В поисках доходности: стоит ли инвестировать в недвижимость Азербайджана
За последние годы россияне существенно расширили географию инвестиций в недвижимость за границей. Пик таких вложений пришелся на 2022 год, но тренд не исчез и только закрепился со временем. По данным международной брокерской компании Tranio, в первой половине 2024 года спрос на покупку зарубежной недвижимости вырос на 32% по сравнению с 2021 годом и почти на 50% по сравнению с 2020-м.
Самыми популярными направлениями в январе — июле текущего года стали Таиланд, Грузия и ОАЭ. Россияне также покупают недвижимость в Греции, Франции, Турции, Испании. Если рынки этих стран давно знакомы и хорошо изучены, то Азербайджан — нетипичная и пока малоизвестная локация для вложений. Между тем близость страны к России и общее прошлое могут стать магнитом для тех россиян, кто пока только присматривается к недвижимости за рубежом. Вместе с профессиональными брокерами выясняем, чем интересен Азербайджан и может ли он составить конкуренцию другим странам, где покупают недвижимость состоятельные люди со всего мира.
Какие перспективы у страны
В первом полугодии 2024-го ВВП Азербайджана вырос на 4,3% — это больше, чем в европейских странах, и по динамике сопоставимо с результатами Китая, чей ВВП ежегодно растет на 5%. Наталия Фридлендер, партнер компании Aftera, констатирует: «Правительство Азербайджана активно вкладывается в развитие инфраструктуры и диверсифицирует экономику от нефтегазового сектора в сторону сервиса и туризма».
В 2023 году вклад туризма в ВВП страны составил 2,2%, в 2022 году этот показатель равнялся 1,6%. Увеличивается и количество туристов: Госагентство по туризму прогнозирует, что за весь 2024 год Азербайджан посетят до 3 млн человек. Неудивительно, ведь в стране немало привлекательных локаций для путешественников.
Так, в Баку и окрестностях расположены древние памятники архитектуры, храмы и музеи, несколько объектов включены в список наследия ЮНЕСКО. Туристов привлекают береговая линия Каспийского моря, водопады и живописные горы. Дополнительным стимулом становятся международные события: каждый год в Баку проходит этап «Формулы-1», в город с концертами приезжают мировые музыкальные звезды.
В стране появляется все больше горнолыжных курортов и инфраструктуры для других видов активного отдыха. Также сохранились самобытные горные деревни, где туристы могут узнать об аутентичной кухне и ремеслах. А для тех, кто уже побывал в Азербайджане, неизменным магнитом становится местная кухня, выгодно выделяющаяся даже на фоне других кавказских стран.
Такое разнообразие делает Азербайджан интересным для разных типов туристов: от тех, кто любит неспешный отдых на пляже, до поклонников экстрима. Для инвесторов это может быть важным нюансом — чем больше вариантов туризма, тем выше потенциальный спрос на аренду квартир.
Однако на данный момент Азербайджан не слишком растиражирован среди путешественников. По мнению Сергея Рябокобылко, управляющего партнера CMWP, это объясняется тем, что у государства пока нет сильного бренда. «Несмотря на то что страна обладает большим потенциалом для привлечения туристов, этому мешают такие факторы, как слабый маркетинг и недостаточная репутация региона как привлекательного туристического направления», — заявил Рябокобылко в разговоре с «РБК-Недвижимостью».
Азербайджан может привлекать не только природными богатствами, но и удобством ведения бизнеса. В индексе Doing Business 2024 он занимает 34-ю строку среди 191 государства, обгоняя Швейцарию, Бельгию, Италию и другие европейские страны. Азербайджан занял первое место по удобству взятия кредита и девятое по легкости старта своего дела.
Рынок недвижимости: спрос и прогнозы
Жилой сектор занимает большую часть рынка недвижимости Баку, составляя около 60–65% от общего объема. Коммерческий сектор, включая офисные здания, торговые центры и объекты розничной торговли, формирует еще 20–25% рынка. Сегмент гостиничной недвижимости, включая отели и апарт-отели, занимает оставшиеся 10–15%, подсчитали в Aftera. «Туристический поток в Баку продолжает расти, благодаря чему гостиничная недвижимость остается актуальной. Спрос на апарт-отели для долгосрочного проживания также постепенно увеличивается», — заметила Наталия Фридлендер.
В 2023 году в Баку ввели в эксплуатацию 2,6 млн кв. м жилой недвижимости. Во всем Азербайджане в первой половине 2024 года было завершено строительство 10 282 жилых домов. Квартирный фонд представлен проектами классов эконом, комфорт, бизнес, премиум и элит.
По прогнозу Statista, ожидаемый ежегодный рост рынка недвижимости Азербайджана до 2029 года составит почти 8%. «Это сулит выгоду инвесторам, которые придут на ранней стадии и смогут заработать на увеличении стоимости активов», — оценили в Aftera.
Согласно прогнозам Aftera, в 2025 году спрос на недвижимость усилится благодаря общему укреплению азербайджанской экономики, расширению программ ипотечного кредитования, снижению процентных ставок, а также завершению крупных инфраструктурных проектов в Баку и окрестностях.
Точка повышенной доходности
Драйверами развивающегося рынка недвижимости способны стать нестандартные проекты. «Повышению конкурентоспособности Баку и Азербайджана в целом может поспособствовать выход новых крупных игроков. Появление таких масштабных и качественных проектов, как Sea Breeze, в разных локациях страны необходимо для полноценного формирования рынка», — уверена директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина.
Sea Breeze — это жилой и курортный комплекс на побережье Каспийского моря недалеко от Баку. Прибрежный город-курорт основал в 2006 году предприниматель Эмин Агаларов. Особенностями проекта стали его масштаб и разнообразие: на территории проекта возведут 2 млн кв. м жилья в виде многоквартирных зданий, таунхаусов и коттеджей, а также несколько апарт-отелей — в общей сложности 40 проектов разных форматов.
Комплекс Sea Breeze станет полноценным «городом в городе» благодаря обширной инфраструктуре. В проект войдут более 50 ресторанов и баров, 60 бассейнов, фитнес-залы и теннисные корты, собственный центр красоты и здоровья, лунапарк и аквапарк, концертные залы. Общая площадь озеленения составит 300 га, протяженность обустроенной пляжной зоны — 7 км.
Одновременно с этим в Баку строят еще несколько интересных проектов недвижимости высокого класса, однако Сергей Рябокобылко из CMWP также выделил Sea Breeze среди других перспективных новостроек Азербайджана: «Это один из немногих проектов с такой обширной территорией и разнообразием форматов недвижимости. Среди аналогов можно отметить проект El Gouna в Египте, который начал развиваться в 1989 году и продолжает застраиваться по сей день. Большие проекты с комплексным подходом к планированию создают особую ценность за счет разнообразия функций и возможностей, что привлекает интерес к территории и формирует позитивный опыт у гостей».
По подсчетам CMWP, в начале 2024 года проект Sea Breeze продемонстрировал годовую доходность на уровне 11–14% против 4–7% в среднем по Баку. По словам же Наталии Фридлендер, в том же Дубае реальная доходность вложений в недвижимость также составляет около 4% годовых.
Относительно азербайджанского рынка в целом аналитики Aftera выделяют умеренную ставку налога на недвижимость в 0,4 маната (23 руб.) за 1 кв. м, а также длинный туристический сезон в районе Баку — с мая по октябрь. «Если создатели проекта реализуют всю задуманную инфраструктуру, то вход в проект сегодня принесет инвесторам хороший доход», — полагает Фридлендер.
Есть ли у местных проектов скрытый потенциал
По подсчетам CMWP, на сегодняшний день Азербайджан привлекает относительно небольшое внимание со стороны международных инвесторов — их доля составляет менее 5% от общего числа сделок.
«Азербайджан сегодня — это рынок для визионеров. Для тех, кто верит в бурный рост экономики и туризма в стране и готов ждать несколько лет, прежде чем увидит реальный прирост стоимости активов и доходность от аренды», — считает Наталия Фридлендер. По ее оценке, среди иностранных покупателей недвижимости в Азербайджане можно заметить преимущественно инвесторов из Турции и Грузии.
При этом Азербайджан может стать привлекательным растущим рынком для инвесторов из России и европейских стран. «Для россиян это отличная и удобная возможность инвестировать в недвижимость в иностранной валюте: ближайший сосед, много прямых рейсов из разных городов России, более или менее понятный культурный код благодаря совместному советскому прошлому, проникновение русского языка», — отметили в Aftera.
Значимый аргумент для инвестора — рост цен. По оценке аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», стоимость недвижимости в Азербайджане продолжит расти, но более умеренными темпами, чем в начале 2024 года. Тогда цены на новостройки подскочили сразу на 10,3%.
Хотя цены идут вверх, жилье в стране все равно остается более дешевым для покупки, чем в популярных туристических направлениях. «Благодаря развитой инфраструктуре в городах и довольно низким ценам на недвижимость Азербайджан становится доступной альтернативой курортным странам», — подытожила Анна Ларина.