Как меняется роль коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах
Зачастую девелоперы недооценивают роль коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах, относятся к ней по остаточному принципу и уделяют недостаточно внимания функциональному программированию коммерческих помещений. Даже когда архитекторы и проектировщики прорабатывают первые этажи, решения нередко оказываются странными и нелогичными.
Между тем коммерческая инфраструктура — это лицо жилого комплекса. Одно дело — красивая визуализация проекта с высоты птичьего полета, и совсем другое — то, что люди видят в реальности, когда приходят на территорию. А видят они прежде всего первые этажи с коммерческими помещениями: входные группы, витрины, сервисы, магазины, кафе. Именно здесь формируется первое впечатление о проекте и качестве среды.
По оценкам RRG, правильно сформированная коммерческая инфраструктура способна повысить стоимость квартир на 5–15%, а ликвидность жилья — на 20–40%. Поэтому сегодня инфраструктура становится не второстепенным элементом, а ключевой частью продукта жилого комплекса.
«15‑минутный город» и городская среда
В последние годы активно обсуждается концепция «15‑минутного города», когда основные функции городской жизни находятся в пешей доступности. Житель современного города должен иметь возможность выполнять основные повседневные задачи рядом с домом: покупать продукты и товары первой необходимости, заниматься спортом, посещать кафе и рестораны, получать медицинские услуги, пользоваться образовательными сервисами, решать бытовые задачи. Фактически речь идет о том, чтобы минимизировать время перемещений по городу и повысить качество жизни.
После пандемии этот подход стал еще более актуальным. По разным оценкам, до 40% жителей крупных городов сегодня работают в гибридном формате, поэтому значительная часть потребления перемещается из деловых районов в жилые кварталы.
По сути, концепция «15‑минутного города», принципы новой урбанистики и кластерный подход, который в RRG придумали около 20 лет назад, — это во многом об одном и том же. Речь идет о формировании локальных городских центров, где в одном районе сосредоточены жилье, сервисы, рабочие места и общественные пространства.
Как найти баланс коммерческой инфраструктуры
Одна из распространенных проблем — неправильный баланс объема коммерческих площадей. Иногда коммерческой инфраструктуры оказывается слишком мало, и она не покрывает потребности жителей. В других случаях коммерческих помещений строят слишком много, и они долго остаются свободными.
По расчетам RRG, оптимальная доля коммерческой инфраструктуры составляет:
- Москва — 7–10% от общей площади проекта;
- крупные города — 5–7%;
- малые города — 4–5%.
При этом важно учитывать не только жителей самого комплекса, но и население соседних кварталов, транзитные потоки, транспортную доступность и конкурентную инфраструктуру района.
От «супового набора» к многоуровневой инфраструктуре
Базовый набор коммерческой инфраструктуры — то, что брокеры иногда называют «суповым набором», — как правило, занимает около 3–4% всей коммерции. Обычно он включает продуктовый магазин, аптеку, кофейню, салон красоты, бытовые сервисы и образовательные кружки.
Однако этого набора недостаточно, если девелопер ставит задачу сформировать более качественную и устойчивую среду. Дополнительная инфраструктура требует более сложных технических решений и не всегда может быть размещена на первых этажах жилых зданий.
Речь идет о помещениях с технологическими требованиями — например, ресторанах с полноценной кухней, пекарнях, полноформатных супермаркетах. Для таких объектов необходимы повышенные мощности электроснабжения, системы вытяжки, технологические зоны и продуманная логистика разгрузки.
Подобные форматы часто размещаются не только на первых этажах, но и в отдельно стоящих зданиях, в стилобатных частях комплекса или в составе многоуровневых паркингов.
К этой же категории относятся и более крупные инфраструктурные объекты. Например, сетевые фитнес‑центры, которые обычно требуют помещений площадью от 1,5 тыс. кв. м, а также различные спортивные пространства — универсальные залы или популярные сегодня площадки для падела.
Отдельный формат — термальные комплексы. Их невозможно размещать в стилобатах или внутри жилых зданий, поэтому такие объекты требуют отдельно стоящих зданий и сложной инженерной инфраструктуры. При этом они существенно повышают класс проекта и его ликвидность.
Именно такие функции дополняют базовый «суповой набор» и позволяют сформировать полноценную коммерческую инфраструктуру жилого комплекса в пределах 7–10% от общей площади проекта.
При этом важно не только правильно определить набор функций. Необходимо заранее учитывать технологические требования, логистику, санитарные и охранные зоны, а также ограничения, связанные с лицензированием отдельных видов деятельности.
Не менее важен и вопрос управления коммерческой средой. Наиболее эффективной моделью часто становится стратегия, при которой помещения сначала сдаются в аренду, формируя устойчивый поток посетителей, и только затем могут быть проданы.
В качестве компромисса часть помещений — примерно 30% — может оставаться под контролем концепции проекта. Для них сначала подбираются операторы и формируется стабильный поток, после чего возможны продажа или сохранение этих помещений в собственности. Остальные помещения могут реализовываться на рынке, но при этом важны правильная нарезка и соответствие общей концепции.
Если коммерческая инфраструктура сформирована правильно, помещения на первых этажах в большинстве случаев должны стоить дороже, чем квартиры. Исключение могут составлять крупноформатные пространства, где стоимость квадратного метра ниже из‑за масштаба помещений и особенностей их использования.
Для устойчивой работы коммерческой среды также важны базовые архитектурные параметры: безбарьерная среда, единый дизайн‑код вывесок и витрин, витринное остекление, высота потолков коммерческих помещений от 4,5 м, а также продуманная логистика разгрузки.
Сегодня эти элементы становятся необходимым стандартом для проектов, где девелопер рассматривает коммерческую инфраструктуру как полноценную часть городской среды. Но важно понимать, что ее формирование — это не только разработка концепции. Для достижения результата необходима работа на всех этапах проекта: от функциональной программы и архитектурного проектирования до стратегии реализации помещений и дальнейшего управления инфраструктурой.
Коммерческая инфраструктура сегодня — это не просто первые этажи жилого комплекса, а полноценная часть девелоперского продукта, которая напрямую влияет на качество городской среды, класс проекта и его ликвидность.
