«Медленная коррекция вниз»: что будет с ценами на жилье в Москве
На вторичном рынке жилья в Москве цены стагнируют, а спрос на квартиры от собственников продолжает падать. Причиной тому заградительная ключевая ставка Центробанка и очень высокие проценты по ипотечным кредитам.
Аналитики рассказали, что будет с ценами, предложением и спросом на вторичное жилье в столице в ближайшие несколько месяцев.
Спрос неактивный, но покупатели есть
Спрос на вторичном рынке сейчас неактивный, продажи значительно ниже, чем в прошлом году, утверждают аналитики. «В октябре, например, на московской вторичке, по данным столичного Росреестра, было зарегистрировано на 20% меньше сделок, чем в том же месяце прошлого года. В сентябре 2024-го снижение по сравнению с сентябрем прошлого года было еще значительнее — почти на 33%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В ноябре рынок остается под давлением высокой ключевой ставки, отметил управляющий директор «Миэль Сущевский» Александр Москатов. В ноябре, по его словам, продолжается падение спроса, относительно прошлого года показатель ниже на 25–30%, а рынок по-прежнему находится в условиях стагнации.
«Существенное падение спроса в последнем осеннем месяце также связано с сезонным фактором — ближе к концу года активность потенциальных покупателей может спадать», — добавил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.
При этом сегодня нельзя сказать, что покупателей нет, говорят аналитики. Спрос на вторичке, в частности, поддерживают покупатели с рынка новостроек — вторичные квартиры дешевле, а в условиях заградительных ставок по ипотеке это принципиально, рассказал Олег Репченко. Однако до привычных уровней спрос не восстановится, пока ипотека не подешевеет, добавил эксперт.
«Стоит отметить, что покупатели, которые приобретают вторичку сейчас, в первую очередь решают свой жилищный вопрос. При этом мы отмечаем сокращение доли ипотеки: все больше квартир покупают за собственные средства. Однако сделки с привлечением ипотеки остаются на рынке, во многих случаях они альтернативные — люди продают имеющуюся недвижимость и берут небольшой кредит в банке, чтобы покрыть разницу», — подчеркнул Сергей Еремкин.
Предложение копится
Объем предложения вторичной городской недвижимости продолжает расти, говорят аналитики рынка. По итогам октября 2024 года количество квартир увеличилось на 3% по сравнению с предыдущим месяцем и приблизилось к отметке 46,5 тыс. объектов, отметил Александр Москатов из компании «Миэль». Он уточил, что с начала года рост предложения квартир от собственников в столице составил почти 34%.
Однако часть продавцов уходит на рынок аренды. «Стоит отметить, что все чаще владельцы квартир стали уходить в сегмент долгосрочной аренды. Новости о рекордных ставках стимулировали часть продавцов не продавать прямо сейчас, а заработать на сдаче. Кроме того, есть и продавцы, которые приняли решение пока отложить сделку из-за роста общей неопределенности или снижения доступности новостроек (многие продавали вторичку именно с прицелом на покупку нового жилья)», — объяснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Цены продолжают стагнировать
Цены на жилье в Москве продолжают стагнировать, однако на рынке появились скидки. На протяжении последних 11 месяцев номинальные цены предложения на вторичном рынке Москвы, по оценке ЦИАН, меняются в очень узком диапазоне — 336–340 тыс. руб. за 1 кв. м (то есть все колебания укладываются в 1 процентный пункт). «Такая ситуация возникла из-за формирования многочисленной группы продавцов, которые пока не готовы идти на скидки и менять расценки. Рынок еще и активно пополняется квартирами от инвесторов (вложившихся в новостройки в эпоху льготной ипотеки). Там и базовый уровень цен весьма высок, и само отношение продавцов к этим активам пока не располагает к предоставлению скидок», — пояснил Алексей Попов.
В той части рынка, где продавцы более мотивированы продать жилье именно сейчас, и заключается больше фактических сделок и активность собственников по коррекции цен выше, говорит Олег Репченко. Таких собственников, по его словам, постепенно становится больше. «Так, на первой неделе ноября 13% продавцов изменили цены, причем более 11% цены снизили и лишь менее 2% повысили. Месяц назад тех, кто в течение недели менял цены, было меньше — 12%, два месяца назад — 10%, а до этого — в июле и августе — 11%», — рассказал аналитик «IRN.RU».
В «Домклик» недавно подсчитали, как изменились цены на разные типы вторичного жилья в России. Статистика показала, что даже в сложившихся рыночных условиях продавцы готового жилья не спешат снижать цены. Сильнее всего подешевели квартиры с четырьмя и более комнатами (на 7%, до 144,3 тыс. руб. за 1 кв. м), а также трехкомнатные (на 2,1%, до 116 тыс. руб. за 1 кв. м). Кроме того, в число лидеров по уровню снижения также вошло жилье в домах, построенных в 1960-е (на 1,9%) и 1970-е (на 1,8%) годы. Подробнее об этом читайте в материале «РБК-Недвижимости»
Что будет на вторичном рынке жилья Москвы
Покупатели вторичного жилья в Москве продолжат занимать выжидательную позицию, считают аналитики. «Этому способствуют дорожающие кредитные продукты. Сегодняшние ипотечные ставки на вторичке доходят до 30%, что отрезает большое количество желающих купить квартиру и вынуждает их пересидеть какое-то время в аренде. В ожидании также находится и та часть потенциальных покупателей, которая пока сидит в депозитах», — отметил Александр Москатов.
«Но период высоких ставок по депозитам тоже когда-то закончится, и тогда люди, которые станут на 15–20% богаче, вернутся на рынок недвижимости, что придаст ему новый импульс. Правда, для этого ставки по вкладам должны опуститься значительно», — добавил Александр Москатов.
В ближайшие месяцы на вторичном рынке Москвы может увеличиться количество дисконтов, прогнозируют эксперты. «Последнее время мы видим рост среднего срока экспозиции (c 100–105 дней этим летом до 125–130 дней). Это должно стимулировать все большее число продавцов (по сравнению с сегодняшними показателями) идти навстречу потенциальным покупателям в части предоставления скидок. К февралю-марту 2025 года может оформиться тренд на снижение уже не только цен сделок, но и номинальных цен предложения», — считает Попов.
Действительно, продавцы все чаще готовы пойти навстречу покупателям в плане корректировки цены, чтобы решить свой вопрос как можно скорее, отметила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, большинство сделок происходит в формате альтернативных цепочек, поэтому логично сделать вывод, что существующий торг осуществляется в рамках выхода в нужный альтернативный объект. Если люди уже выбрали себе конкретную квартиру, то они будут готовы торговаться для того, чтобы успеть ее купить, говорит Дымова.
В ближайшие пару кварталов критичного падения цен не произойдет, но медленная коррекция вниз, скорее всего, будет, прогнозирует Александр Москатов. Он отметил, что продавцы все еще надеются на возвращение покупателей в каком-то обозримом будущем и поэтому не спешат снижать цены в объявлениях, хотя скидки растут плюс январь в силу продолжительных каникул традиционно является вялым для рынка недвижимости.
«Просесть ценам не дает то, что собственники, опасаясь продешевить, предпочитают придержать квартиры до лучших времен, чем продать их по заниженной, как им кажется, цене. Но в целом в среднесрочной перспективе рынок жилья ждет охлаждение и снижение цен, и этот курс станет более очевидным как раз в следующем году. Цены высокие, ипотека дорогая, спрос снижается. Так что снижение стоимости квартир в столице на 10–15% вполне реально. Если, конечно, не начнется гиперинфляция», — резюмировал аналитик «IRN.RU».
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»