Девелопер Юрий Королев — как покупать земельные участки на Новой Риге
Как обеспечить в текущих экономических условиях ликвидность при покупке земельного участка под строительство дома в премиальном коттеджном поселке в Подмосковье, разговариваем с Юрием Евгеньевичем Королевым, основателем группы компаний «КМД Девелопмент», которая строит известные в Подмосковье поселки «Эмеральд Вилладж» и «Руза Фэмили Парк»
— Что сегодня происходит со спросом на рынке загородной недвижимости премиального класса?
— После ажиотажного пандемийного периода 2020–2021 годов какое-то время мы фиксировали обвал спроса. До 2024 года люди в спокойном режиме присматривались к тем проектам, что остались на загородном рынке, потому что самые «вкусные» предложения уже были проданы.
В 2024 году мы вновь наблюдаем повышенный спрос на земельные участки и готовые дома. При этом качественных проектов премиум-класса на престижных загородных направлениях, таких как Новорижское шоссе, осталось немного. Сейчас покупатели идут только в поселки, где полностью построены все коммуникации и вся инфраструктура. А таких поселков очень мало: получается, что из сотен проектов в Подмосковье на рынке можно рассматривать лишь десяток, а все остальные продают только обещания. К сожалению, реализовать эти обещания для многих девелоперов и владельцев поселков при текущей ставке ЦБ нереально.
— А для чего сегодня люди покупают премиальное загородное жилье?
— Большой объем спроса приходится на тех наших соотечественников, которые в последние годы вернулись в Россию. Раньше они владели виллами где-нибудь на Средиземноморье, а теперь строят себе такие же виллы, но в Подмосковье. В остальном же спрос держится просто на обеспеченных людях, которым всегда нужен загородный дом. Поэтому инвестиции в дорогие участки и дорогие дома — это всегда перспективно.
Стоит отметить, что в сегодняшних макроэкономических условиях инвестировать на загородном рынке надо максимально аккуратно и продуманно. А приступать к строительству дома и выбирать подрядчиков нужно с учетом нового закона, предусматривающего такое строительство только через эскроу-счета (речь о переходе рынка подрядных работ на рынке ИЖС на эскроу-счета с 1 марта 2025 года). Похожая система уже работает в строительстве многоквартирных домов: подрядчик возводит здание за свой счет или берет дешевый кредит в банке, а деньги заказчика получает, когда все готово. Я считаю, что переход ИЖС на эскроу приведет к увеличению стоимости строительства загородного дома, что выгодно для инвесторов.
Видео: Стоит ли сейчас покупать участок и начинать строительство загородного дома
— Поселки «Эмеральд Вилладж» и «Руза Фэмили Парк» находятся на 65-м км Новорижского шоссе. Что здесь происходит с ценами на загородные участки и строительство?
— Отдел продаж ГК «КМД Девелопмент» в ноябре 2024 года провел анализ цен на участки в поселках на Новой Риге. Мы увидели очень интересную, но… очень тревожную тенденцию. Многие застройщики, крупные девелоперские группы, которые приобрели несколько лет назад большие земельные участки по 30–50 га, сегодня вынуждены либо значительно поднимать цены на свои участки и свои домовладения, либо замораживать их реализацию. Так произошло во многом из-за роста себестоимости строительства и недоступности финансовых ресурсов на развитие поселков. Можно сказать, что заморожено более 50% проектов на загородном рынке.
Отвечая прямо на ваш вопрос, скажу: сегодня сотка земли в премиальных поселках на Новой Риге стоит 2–2,5 млн руб. и выше. По осторожным прогнозам, в ближайшие два-три года премиальные земельные участки продолжат расти в цене, в некоторых поселках эта ликвидность будет превышать банковские депозиты. (Не является прямой инвестиционной рекомендацией. — Прим. ред.)
— Расскажите о поселках, которые вы сейчас реализуете.
— Девелоперская группа «КМД Девелопмент» на сегодня строит и обслуживает (это важно!) три крупных коттеджных поселка. Во-первых, «Руза Фэмили Парк» — 100 га и 400 домовладений, это наш флагман. Во-вторых, поселок элит-класса «Эмеральд Вилладж» — 100 га и 230 семей. И в-третьих, поселок элит-класса «Рождество», он только на самом старте реализации. Все это находится в одном кластере, все рядом.
— Что с инфраструктурой в этой локации?
— Во всех проектах мы уделяем повышенное внимание инфраструктуре, чтобы у жителей было все под рукой. За последнее время построили в нашем кластере два бассейна (один на открытом воздухе, другой — закрытый). Построили спа-комплекс с русской баней и хаммамом. Возвели один из крупнейших на Новой Риге детских центров на 500 кв. м с батутами, игровыми автоматами и т. д. Мы построили один из крупнейших в России динопарков — это парк под открытым небом с динозаврами Юрского периода. И конечно, у нас есть ресторан, кафе, сыроварня, зоопарк, многочисленные детские и спортивные площадки. Также на территории «Руза Фэмили Парка» работает одноименный экоотель — 36 отдельно стоящих коттеджей, которые можно взять в аренду на любой период.
— Большинство участков VIP-квартала «Львиное сердце» коттеджного поселка «Эмеральд Вилладж» — лесные. Насколько лесные участки сегодня востребованы?
— Сегодня на Новой Риге очень сложно найти участки под застройку с вековым лесом. Это единичные варианты.
— А сколько стоит построить дом на таком участке?
— Подряд на строительство дома под ключ в стиле Фрэнка Ллойда Райта, которого мы придерживаемся в нашем поселке, будет стоить от 250 тыс. руб. за 1 кв. м. Причем не имеет значения, из кирпича или клееного бруса. Если сравнить стоимость жилья в Москве (от 600 тыс. руб. за 1 кв. м в премиальных сегментах) и за городом, то 250 тыс. руб. за 1 кв. м, кажется, не так уж и дорого.
— Если продолжить разговор об инвестициях: можно ли сегодня заработать на аренде загородной недвижимости?
— Главных инвестиционных стратегий, как известно, две: 1) перепродать дороже, чем купил; 2) зарабатывать на аренде. Аренда загородного дома — прекрасный способ получения пассивного дохода, если этим заниматься профессионально. Чем больше у вас в аренде домовладений, тем выше доходность. Еще выше доходность, если сдавать коттедж в посуточную аренду или привлекать профессиональную УК. Также отмечу, что более дорогие коттеджи востребованы в аренду чаще, чем дома комфорт-класса.
С другой стороны, арендовать дом тоже выгодно, особенно тем, кто раздумывает о строительстве собственной загородной резиденции. Пожив в арендном доме, вы можете определиться с размерами и другими характеристиками собственного коттеджа.
— Какую картину можно нарисовать для тех, кто раздумывает, приобрести земельный участок на Новой Риге или построить дом? Что делать потенциальным покупателям прямо сейчас, на рубеже 2024–2025 годов?
— В предновогоднюю пору все девелоперы очень любят предлагать новогодние скидки. Этим можно воспользоваться, но будьте внимательны: иногда девелоперы сначала завышают цены, а потом объявляют скидки. Нужно изучать рынок, делать осознанную покупку, а не на эмоциях. Для этого советую объехать пять — семь коттеджных поселков и поговорить с жителями о том, насколько девелопер выполняет свои обещания.
Также при выборе поселка обращайте внимание на работу управляющей компании: как почищены дорожки, какое благоустройство, в каком состоянии содержится инфраструктура, как производится охрана. В этом плане выгоднее покупать земельный участок именно зимой — вы видите качество работы его УК. А лучше всего приехать сразу после снегопада — в качественном поселке дорожки должны быть убраны сразу же.
Только профессиональная УК, а не товарищество жителей, может организовать в поселке полноценную загородную жизнь, лишенную всех бытовых проблем. Говоря образно: жители поселка должны всегда смотреть на то, что их может объединять. Скоро Новый год, и только единая профессиональная УК может организовать праздник, то есть привести всю территорию в порядок. И когда все старые обиды прощены, пусть люди выходят 1 января из своих домов с надеждой, хорошим настроением и ждут от УК подарков, как от Деда Мороза со Снегурочкой. Жители всех кварталов поселка «Руза Фэмили Парк» должны знать, что мы будем стараться сделать их загородную жизнь счастливой.
Изучить предложение земельных участков в поселке «Эмеральд Вилладж» можно на сайте emerald-village.ru
Реклама. ООО «РУЗА ФЭМИЛИ ПАРК-ВРЕМЕНА ГОДА», erid: F7NfYUJCUneP5VKKknbR