Города для инвестиций: где выгодно покупать жилье в 2026 году
В качестве городов для инвестиций в недвижимость в этом году эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», выделяют два основных направления — это крупные агломерации и их пригороды, а также туристические локации.
В этом году инвестиции в жилье стоит рассматривать прежде всего как инструмент сохранения капитала и получения арендного дохода. «Модель покупки с целью быстрой перепродажи фактически ушла с рынка — по крайней мере до тех пор, пока рыночная ипотека вновь не станет доступной для большинства покупателей», — пояснил партнер инвестиционно-консалтинговой группы SRG Максим Русаков.
По оценкам аналитиков, в этом году ориентир по доходности жилой аренды составляет 5–10% годовых в зависимости от локации и типа объекта. «При этом ключевой фактор доходности — точность входа в рынок. По нашей практике сопровождения инвестиционных сделок именно корректная оценка рыночной стоимости на этапе покупки определяет, насколько быстро объект начнет приносить стабильный арендный доход», — добавил эксперт.
Рассмотрим подробнее эти направления.
Крупные города и их пригороды
Привлекательными для инвестиций в недвижимость в этом году традиционно будут крупные города — мегаполисы и их пригороды, региональные центры с программами комплексного развития территорий (КРТ), а также города с населением более 500 тыс. человек. Эти города характеризуются устойчивым спросом на покупку и аренду жилья. При этом цены на недвижимость и, следовательно, порог входа здесь тоже выше.
Столичные регионы
Среди крупных городов эксперты отдельно выделяют столичные регионы, покупку жилья в которых можно рассмотреть для сохранения капитала и получения арендного дохода. «Традиционно, даже в периоды турбулентности, устойчиво чувствуют себя рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, а также прилегающих областей», — отмечает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.
По данным «Авито Недвижимости», в 2025 году это одни из немногих регионов, где год к году зафиксирован рост количества сделок на вторичном рынке жилья (при снижении в целом по России): в Москве рост продаж составил 7%, в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 4%. «Это говорит о сохраняющемся стабильном интересе к крупнейшим агломерациям и высокой ликвидности расположенных там объектов», — пояснил Сергей Еремкин.
Стоить учитывать, что в Москве и Санкт-Петербурге растет доля строительства жилья более дорогого класса в границах городов, и этот тренд будет постепенно смещаться и на районы новой застройки, добавил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. «В итоге цены там начнут расти и за счет «приличного» соседства. Не стоит забывать и про влияние фактора транспортной доступности: наверное, ни в одном городе России он так сильно не влияет на рост цен, как в Москве», — добавил эксперт.
В Московской области и Новой Москве аналитики SRG рекомендуют также рассмотреть Апрелевку, Лыткарино и Люберцы. «Развитие транспортных магистралей усиливает их интеграцию в Московскую агломерацию. По нашим данным, по срокам экспозиции и фактическим сделкам спрос здесь остается стабильным как на покупку, так и на аренду. Объекты, приобретенные по корректной рыночной цене, выходят на арендатора быстрее среднего по рынку», — пояснил Максим Русаков.
Города-миллионники
Для получения стабильного пассивного дохода от аренды, по мнению экспертов, можно рассмотреть города-миллионники. «С одной стороны, они отличаются большим туристическим потоком, с другой — высоким интересом к долгосрочной аренде среди местных жителей и тех, кто приезжает в миллионники из других регионов», — пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
В качестве примеров эксперт приводит Новосибирск, Екатеринбург и Самару, которые показывают хороший средний уровень доходности — около 4%. Например, в Новосибирске средняя цена однокомнатной квартиры составляет 4,9 млн руб., а ставка аренды — 32 тыс. руб. В Екатеринбурге купить однушку можно в среднем за 5,6 млн руб., а сдать — за 33 тыс. руб., в Самаре — за 5 млн руб. и 29 тыс. руб. соответственно.
«Однако в данном случае мы оперируем медианными рыночными показателями. Если рассматривать инвестрешения более локально, то есть ориентируясь в большей степени на выбранный объект и его параметры (район, этажность, возраст дома, наличие уже готового ремонта и т. д.), то доходность превышает обычные 3–5%», — отметил Евгений Белокуров.
Среди привлекательных мегаполисов эксперты выделяют недвижимость в Нижнем Новгороде. Этот город активно развивается и имеет сразу несколько точек притяжения: туризм, развитая промышленность и центр IТ. «За прошедшие 12 месяцев средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья здесь выросла на 10,8% — до 172,7 тыс. руб., заняв второе по динамике место среди мегаполисов России», — отметил Александр Иванов.
К таким городам эксперт относит Пермь, рынок жилья которого существенно оживился за последний год. «Основной фактор, конечно, развитая промышленная база со стабильными заработными платами», — пояснил он. По оценкам «Этажей», Пермь стала лидером по росту цен на жилье за последние 12 месяцев. Средняя цена 1 кв. м здесь увеличилась на 16,5%, до 125,9 тыс. руб. При этом город входит в пятерку городов-миллионников с самой доступной ценой квадратного метра вторичного жилья. «Жилая недвижимость в Тюмени и Екатеринбурге привлекательна из-за высокого спроса со стороны платежеспособного населения северных городов ХМАО и ЯНАО, которые приобретают жилье для собственного переезда или обучения детей», — добавил представитель «Этажей».
Кроме того, в этих городах действуют проекты КРТ и формируется устойчивый локальный спрос. «Мы видим это как по банковской статистике, так и по собственной практике сопровождения сделок», — пояснил представитель SRG.
Города с населением более 500 тысяч
Помимо миллионников, при покупке инвестиционного жилья эксперты рекомендуют обратить внимание на города с населением более 500 тыс. с активно развивающейся промышленностью и платежеспособным спросом. Например, Чебоксары и Череповец, где средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 121,5 тыс. и 102 тыс. руб. соответственно, привел примеры представитель «Этажей».
Аналитики «Авито Недвижимости» к таким городам относят Набережные Челны, Балашиху, Томск и Ижевск. В этих городах был зафиксирован наибольший интерес к вторичному жилью — рост просмотров объявлений и запроса контактов составил 20%. Так, по данным сервиса, в Набережных Челнах во втором полугодии 2025 года их число выросло на 23%, а средняя цена квадратного метра увеличилась на 8% за год, до 119 тыс. руб.
В Балашихе активность пользователей выросла на 22% при умеренном росте цен на 3%, до 159 тыс. руб. В Томске интерес к вторичке вырос на 21%, а средняя стоимость квадратного метра выросла на 5%, до 121 тыс. руб.
В Ижевске интерес к жилью увеличился на 15%, а цены — на 9%, до 104 тыс. руб. за 1 кв. м. «Таким образом, в 2026 году в качестве инвестиционного направления могут рассматриваться города с умеренной ценовой динамикой и растущим интересом со стороны пользователей — такие рынки демонстрируют сохраняющийся спрос и потенциал дальнейшего роста стоимости при относительно доступной базе», — пояснил Сергей Еремкин.
Курортные направления
Еще одно направление, где, по мнению экспертов, стоит рассматривать покупку жилья как инвестицию, — это туристические локации, в том числе активно развивающиеся. «Там активно формируется спрос не только на долгосрочную, но и на туристическую аренду, поэтому покупка недвижимости здесь может принести хороший уровень доходности», — указал Евгений Белокуров.
Согласно данным «Яндекс Путешествий», одними из самых быстрорастущих направлений в России у туристов в 2025 году стали Республика Алтай (+59% бронирований год к году), Республика Адыгея (+57%), Псковская и Смоленская области (по +50%). «Все эти регионы обладают высоким потенциалом, причем с точки зрения не только туризма, но и инвестиций в недвижимость», — пояснил представитель «Яндекса».
Например, средняя цена бронирования на Алтае за ночь составила в 2025 году 9,2 тыс. руб. На вторичном рынке квадратный метр жилья стоит около 198 тыс. руб. Стоимость новостроек в регионе в зависимости от расположения и планировки варьируется от 5,3 млн руб. до 40 млн руб., привел данные эксперт.
Потенциально интересным городом для инвестиции в недвижимость он назвал столицу региона — Горно-Алтайск. Стоимость квартир в новостройках здесь варьируется от 9,9 млн до 28,8 млн руб. Ставки долгосрочной аренды начинаются от 25 тыс. руб. до 70 тыс. руб.
«Так, например, при покупке студии за 10 млн руб. и сдаче ее по стоимости 60 тыс. руб. в месяц доходность от долгосрочной аренды здесь составит 4,7%», — привел данные Евгений Белокуров. Если инвестор выбирает краткосрочную аренду в качестве дальнейшей стратегии реализации объекта, то при сдаче квартиры в туристическую аренду доходность может достигать порядка 14% годовых при бесшовной сдаче и с учетом сезонного фактора, указал он.
Перспективными для покупки инвестиционной недвижимости эксперты «Этажей» называют курортные города на Кавказе, в частности Архыз, который сейчас активно строится и обновляется. «По мере развития города цены на недвижимость также растут. Разрыв в ценах уже сейчас достигает кратных величин в среднем от 160–180 тыс. руб. за квадратный метр до 600 тыс. руб. и более. Недвижимость здесь пользуется популярностью, и цена на нее продолжит расти, особенно в новых домах с хорошей инфраструктурой», — пояснил Александр Иванов.
По его словам, в Дагестане интересна жилая недвижимость в Дербенте, особенно видовые квартиры. «Порог входа здесь небольшой — средняя цена квадратного метра в ликвидных вариантах на уровне 130–140 тыс. руб. за кв. м. Но есть острый дефицит как раз ликвидных вариантов. При этом за последние десять лет цена квадратного метра здесь увеличилась в шесть-семь раз и продолжает расти», — отметил эксперт.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
