Доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85%

Фото: jd8 / Shutterstock / FOTODOM

На фоне дорогой ипотеки покупатели жилья все чаще ограничиваются имеющимися у них денежными средствами, в том числе от продажи другой недвижимости. Так, доля сделок за собственные средства на московском рынке вторичного жилья (без учета элитного сегмента) в конце 2024 года — начале 2025 года достигла 80–85%. Для сравнения, в конце 2023 года — начале 2024 года показатель был на уровне 20–40%. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили риелторы.

По данным компании Est-a-Tet, если в начале прошлого года доля сделок за наличные, включая альтернативные сделки (при которых одновременно с продажей квартиры подыскивается новое жилье для продавца), составляла 20–30%, то к концу 2024 года — на начало 2025 года показатель увеличился до 70–80%. Это максимум за последние пять — семь лет, указали в Est-a-Tet.

«В настоящее время наблюдается очевидный и вполне понятный рост доли сделок без привлечения ипотеки, поскольку в условиях высоких рыночных ставок привлекательность ипотеки снижается», — прокомментировали ситуацию аналитики «Домклик». По их оценке, за весь 2024 год доля сделок без ипотеки составила 40,7%, при этом в декабре 2024-го и январе 2025-го показатели были существенно выше. «В 2022 и 2023 гг. без ипотеки было приобретено, соответственно, 18,2% и 18,4% жилой недвижимости. В 2021 году этот показатель составил 14,4%», — поделились аналитикой в «Домклик».

«Рынок вторички на сегодня, если говорить сухо, выглядит как рынок за наличные, который сложился на фоне дорогой ипотеки. Для многих сегодня ипотека стала просто недоступна», — отметила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Но большая часть из этих сделок, которые проходят за наличные, — это альтернативные сделки. То есть когда люди продают что-то свое, доплачивают небольшую сумму и покупают что-то другое», — пояснила Юлия Дымова.

Резкий рост доли сделок за наличные отмечают также в «НДВ Супермаркет Недвижимости». Согласно статистике компании, в октябре 2023 года, когда ипотечные ставки стали расти, соотношение сделок на вторичном рынке было следующим: 40% приходилось на собственные средства, а 60% ─ на ипотеку по рыночным ставкам. В конце декабря — начало 2025 года ситуация радикально поменялась — 80–85% сделок проходит за счет собственных средств, в том числе от продажи другой недвижимости. Это рекордный показатель с 2016 года, отметили в «НДВ Супермаркет Недвижимости». Стандартно на долю сделок за счет собственных средств приходится около 40–50% от всех продаж, уточнили эксперты.

Высокую долю сделок за собственные средства отмечают и риелторы «Инком-Недвижимости». По их данным, в 2024 году доля сделок за наличные составляла 79–80%. «Увеличение доли сделок за наличные связана с дороговизной рыночной ипотеки — чрезмерно высокие ставки по жилищным кредитам ограничивают покупателей в выборе инструментов приобретения», — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

При этом доля неипотечных сделок выросла на фоне общего снижения спроса на жилье, отмечают эксперты. «Сегодня можно говорить об уменьшении количества сделок на вторичном рынке в целом. В то время как доля сделок за наличные, если сравнивать с октябрем 2023 года, увеличилась на 40–45%», — пояснила руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Ипотека почти исчезла со вторички

Фото: Михаил Терещенко / ТАСС

Долю ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы массового сегмента на конец 2024 года — начало 2025 года риелторы оценивают от 15% до 20%. «При покупке квартиры на вторичном рынке от собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки, которые крайне высоки для среднестатистического потребителя», — пояснила Елена Мищенко. По данным «Дом.РФ», рыночные ставки по ипотеке на готовое жилье к концу 2024 года превысили 29,3% годовых. «Поэтому ипотека практически исчезла с рынка вторичного жилья», — добавила эксперт.

По ее словам, чаще всего при использовании ипотеки по текущим ставкам речь идет о небольших суммах кредита — от 1,5 млн до 4 млн руб. «Ипотека сегодня присутствует в качестве доплаты небольшой суммы, в среднем в размере 3–5 млн руб., и это опять-таки при альтернативных сделках», — добавила Юлия Дымова.

Доля ипотечных сделок резко сократилась не только на вторичном рынке, но и на рынке новостроек. По данным аналитиков сервиса DataFlat, доля сделок с ипотекой на первичном рынке столичного региона сократилась с 84% в декабре 2023 года до 46% в декабре 2024 года. Если на вторичном рынке чаще всего используются альтернативные сделки, то на рынке новостроек, который в прошлом году остался без массовой ипотеки, широкое распространение получила рассрочка, доля в продажах которой выросла в восемь раз — с 5% до 40%.