Рыночная аномалия: продажи жилья в Москве выросли за счет налички
Несмотря на высокие ставки по ипотеке, настоящего обвала продаж на вторичном рынке Москвы в 2024 году не произошло. Результат прошлого года уступил на 16,4% показателю 2023 года, но тогда был зафиксирован рекордный спрос. Как начался для рынка вторичного жилья столицы 2025 год — рассказываем вместе с экспертами.
Спрос оживился
Вторичный рынок жилья уже адаптировался к высоким ставкам по ипотеке, и дальнейшего падения спроса не происходит, наоборот, наблюдается рост. По данным «Этажей» за январь, число сделок на вторичном рынке столицы в январе оказалось на 25% больше, чем в январе 2024 года. В то время как на рынке новостроек произошло снижение на 12%. При этом к декабрю эксперты отмечают обычное для января падение продаж на вторичке — примерно на 40%. «Спрос относительно декабря традиционно оказался ниже, в том числе из-за большого количества нерабочих дней в начале года», — пояснила директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
Похожую картину наблюдают риелторы «Инком-Недвижимости». По их данным, январь 2025 года опередил по сделкам со вторичкой январь 2024 года на 15%, но настолько же уступил декабрю. «Это нормальное явление, ведь в январе рабочих дней значительно меньше. В целом спрос на вторичном рынке довольно оживленный — таким он был и в декабре, и в январе», — отметил директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
По словам экспертов, спрос на вторичном рынке поддерживают несколько факторов. Во-первых, покупатели переориентировались с первичного рынка, где цены выше, пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Во-вторых, на рынок вышли покупатели с собственными средствами и накоплениями. «Последние на фоне нестабильности валютного курса, имевшего место в декабре, и слухов о возможной заморозке вкладов в банках выходят на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои накопления», — пояснил Олег Репченко.
90% сделок проходят за наличку
Большинство продаж на вторичном рынке Москвы в 2025 году, как и во второй половине 2024 года, совершаются за счет собственных средств покупателей. По данным «Этажей», в январе доля сделок за собственные средства на московской вторичке составила 84%. «Это является абсолютным рекордом, лишь 16% занимает ипотека», — отметила представитель компании. Кроме того, все активнее распространяются рассрочки между собственником и покупателем, в том числе с увеличением цены приобретаемого объекта, добавила эксперт.
В «Инком-Недвижимости» долю сделок за наличные в январе оценили в 90%, что стало рекордным показателем с марта 2016 года. Причем у таких покупателей востребованы более качественные квартиры в хорошем состоянии, указывают риелторы. «В этом отличие сегодняшнего спроса на вторичном рынке от того, каким он был при доступной ипотеке — тогда интерес большинства покупателей был сфокусирован на самых доступных по цене объектах», — пояснил Сергей Шлома.
В то же время самые недорогие квартиры — в панельных и кирпичных пятиэтажках — также продолжают пользоваться популярностью, добавили в «НДВ Супермаркет Недвижимости», ссылаясь на статистику своей компании. «С рынка вымываются в первую очередь самые бюджетные лоты — студии и однушки, что говорит об ограниченно платежеспособном спросе», — рассказала руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании Елена Мищенко.
Предложение стабильно
Предложение на вторичном рынке Москвы в годовом выражении продолжило расти. По данным «Инком-Недвижимости», сейчас на вторичном рынке Старой Москвы в продаже находится свыше 97,3 тыс. квартир, это на 8% больше, чем год назад. За месяц экспозиция почти не изменилась (рост около 2%). Срок экспозиции вторичных квартир в январе 2025 года составляет 60 дней против 63 дней год назад. «В то же время ликвидных объектов по-прежнему недостаточно, качественное жилье востребовано и не задерживается надолго в экспозиции», — отметил Сергей Шлома.
Скидки и ценовая стагнация
Спрос на вторичном рынке также поддерживается скидками. По оценкам «НДВ-Недвижимости», около 80% продаж проходит со скидками, а средний дисконт составляет около 3%. Аналогичным образом долю оценивают в «Инком-Недвижимости». «Примерно 80% сделок на московской вторичке сейчас проходят с дисконтом. Средний размер скидки — 5%, примерно таким он был и в 2024 году», — пояснили в компании.
Объекты с хорошим дисконтом на рынке тоже можно найти. Как правило, это квартиры, владельцы которых заинтересованы в срочной продаже, добавила Ригина Гордеева. Например, им нужно погасить действующий кредит или они покупают новостройку по семейной ипотеке и боятся упустить понравившийся вариант. «В таких случаях дисконт при продаже доходит до 10–15% от начальной цены предложения», — указала она.
В то же время средний ценник на вторичном рынке почти не меняется, что говорит о продолжающейся стагнации, указывают эксперты. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за январь квартиры в Москве подорожали всего на 0,3%, до 273,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения, за весь прошлый год цены выросли всего на 0,8%. «Дорогая ипотека ограничивает спрос и не дает ценам расти, но спрос в целом остается активным, что не дает ценам просесть», — пояснил Олег Репченко. «Незначительная динамика объясняется также уходом из экспозиции или появлением в ней более дорогих или более дешевых лотов», — добавил представитель «Инком-Недвижимости».
Пониженный спрос и большой объем предложения давят на рынок, но есть и другие нюансы, продолжила Елена Мищенко. Например, высокие цены на новостройки, на которые ориентируются продавцы вторички. Влияет на общий уровень цен и политика других продавцов. «Например, если собственник видит, что в аналогичном доме другой продавец дает скидку, то он тоже готов уступить. Если кто-то повышает цены, то он тоже действует так», — пояснила эксперт.
Но главная аномалия существующей рыночной ситуации, по мнению Ригина Гордеевой, — это отсутствие сигналов для падения цен при снизившемся спросе. «Законы рынка бессильны, спрос сократился, но цены продолжают хоть и медленно, но расти. При этом сегмент недорогого жилья растет более заметно, опережая рыночные показатели в среднем на 1–1,5%», — указала эксперт.
Что касается полного восстановления спроса, то этому по-прежнему препятствуют дорогая ипотека и экономическая неопределенность. «Спрос начнет активно восстанавливаться при снижении ипотечных ставок до уровня 9–12% годовых, что маловероятно в 2025 году. Поэтому в ближайшей перспективе покупательская активность будет относительно низкой», — считает представитель «Этажей». «Пока ключевая ставка остается высокой и ипотека чрезмерно дорогой, никаких особых изменений на рынке не ожидается», — заключил Сергей Шлома.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»