За что инвесторы оценили light industrial и как на этом заработать
Спрос на покупку объектов формата light industrial со стороны инвесторов впервые превысил объемы ввода. За 2024 год в Московском регионе ввели в эксплуатацию 289 тыс. кв. м производственно-складских помещений формата light industrial, подсчитали аналитики IBC Real Estate. За тот же период объем запросов на покупку от инвесторов превысил 340 тыс. кв. м, утверждает девелопер коммерческой недвижимости Parametr.
Цифры доказывают: сегмент растет огромными темпами. Несколько лет назад многие инвесторы даже не были знакомы с таким форматом недвижимости, тогда как сегодня выбирают его для долгосрочных инвестиций. Разбираемся, что происходит на рынке light industrial, чем он интересен покупателям и не появились ли новые форматы индустриально-логистической недвижимости, способные с ним конкурировать с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Площади растут, вакансия снижается
Сегмент light industrial демонстрирует стремительный рост по показателям ввода и спроса, из-за чего наблюдается дефицит вакантных площадей. Так, в 2024 году в Московском регионе ввели в эксплуатацию 11 объектов совокупной площадью 289 тыс. кв. м. Это на 98% больше, чем в 2023 году, и максимум за всю историю наблюдений, утверждают в IBC Real Estate. Аналитики этой компании уверены: light industrial продолжит ставить рекорды и в наступившем году. В ближайшие 12 месяцев объем нового строительства объектов этого формата достигнет 400 тыс. кв. м, предсказывают в IBC Real Estate.
Кроме того, к началу 2025 года на этапе строительства совокупно находилось более 700 тыс. кв. м, заявленных к вводу в ближайшие два года. Еще 2,7 млн кв. м light industrial — на стадии планирования, то есть разрешительных документов по ним еще нет, но девелоперы уже работают над запуском таких проектов, указывают в IBC Real Estate.
Несмотря на большие объемы заявленного строительства, свободных площадей в готовых объектах практически нет. Согласно статистике Parametr за 2024 год, совокупный объем запросов на light industrial составил 3,5 млн кв. м, что в разы превышает доступное предложение.
Цены и доходность
На фоне дефицита новых качественных площадей в индустриально-складском сегменте Московского региона цены на перспективные объекты растут. По подсчетам IBC Real Estate, стоимость 1 кв. м в объектах light industrial класса А прибавила 24% по сравнению с прошлым годом.
Ставки аренды показали еще более заметную динамику и пробили отметку ₽14,8 тыс. за 1 кв. м, что на 48% выше показателя прошлого года. В 2025 году, согласно прогнозу Parametr, повышенный спрос на light industrial продолжится. Из-за этого сохранится и тренд на рост цен. Ожидается, что цена продажи приблизится к ₽130 тыс. за 1 кв. м, а ставки аренды — к ₽16,8 тыс. за 1 кв. м.
Интенсивный рост стоимости повышает интерес к light industrial со стороны инвесторов, на долю которых приходится 10% от общего объема запросов в этом сегменте, подсчитали в Parametr. Только за прошлый год в компанию поступили запросы на приобретение 342 тыс. кв. м недвижимости такого формата — и далеко не все из этих запросов были удовлетворены.
В IBC Real Estate указывают: доходность инвестиций в light industrial формируется из роста стоимости актива и от арендных платежей. Основной стратегией для инвестирования консультанты этой компании считают долгосрочное владение объектом с целью организации арендного бизнеса. Причем приобретать разумнее площади в строящемся объекте, рекомендуют в Parametr: такой подход может принести инвесторам доходность до 40% на росте стоимости актива за время строительства, которое длится в среднем год. После ввода объекта в эксплуатацию стоимость растет в среднем еще на 8% в год, а доходность от арендных платежей составляет до 15% годовых, утверждают в IBC Real Estate.
Помимо высокой доходности, light industrial обладает преимуществами для инвестора с точки зрения надежности и удобства вложений. Арендные договоры в индустриально-складском сегменте принято заключать на срок от пяти лет с ежегодной индексацией и без возможности досрочного расторжения. Согласно расчетам IBC Real Estate, это позволяет инвестору беспокоиться о поиске арендаторов не чаще чем раз в пять лет. Самому подбирать арендатора необязательно, процесс можно доверить застройщику. К примеру, Parametr предлагает покупателям помещений в своих объектах такую услугу. Не требует вложений и ремонт — light industrial обычно выходит на рынок с готовой отделкой.
«В среднесрочной перспективе рост интереса розничных инвесторов станет ключевым фактором, поддерживающим спрос и способствующим дальнейшему развитию сегмента light industrial», — прогнозирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Кто и почему арендует light industrial
Совокупный объем запросов на аренду помещений light industrial в 2024 году составил 1,27 млн кв. м, подсчитали в Parametr. По оценке девелопера, 60% спроса на аренду генерируют производственные компании на фоне активизации программы комплексного развития территорий (КРТ). Бизнес стремится переехать из устаревших промзон и все чаще обращает внимание на более современные площадки формата light industrial, указывает Евгений Бумагин.
«В сегменте аренды сложился высокий уровень неудовлетворенного спроса, поскольку до 90% площадей light industrial покупают конечные пользователи под размещение собственного бизнеса, — комментирует Александр Манунин, управляющий партнер Parametr. — На начало 2025 года объем запросов на аренду в 20 раз превышает объем доступных площадей в готовых объектах light industrial. Такая ситуация дисбаланса спроса и предложения создает благоприятные условия для инвесторов».
Интерес к сегменту объясняется тем, что у помещений такого формата множество преимуществ по сравнению с обычными складами. Light industrial — это пространство, где можно разместить легкое производство, организовать хранение, открыть офис и шоурум. При этом площадь блоков бывает небольшой — в проектах Parametr она стартует от 580 кв. м.
Конструкция помещений, современные коммуникации, индивидуальные въезды и продуманные погрузочные зоны делают light industrial универсальным форматом для бизнеса разных типов: от производителей лекарств и изготовителей мебели до компаний в сфере электронной торговли.
Еще одно преимущество light industrial — расположение. Такие объекты зачастую возводят недалеко от города или даже в черте мегаполиса, поблизости от крупных транспортных магистралей. С учетом улучшения дорог и развития общественного транспорта, в частности расширения метро, объекты light industrial становятся все более доступными для будущих сотрудников, что также привлекает резидентов.
Где купить light industrial
Промышленный парк «Сенькино»
- адрес — Москва, поселение Краснопахорское, квартал № 61
- расположение — первая линия ЦКАД, между Киевским и Калужским шоссе
- лоты от 580 кв. м с готовой отделкой
- готовность 2-й очереди — осень 2025 года
Промышленный парк «Кувекино»
- адрес — Москва, поселение Десеновское
- расположение — проспект Славского, в непосредственной близости от города Троицка
- лоты от 580 кв. м с готовой отделкой
- готовность 1-й очереди — осень 2025 года
Промышленный парк «Балашиха»
- адрес — город Балашиха, Новское шоссе
- расположение — в черте города Балашихи, рядом с остановкой общественного транспорта и зоной ретейла
- лоты от 590 кв. м с готовой отделкой
- готовность 1-й очереди — весна 2026 года
Как усилить эффективность инвестиций
Для тех, кто готов к большему объему и чеку, чем в light industrial, компания Parametr разработала новый формат недвижимости — flex box. Он подойдет тем, кто намерен вложить в производственно-складское помещение от ₽530 млн.
Flex box — это отдельно стоящее здание площадью около 20 тыс. кв. м с возможностью деления блоков от 4,5 тыс. кв. м. Технические характеристики такого объекта соответствуют привычному big box, то есть классическому складу. За счет небольшой площади здания, расположения зон погрузки по двум противоположным фасадам и выделения офисных вставок в центральной части фасада достигается высокая вариативность деления и конфигурации блоков. Эта характеристика, а также наличие инфраструктуры и сервисов роднит flex box с форматом light industrial.
По оценке Parametr, формат flex box будет востребован среди покупателей, которым тесно в light industrial, но чьи требования по площади пока меньше, чем средний блок в формате big box. Девелопер ожидает, что формат будет пользоваться спросом у резидентов с высокой долей стеллажного хранения: рабочая высота 12 м позволяет повысить эффективность использования пространства.
Помимо конечных пользователей, flex box может быть интересен инвесторам для организации арендного бизнеса в востребованном индустриально-логистическом сегменте — возможности формата делают его подходящим для максимально широкого круга арендаторов. Первое здание flex box застройщик Parametr возведет в составе промышленного парка «Кувекино», расположенного рядом с Троицком, в 16 км от МКАД. Готовность flex box — второй квартал 2026 года. В дальнейшем объекты flex box могут появляться и в других индустриальных парках, допустили в Parametr.
Форматы индустриально-логистической недвижимости, доступные частным инвесторам, только начинают развиваться. Учитывая раннюю стадию жизненного цикла и долгосрочное действие драйверов роста спроса на формат, на горизонте ближайших лет такая недвижимость способна демонстрировать положительную динамику коммерческих показателей, что делает ее особенно интересной с инвестиционной точки зрения.
Реклама. ООО «ПИК- Коммерческая недвижимость», erid: F7NfYUJCUneREVDxTK6B