Год без льгот: как рынок недвижимости пережил отмену льготной ипотеки
1 июля 2025 года исполнился ровно год с момента завершения самой популярной льготной ипотечной программы, которая была доступна всем россиянам без исключения. Рассказываем, как за этот год изменился рынок жилищного строительства и ипотеки в России.
Всеобщая льготная ипотека
Всеобщая льготная ипотечная программа просуществовала почти четыре года — с апреля 2020 года по июль 2025 года. Жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке по этой программе мог взять любой россиянин — вне зависимости от наличия детей, места работы и проживания. Ипотечная ставка под занавес действия всеобщей льготной ипотеки составляла 8%, а раньше была еще ниже.
Выдача ипотеки упала вдвое, потянув за собой спрос на жилье
Завершение всеобщей льготной ипотеки на рынок жилищного кредитования повлияло моментально. Уже за первый месяц ее отсутствия суммарная выдача ипотеки по всем программам в целом (как по оставшимся льготным, так и по рыночным) упала вдвое. По данным ЦБ, в августе 2024 года ее объем снизился с почти 0,8 трлн руб. (пикового значения для 2024 года) до 0,36 трлн руб. А на протяжении первых месяцев 2025 года ежемесячные выдачи были еще ниже.
Причина существенного спада не только в исчезновении всем доступной льготной программы. «Особо болезненным переход к модели рынка без льготной ипотеки сделал рост ключевой и ипотечных ставок по стандартным программам. То есть в один момент россияне оказались и перед заградительными ставками, и без возможности использовать какую-нибудь субсидию (если нет маленьких детей и ряда других возможностей, например проживания на Дальнем Востоке). То же коснулось и застройщиков, которые не могут предложить гражданам дешевую ипотеку — слишком большую разницу придется возместить банку при субсидировании ставки застройщиком», — говорит основатель компании «Бест-Новострой» и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Свою роль в снижении ипотечных выдач сыграло и ужесточение условий по семейной ипотеке — среди всех оставшихся сейчас льготных программ на нее приходится около 80% выдаваемых жилищных кредитов с господдержкой, сообщает «Дом.РФ». Если раньше по условиям этой программы льготный кредит могли взять любые семьи с детьми, то с середины прошлого года — лишь те, у кого хотя бы одному ребенку еще не исполнилось шести лет.
Падение выдачи ипотеки привели к резкому изменению спроса на новостройки. Если в 2023 году на первичном рынке российской недвижимости наблюдался бурный рост продаж (+43% за год по числу заключенных ДДУ), то по итогам 2024 года количество сделок упало на 21%, поясняют в «Дом.РФ». А по итогам первых пяти месяцев 2025 года (данных за полное полугодие у «Дом.РФ») снижение составило 10%.
Влияние на рынок новостроек Москвы
«Особенность Москвы заключается в том, что мы меньше всего в стране покупали за счет ипотеки. То есть в стране ипотека в покупках недвижимости составляла порядка 60%, в Москве — около 40%. Поэтому прекращение льготных программ по ипотеке в меньшей степени повлияло на рынок Москвы», — пояснял мэр Москвы Сергей Собянин.
Однако существенное снижение спроса на новостройки наблюдалось и в Москве. По данным руководителя аналитического сервиса DataFlat Александра Пыпина, за первое полугодие 2025 года в столице было заключено на 15% меньше ДДУ, чем в последние шесть месяцев действия всеобщей льготной ипотеки. При этом если сделки с использованием любых видов ипотечных кредитов за это время просели (-41% на годовом отрезке), то неипотечные, наоборот, выросли (+53%). Особенно сильно на этот рост продаж без ипотеки повлияли рассрочки — сейчас на сделки с использованием этого механизма приходится 20% рынка, пояснил эксперт.
Запуски новых проектов сократились до небывало низкого уровня
За год, прошедший после завершения программы всеобщей льготной ипотеки, объем одномоментно строящегося в России жилья не только не упал, а, наоборот, вырос. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), он увеличился на 2,8% и достиг к середине 2025 года 117,8 млн кв. м. Однако предпосылки к снижению в дальнейшем этого показателя имеются. В частности, об этом свидетельствует сокращение запуска новых проектов — логичного шага застройщиков на фоне снижения покупательского спроса.
По данным «Дом.РФ», за последние 11 месяцев запуски новых проектов сократились на 18,8%, до 2,7 млн кв. м в мае 2025 года (июньских данных еще нет). В отдельные месяцы 2025 года спад стартов новых жилых проектов был в годовом исчислении еще больше:
- минус 33% — в феврале;
- минус 28% — в мае;
- минус 25% — в марте.
По суммарным итогам первых пяти месяцев 2025 года объем выданных разрешений на строительство снизился на 22%. «Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда», — отмечал замглавы Минстроя России Никита Стасишин. Пока еще это не критично — за счет накопленного запаса прочности застройщиков стабильность удерживается, пояснял вице-премьер России Марат Хуснуллин. «Но если ситуация в финансовой сфере так будет продолжаться, последствия могут быть значительно хуже», — спрогнозировал он.
По России в целом рост цен на новостройки замедлился
Одной из главных претензий Центробанка к слишком долго продлившейся программе был вызванный ею разгон цен на новостройки. По мнению регулятора, отмена этой программы должна была процесс приостановить. И это, действительно, произошло, причем, по данным «Дом.РФ», рост цен постепенно замедлялся и в период действия общей льготной ипотеки:
- в 2021 году российские новостройки подорожали на 20,4%;
- в 2022-м — на 17,6%;
- в 2023-м — на 12,6%.
В 2024 году, половину которого всеобщая льготная программа уже не действовала, цены на первичное жилье в России выросли на 9,1%, а за первые пять месяцев 2025 года — на 2,9% (в сопоставимом периоде предыдущего года — на 4,1%), подсчитали в «Дом.РФ».
В некоторых мегаполисах цены растут и без льготной ипотеки
В городах-миллионниках, на которые приходится и существенная часть строящегося жилья, и спроса на него, также наблюдается замедление роста цен. Как следует из данных федерального агентства недвижимости «Этажи», если за весь период действия программы цены на первичное жилье в мегаполисах ежегодно росли в среднем на 21,5%, то за год без льготной ипотеки они увеличились лишь на 9,4%.
Однако в отдельных миллионниках ценовая динамика по-прежнему значительная. С июля 2024 года самый существенный прирост цен на первичное жилье отмечен:
- на 20,3% — в Казани;
- на 19,9% — в Омске;
- на 19,5 — в Челябинске.
Более того, в некоторых миллионниках за последний год новостройки дорожали даже сильнее, чем в период действия общей льготной программы. Среди таких городов, например, та же Казань с нынешними 20,3% против средних 19,9% за предыдущие четыре года, следует из данных «Этажей».
Снижение же цен с середины прошлого года произошло лишь в одном мегаполисе — Уфе. Впрочем, в массовом порядке столь радикальных перемен в ценообразовании эксперты и не предвидели. Для такого разворота даже отмены самой массовой льготной ипотечной программы явно недостаточно.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
