Дороже Москвы: что будет с ценами на новостройки в Сочи в 2025 году
Сочи является самым дорогим городом с точки зрения стоимости недвижимости и опережает по средним ценам даже Москву. По данным агентства недвижимости «Этажи», с 2020 года цены в Сочи выросли на 400%. Но в прошлом году рост стоимости, как и в целом по рынку, замедлился.
Что будет с ценами на строящееся жилье в Сочи в 2025 году, рассказываем вместе с экспертами.
Снижение спроса и ценовая стабилизация
Рынок новостроек Сочи в прошлом году, как и в целом по стране, оказался под давлением из-за дороговизны ипотеки и завершения программы массовой льготной ипотеки, которую в том числе использовали для покупки курортной инвестиционной недвижимости. По данным ЦИАН, в 2024 году в Сочи было зарегистрировано 2,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с квартирами. Эта цифра не включает сделки в ЖК, получивших разрешение на ввод в эксплуатацию, и продажи по иным схемам, отличным от прописанных в ФЗ-214. «В годовом выражении число сделок упало на 35%. Глубина падения сильнее, чем по стране в целом: в России спрос снизился на 23%, по выборке из городов-миллионников — на 31%», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
В массовом сегменте спрос и рост цен ограничивали высокие ипотечные ставки, плюс за последние несколько лет строительного бума произошло насыщение рынка предложением, особенно в районах Адлера и Хосты, добавил директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. По его словам, наиболее проблемным был летний период, когда покупательская активность снизилась в два раза. «Однако потом спрос начал восстанавливаться и вышел на уровни прошлого года. В целом по 2024 году спрос снизился на 25–27%», — указал Павел Быков. Инвестиционный спрос оставался стабильным благодаря туристической привлекательности Сочи и высокому спросу на аренду, который все больше теряет привязку к сезонности, добавил он.
Что касается премиального сегмента, то спрос на новостройки в нем поддерживался со стороны состоятельных россиян. «Ограничения на покупку зарубежной недвижимости и приток покупателей из отдаленных регионов положительно повлияли на общие показатели спроса в сегменте премиальной и элитной недвижимости Сочи: в 2024 году по отношению к 2023-му спрос в среднем вырос на 11,6%», — рассказала коммерческий директор группы «Мантера» Ирина Игнатьева.
По данным аналитиков агентства «Ricci.Жилая недвижимость» и группы «Мантера», в 2024 году доля покупателей элитной недвижимости в Сочи из других регионов превысила 90%. Чаще всего элитную недвижимость в Сочи приобретают жители Москвы и Подмосковья (39%). А доля инвесторов среди региональных покупателей элитной недвижимости в Сочи в 2024 году выросла на 14 п.п., до 68%, добавили аналитики.
В NF Group отметили снижение спроса на элитные новостройки Сочи на 9% за прошлый год. «Несмотря на отрицательную динамику, данный объем продаж является хорошим результатом, учитывая общую ситуацию на первичном рынке и наблюдаемое постепенное снижение покупательской активности на протяжении последних двух лет», — пояснили аналитики. Кроме того, предложение нового элитного жилья в Сочи показало рекордный рост: за прошлый год оно увеличилось на 82%, до 600 лотов, главным образом за счет премиального сегмента, указали в NF Group.
Самые дорогие новостройки России
Цены на первичном рынке жилья Сочи в 2024 году показывали смешанные результаты. По данным ЦИАН, в годовом выражении цены предложения за 2024 год на первичном рынке Сочи выросли на 5% (без учета элитных ЖК) или снизились на 7% (если учитывать все жилые комплексы). «Оценки, в которых озвучивается рост цен, как правило, связаны с расширительным трактованием термина «новостройка» (когда учитываются и лоты в сданных корпусах, и предложения по схемам продаж, отличным от 214 ФЗ). Стабилизация цен, к которым относятся обе наши оценки, связана с эффектом высокой базы, с ростом конкуренции со стороны московской элитной недвижимости и сохраняющимися логистическими ограничениями на российском юге», — пояснил Алексей Попов.
По данным «Этажей», средняя стоимость квадратного метра в наиболее востребованных локациях в новостройках Сочи в 2024 году выросла на 4–6% и находится на уровне 343,75 тыс. руб., по рынку рост составил около 3%. «Но пока еще не закончился период стабилизации: после роста на 400% с 2020 года рынок достиг плато и временная заморозка цен стала вполне естественным для рынка явлением», — пояснил Павел Быков.
В дорогих новостройках Сочи наблюдался рост цен. По данным NF Group, средняя цена 1 кв. м в премиум-классе выросла на 14%, до 1,8 млн руб., а в де-люкс — на 16%, до 2,9 млн руб. «У нас прошел плановый рост к концу года, он связан с завершением работ на объектах. Цены начинаются от 1,5 млн руб. за квадратный метр, но 2025 год обещает также рост», — добавили в пресс-службе ГК «Десо», которая специализируется на проектах в высокобюджетном сегменте.
Сочи сегодня является самым дорогим городом России с точки зрения средних цен на жилье и опережает Москву. По оценкам «Этажей», средняя цена 1 кв. м строящегося жилья в этом курортном городе в массовом сегменте составляет 343,75 тыс. руб. «Высокая средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Сочи оправдана высокой инвестиционной привлекательностью, ростом качества и класса строительства и планами по развитию инфраструктуры, в том числе туристической», — пояснили в компании.
В ЦИАН среднюю цену 1 кв. м в новостройках Сочи (с учетом элитных ЖК) оценивают в 540 тыс. руб., а в Москве — в 530 тыс. руб. «В Сочи — самые высокие цены на новостройки в стране. В отличие от Москвы (да и почти любого другого города) в этом главном курорте почти нет массового жилья, недорогих районов. Если здесь выдается разрешение на строительство, то с максимально высокой вероятностью будет реализован дорогой проект», — объяснил высокую стоимость новостроек в Сочи Алексей Попов.
В то же время, по его словам, ценовой разрыв между новостройками Сочи и Москвы в последние годы сокращается. «Основная причина этого тренда — рост цен и рост доли ЖК премиальных сегментов в Москве», — пояснил глава «ЦИАН.Аналитики».
Разница в цене в новостройках Москвы и Сочи
