Что ждет рынок инвестиций в недвижимость в 2025 году
Прошедший 2024 год ознаменовался рекордом инвестиций в российскую недвижимость: впервые рынок преодолел планку в 1 трлн руб., достигнув, по оценке аналитиков консалтинговой компании CORE.XP, уровня в 1,2 трлн руб. Рост к 2023 году оказался внушительным: плюс 41%, а если сравнивать с ситуацией пятилетней давности, прирост оказывается уже четырехкратным. Но что ждет рынок в 2025-м? Каков его потенциал, в какие сегменты инвестировать, существует ли предел росту цен, как сказывается на девелоперских стратегиях астрономическая стоимость проектного финансирования, как компании справляются с дефицитом кадров — на эти и другие вопросы ответили участники рынка в рамках масштабного мероприятия «Сила четырех 2025». Организованная CORE.XP конференция, собравшая более 1 тыс. участников и свыше 50 экспертов рынка недвижимости, прошла 18 февраля в Центре событий РБК.
О формате мероприятия
Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP:
— В основе концепции нового формата — четыре основные силы, определяющие развитие рынка недвижимости: государство, банковский сектор, бизнес и отраслевые эксперты. Такой разносторонний взгляд позволяет комплексно оценить состояние рынка, наметить основные сложности и точки роста, обсудить существующие вызовы, выявить поводы для оптимизма.
Первая конференция собрала более 1 тыс. участников, свыше 50 представителей ведущих отраслевых СМИ и порядка 60 экспертов, включая представителей всех сегментов рынка коммерческой и жилой недвижимости. В наших планах продолжить развивать формат и дальше, чтобы подобное общение стало нормой для участников рынка недвижимости.
Что ждет рынок новостроек в 2025 году
В рамках пленарной сессии «Недвижимость — база для развития бизнеса» представители госструктур и первые лица крупных девелоперских компаний обсудили перспективы развития строительной отрасли в сложившихся экономических условиях. По прогнозам участников пленарной сессии, спрос на новостройки по итогам 2025 года может снизиться — в пределах от 15 до 30%. В частности, своим видением ситуации поделилась директор аналитического управления SberCIB Investment Research Наталья Загвоздина. «Согласно базовому сценарию, можно ожидать снижения на 15% по количеству новых договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках на 2025 год», — отметила Загвоздина. Для сравнения, как отметила старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова, в 2024 году снижение продаж в новостройках составило порядка 19%.
Базовый сценарий, уточнила глава аналитического управления SberCIB, предусматривает снижение ключевой ставки ЦБ начиная с июня 2025 года с достижением к декабрю уровня в 19%. «При этом важно, чтобы запускались проекты, которые через полтора-два года встанут в продажу», — подчеркнула Наталья Загвоздина.
Крупный девелопмент не исключает и более серьезного снижения продаж. Так, по прогнозу генерального директора «ФСК Девелопмент» Дмитрия Трубникова, в среднем по рынку Москвы это могут быть 30%. «Сокращение продаж будет неоднородным: около 20% в сегменте бизнес-класса и около 40% в комфорт-классе», — уточнил эксперт.
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев отметил, что широкое распространение рассрочек на фоне дорогой рыночной ипотеки дополнительно замедляет реальное наполнение эскроу-счетов. «По статистике мы видим падение продаж на 19%, а по факту по части наполнения эскроу-счетов цифра будет другая — около 35–37%», — пояснил эксперт. Вместе с тем Ручьев не исключил, что дальнейшего падения продаж может и не произойти. «Объем ипотеки в наших продажах сильно сократился. Уровень продаж, который сейчас имеется, это и есть тот минимум, на котором находимся. Любые улучшения, которые произойдут, от телефонных разговоров высших лиц до позитивных сигналов от ЦБ, пойдут только в плюс», — подчеркнул президент ГК «Основа».
Что касается цен на первичное жилье в столице, представители «ФСК Девелопмент» и ГК «Основа» не исключают очередного витка подорожания в 2025 году. Александр Ручьев обратил внимание на то, что цены толкают вверх и высокая ключевая ставка, и рост себестоимости и зарплат в строительстве, а также сокращение объемов предложения. Дополнительно цены может стимулировать снижение ключевой ставки — в этом случае возможен переток средств с депозитов на рынок новостроек, добавил он. «Мы находимся в парадигме, что рост цены неизбежен, потому что строить по старым ценам девелоперы не в состоянии. И к концу года мы ожидаем удорожание на 30–40% в рублях», — заключил эксперт.
«По динамике цен: за прошлый год у нас был рост примерно на 15%. Я думаю, что в 2025 году рост цен будет тоже на 15% — не так драматично, как 30–40%. Но риск отсутствия предложения через два года велик», — поделился своим прогнозом Дмитрий Трубников.
Глава аналитического управления SberCIB Наталья Загвоздина, в свою очередь, не прогнозирует заметного роста цен на первичное жилье. «Я буду удивлена, если мы увидим сильный рост стоимости квадратного метра. Скорее всего, рост останется на уровне прошлого года», — подчеркнула эксперт.
Какой прогноз на 2025 год эксперты дали рынку коммерческой недвижимости
Несмотря на замедление продаж, по итогам 2024 года инвестиции в площадки под жилье продемонстрировали рост на 83% и составили 405 млрд руб., отметил, отвечая на вопрос редакции, гендиректор CORE.XP Владимир Пинаев. «В основном этот объем обеспечили несколько крупных сделок, — пояснил эксперт. — Активность в этом сегменте рынка наблюдалась главным образом в первом полугодии». Инвестиции в коммерческий сектор при этом составили 829 млрд руб. (плюс 27%). Значительную часть прироста обеспечили именно конечные пользователи — вложения с их стороны год к году выросли в 2,7 раза, тогда как инвестиционные сделки, напротив, показали снижение на 11%.
Драйвером роста коммерческого сегмента по итогам 2024 года стали офисы: по оценке CORE.XP, инвестиции в этот сектор год к году выросли в 3,1 раза — в частности, спрос на офисные помещения обеспечили компании, расширяющие свою деятельность в условиях растущей экономики.
В складском сегменте также была отмечена существенная активность (плюс 70% год к году), которую во многом определил рост сектора интернет-торговли. Вместе с тем участники складского рынка не ожидают дальнейшего бурного роста. «Ряд макроэкономических факторов, влияющих на рынок недвижимости в целом и на складской сегмент в частности, продолжат свое действие и в 2025 году. По нашему прогнозу, активность на этом рынке будет замедляться — мы ожидаем, что объем сделок в России не превысит 3,5 млн кв. м, — отметил гендиректор Radius Group Захар Вальков. — В целом можно говорить об определенной стабилизации: долгое время складской рынок существовал в условиях избытка предложения, затем — в условиях его нехватки. Сейчас можно ожидать определенного выравнивания».
Переход от бума спроса к его стабилизации отмечал и инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. «Если говорить о сегменте аренды, в 2025 году, скорее всего, мы увидим некое отрезвление спроса, в том числе со стороны активно растущего сектора e-comm, — отметил эксперт. — Стоит отметить также, что на фоне высоких ставок многие крупные арендаторы сейчас задумываются о переходе от арендной модели к покупке. Это тоже сказывается на спросе. На 2025 год мы не прогнозируем какого-то резкого снижения активности, скорее можно говорить о переходе от ажиотажа к более спокойному характеру спроса».
Высокие процентные ставки в экономике будут сдерживать инвестиции в коммерческую недвижимость, отметил генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев. «По прогнозам CORE.XP, общий объем инвестиций по итогам 2025 года может снизиться до 700–800 млрд руб.», — рассказал эксперт, добавив, что стимулировать инвестиционный спрос могло бы снижение ключевой ставки ЦБ. «В этом случае привлекательность депозитов будет снижаться, что может повысить интерес к объектам коммерческой недвижимости, в первую очередь к самым востребованным форматам — офисам и light industrial, — пояснил Пинаев. — В целом же развитие ситуации будут определять все те же четыре основных силы: государство, банки, девелоперы и эксперты. Уже сейчас это можно наблюдать в сегменте аренды, где формируются новые механизмы взаимодействия между сторонами, включая привязку коммерческих условий к уровню ключевой ставки».
В рамках мероприятия эксперты также подробно остановились на зеленой повестке, под которую была отведена отдельная сессия. Ее участники — представители госструктур и девелоперских компаний — рассказали о том, какие зеленые стандарты уже действуют в России и какие будут развиваться.
Координатор экспертного совета по ESG комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Павел Склянчук подробно остановился на особенностях законодательного регулирования в этой сфере. «Правовая база в области зеленого строительства в России сформирована, но она имеет свои особенности — в первую очередь стоит отметить, что она относится к так называемому мягкому праву. Ее основу составляют различные ГОСТы, сертификаты — нормы, не влекущие никаких последствий в случае их несоблюдения», — рассказал эксперт. Вместе с тем, отметил Павел Склянчук, крайне важно наглядно продемонстрировать и широкой общественности, и профессиональному сообществу результативность зеленой повестки, показать, какие вопросы она способна решать здесь и сейчас. Кроме того, указал Склянчук, важно продолжать развивать и совершенствовать отечественные стандарты, которые могут быть востребованы и за пределами России. «Конечно, при разработке этих стандартов важно обращать внимание на международный опыт. Но также важно, чтобы российские зеленые стандарты котировались за рубежом, чтобы ими могли пользоваться дружественные страны», — подчеркнул эксперт.
Андрей Бенуж, директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP, председатель ТК 366 «Зеленые технологии среды жизнедеятельности и зеленая инновационная продукция», рассказал о деятельности CORE.XP в области развития отечественных стандартов. Эксперт напомнил, что эта работа ведется в компании с 2016 года, и отметил, что на сегодня в CORE.XP разработаны собственные системы добровольной сертификации (СДС) по оценке соответствия зеленому стандарту серии ГОСТ Р под брендом CORE.ECO («КОР.ЭКО»). Эти системы могут применяться не только в многоквартирном строительстве, но и в сегменте ИЖС, добавил эксперт. «Прохождение сертификации возможно на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости и актуально как для девелоперов, так и для стройматериалов и технологий, которые задействуются в отрасли», — заключил Андрей Бенуж.
В завершение сессии компаниям «Диат-проект» и TEGOLA Group был вручен первый сертификат «КОР.ЭКО.Вертикальное озеленение». «Несмотря на видимый прогресс в этом направлении, еще не все участники рынка осознают важность зеленого строительства. Компании, которые берут на себя ответственность за экологичный вектор развития отрасли, видят свою задачу не только в разработке и внедрении стандартов, но и в просвещении общества, формируя устойчивый спрос на энергоэффективные и экологичные решения в недвижимости», — подчеркнули представители CORE.XP.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»