В общую собственность или по долям: как купить квартиру в браке
Покупка жилья в браке практически ничем не отличается от обычного приобретения недвижимости. Главное отличие состоит в том, что второй супруг при разводе может претендовать на половину собственности, а все имущество, приобретенное супругами в браке, является совместным.
Рассказываем, какие существуют способы покупки жилья в браке, как недвижимость будет делиться при разводе и как можно избежать судебных тяжб.
Содержание
- Когда квартира считается совместной собственностью супругов
- В каких случаях квартира не подлежит разделу
- Покупка квартиры на одного из супругов
- Покупка квартиры в совместную собственность без выделения долей
- Покупка квартиры в общую долевую собственность с выделением долей
- Как будет делиться квартира при разводе
- Самый безопасный выход из ситуации
Эксперты в статье:
- Антон Никулин, адвокат, партнер юридической компании «Правый берег»;
- Лариса Феттер, адвокат, семейный юрист;
- Виктория Шевцова, адвокат, управляющий партнер МКА RUBICON.
Когда квартира считается совместной собственностью супругов
Чтобы квартира считалась совместной собственностью, она должна быть приобретена за счет общих доходов супругов, полученных ими в браке. Это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия и иные денежные выплаты, которые не имеют специального целевого назначения, объясняет Виктория Шевцова.
В каких случаях квартира не подлежит разделу
Квартира может быть личной собственностью и не подлежать разделу. Это относится к следующим случаям:
- квартира была подарена;
- квартира получена по наследству;
- квартира получена по другим безвозмездным сделкам (то есть бесплатно);
- квартира приобретена до брака;
- квартира хоть и приобретена в браке, но на ее покупку использовались личные средства (заработанные до брака, полученные в качестве дара или наследства).
По словам экспертов, существует несколько вариантов приобретения квартиры в браке.
Покупка квартиры на одного из супругов
Часто покупателем квартиры выступает один из супругов — так называемый титульный собственник. Однако это не означает, что квартира принадлежит исключительно ему. В случае развода квартира практически всегда будет относиться к совместно нажитому имуществу, если приобретена на общие средства супругов. Исключение составляют лишь ситуации, которые обозначены в брачном договоре, поясняет Виктория Шевцова.
Чтобы приобретенное имущество относилось к совместно нажитому, брак должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, добавляет Антон Никулин. По словам юриста, следует помнить, что даже рождение одного или нескольких совместных детей не влияет на гражданское состояние. «Лица, не заключившие брак в органах ЗАГС, не признаются супругами, на них не распространяется соответствующее правовое регулирование семейных отношений. Они не наследуют по закону друг после друга», — отметил юрист.
Покупка квартиры в совместную собственность без выделения долей
У некоторых семей возникает необходимость приобретения квартиры в совместную собственность без выделения долей. Покупателем выступают оба супруга, в договоре купли-продажи и Росреестре так и отмечается, что квартира находится в совместной собственности, доли не выделены, говорит Антон Никулин.
После покупки жилья следует собрать необходимый для регистрации пакет документов. К ним относятся:
- паспорта супругов;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, ренты и т. д.);
- свидетельство о браке.
После этого пакет документов вместе с заявлением надо подать в многофункциональный центр (МФЦ) либо в отделение Росреестра. Регистрация права на жилье займет около недели.
Покупка квартиры с выделением долей
Покупка жилья с выделением долей означает, что каждому из супругов принадлежит определенная часть объекта. Несмотря на то что имущество, нажитое в браке, считается совместным, супруги могут приобрести жилье с выделением долей. Обычно сразу определяются, что каждому из них принадлежит в квартире по 1/2 доли, что в будущем может облегчить процедуру раздела имущества при разводе, говорит Виктория Шевцова.
Для регистрации права необходимо обратиться либо в многофункциональный центр, либо в Росреестр. Также нужно подготовить следующие документы:
- паспорта супругов;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, ренты и т. д.);
- свидетельство о браке.
Регистрация занимает неделю, после этого в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) появятся все собственники с указанием долей.
Читайте также: Ипотека после развода: как выплачивать кредит
Как делят квартиру при разводе
Существуют два варианта раздела недвижимости. Первый — в долях на обоих супругов, второй — когда одному из них передается квартира, а другому выплачивается денежная компенсация, равная рыночной стоимости доли.
Если у супругов, например, две квартиры или больше, то оптимально разделить имущество пообъектно, передав по квартире каждому, объясняет Лариса Феттер. По словам эксперта, несколько лет назад вариантов оставить единственную квартиру за собой у истца не было, но сейчас судебная практика изменилась. «Если доказать, что отношения конфликтные, пользоваться квартирой совместно затруднительно и имеется реальная возможность выплатить компенсацию, то суды нередко выносят решения о разделе с передачей объекта одному из супругов и выплатой денежной компенсации другому. Для определения ее размера проводится оценка рыночной стоимости, ее может заказать истец до суда. Если же ответчик с ценой не согласен, суд назначает судебную экспертизу рыночной стоимости», — предупреждает Лариса Феттер.
В случае ипотечной квартиры, где супруги являлись созаемщиками, при разводе можно переоформить кредит и недвижимость на одного из них с согласия банка. Если кредитно-финансовая организация с этим согласится, то один из супругов переоформляет ипотеку на себя, а другой получает свою долю деньгами. Для определения размера компенсации опять же проводится оценка рыночной стоимости.
Есть еще один вариант — продать ипотечную квартиру с согласия банка. На вырученные деньги кредит гасится, а оставшиеся деньги делятся между супругами, пояснят Лариса Феттер.
Безопасный выход из ситуации
Универсальный способ избежать конфликтов и споров, связанных с разделом совместно нажитого имущества, — это брачный договор. Он может быть заключен как до, так и во время брака, действует с момента заключения брака до его расторжения и подлежит нотариальному удостоверению. Брачный договор позволяет супругам заблаговременно, до возникновения спора, установить порядок распределения совместного имущества, советует Антон Никулин.
В брачном договоре можно сразу прописать условия раздела имущества. Например, в период брака квартира являлась совместной собственностью, а после расторжения брака перейдет только одному супругу, добавляет Виктория Шевцова.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
