Бум застройки и большие ожидания: что происходит на рынке Екатеринбурга
Второй после Москвы — такой статус заработал рынок недвижимости Екатеринбурга по объемам строительства жилья. «Ввод жилья в Свердловской области по итогам 2025 года составил 3 млн 153 тыс. кв. м, это 105% к целевому значению. 1 млн 553 тыс. кв. м — это многоквартирные дома, 1 млн 600 тыс. кв. м — индивидуальное жилищное строительство», — оценил ситуацию в регионе министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Григорий Сурганов.
Редакция «РБК Недвижимости» побывала на «Альфа-саммите», где собрались ключевые представители строительной отрасли Екатеринбурга и Свердловской области: представители власти, бизнеса и банков.
Участники мероприятия обсудили, в какой ситуации находится сейчас рынок девелопмента в столице Урала и куда он движется. В ходе саммита спикеры ответили на вопросы «РБК Недвижимости».
Ситуация на рынке: спад, подъем, распроданность
В 2025 году уральский рынок недвижимости столкнулся с несколькими вызовами. В начале года заметно снизился спрос из-за высокой ключевой ставки и ужесточения требований по ипотеке. Однако в третьем и четвертом кварталах рынок начал стремительно восстанавливаться благодаря новостям о понижении ключевой ставки, сезонным колебаниям спроса, а также переменам в условиях льготной ипотеки.
Начало 2026 года казалось неопределенным — последствием ажиотажного спроса закономерно должно было стать охлаждение. Но крупные региональные застройщики не увидели поводов для паники: по их оценкам, спустя несколько месяцев рынок вернется к комфортным показателям продаж.
«Мы закладывали незначительное снижение продаж после вступления в силу изменений в семейную ипотеку. Интерес к покупке квартир в начале марта, когда львиная доля ранее одобренных кредитов была реализована, действительно снизился на 10–15%. Однако мы полагаем, что в перспективе нескольких месяцев это сокращение нивелируется за счет дальнейшего снижения ключевой ставки и вывода на рынок наших новых проектов», — рассказал «РБК Недвижимости» коммерческий директор девелоперской компании «Брусника» Александр Бабуленко. По его словам, в «Бруснике» не только не ожидают падения спроса, но и планирует рост продаж в Екатеринбурге по итогам 2026 года.
Позитивно смотрят на рыночную ситуацию и в группе компаний «Кортрос», которая по итогам 2025 года стала лидером по объему продаж в Екатеринбурге. «В 2026 году мы ожидаем как минимум сопоставимого уровня спроса относительно 2025 года, — заявил на «Альфа-саммите» генеральный директор «Кортрос» Станислав Киселев. — Конечно, ввиду сезонного фактора спрос в январе–феврале снизился по сравнению с концом прошлого года. Тогда всплеск покупательской активности был предсказуем из-за внесения изменений в программу льготной семейной ипотеки, которая была драйвером рынка последних лет». В «Кортросе» ожидают, что во второй половине 2026 года спрос на новостройки будет подпитываться рыночными льготными программами, а также субсидируемыми программами от застройщиков.
Любопытным показателем рынка Екатеринбурга стал уровень распроданности квартир в новостройках. В среднем по стране по итогам 11 месяцев 2025 года произошел заметный спад продаж: на 6,3% за один год, на 15% — за два. На этом фоне показатель распроданности должен был снизиться, но именно в Екатеринбурге девелоперам удалось реализовать большую часть, а в некоторых случаях даже весь объем предложения.
В случае с компанией «Брусника» показатель распроданности к строительной готовности в столице Свердловской области превышает 100%. Распроданность на февраль составила 64%, тогда как строительная готовность достигла отметки в 50%. «У нас фактически нет проблем с остатками. За счет скрупулезной работы с ассортиментом на момент ввода мы реализуем 99% недвижимости», — рассказал Александр Бабуленко.
Впечатляющих результатов продаж удалось достичь и компании «Кортрос». В объектах, которые были введены в 2025 году, объем нераспроданных остатков на сегодняшний день составляет менее 20%. «На текущий момент процент распроданности квартир, которые только планируются ко вводу, составляет 89%, — констатировал Станислав Киселев. — Мы ожидаем, что к моменту ввода показатель еще вырастет, поэтому об избытке готового жилья в Екатеринбурге говорить не приходится».
Можно предположить, что значительные объемы продаж связаны не только с рыночными тенденциями, но и с повышением качества самого продукта. А оно происходит благодаря формированию здоровой конкурентной среды, которой отличается рынок Екатеринбурга.
Конкуренция как источник улучшений
Первый заместитель главы города Рустам Галямов высоко оценил конкуренцию застройщиков и назвал ее драйвером развития рынка. «У нас в городе работают 25–30 крупных застройщиков. Они очень хорошо между собой общаются, но конкуренция при этом жесточайшая, — заявил Галямов на «Альфа-саммите». — Они подглядывают друг за другом, следят за фишками в продукте. И это непрерывно улучшает качество. Именно поэтому сюда стремятся федералы: здесь нельзя прийти с типовым решением — придется конкурировать по-настоящему. Это залог того, что цена стабилизируется, а качество растет».
Соревнуясь за внимание покупателей, девелоперы предлагают все более высокий уровень готового продукта как с точки зрения качества строительства, так и улучшения потребительских свойств. «Среднее качество новостроек в Екатеринбурге за последние годы выросло благодаря конкуренции. Сегодня практически каждый застройщик предоставляет современный девелоперский продукт с продуманными общественными пространствами, озеленением и дизайнерскими местами общего пользования», — убежден Александр Бабуленко.
Перемены в запросах покупателей фиксируют и в «Кортросе»: «Современный покупатель продолжает выбирать не просто метры в бетоне, а готовую среду для счастливой жизни. Комфортную безопасную атмосферу — школы и поликлиники рядом с домом, дворы без машин с условиями для интересного отдыха и занятий спортом».
Вопросы финансирования
Важным вызовом рынка недвижимости в последнее время стали затруднение доступа к проектному финансированию и ужесточение требований к финансовым моделям, о чем рассказал президент ассоциации «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Однако опыт показывает, что совместная работа застройщиков и банков позволяет найти новые точки развития. Жилой комплекс «Страна Энтузиастов» — пример такого сотрудничества.
«В 2023 году мы столкнулись с нашим первым проектом КРТ в Екатеринбурге, — вспоминает основатель и руководитель группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. — Прошли аукцион, где цена выросла с ₽3 млн до ₽100 млн. Мы планировали расселять эту территорию спокойно, по стандартным графикам в течение двух лет. Но после того, как проект вошел в активную фазу, и мы получили финансирование от Альфа-банка, с которым ранее не работали, процесс пошел совершенно по-другому. Когда приехал министр строительства России и предложил добавить в проект квартиры с ремонтом, мы смогли оперативно вернуться в банк, пересмотреть структуру проектного финансирования, внести правки и быстро реализовать проект. Результат — мы уже месяц назад начали выдавать ключи дольщикам».
Об изменении в требованиях к проектному финансированию рассказала Елена Потемкина, старший вице-президент, руководитель департамента кредитования корпоративного бизнеса Альфа-банка: «Раньше банки спокойно финансировали покупку земли на два-три года вперед. Сейчас, учитывая стоимость капитала, это неэффективно. Мы ужесточили требования: теперь преимущественно финансируем покупку участка только в связке с проектным финансированием и при условии выхода на стройку не позднее 18 месяцев с момента приобретения земли. Получить кредит просто «под землю» сейчас сложно».
При этом банки стараются идти навстречу девелоперам и создавать новые кредитные продукты. «Мы ввели инструмент «котлового учета эскроу». Если в одном проекте продажи идут хорошо, а в другом — не очень, избыток остатков на эскроу-счетах по успешному проекту можно направить на снижение процентной ставки по проблемному. Это позволяет девелоперу снизить общую процентную нагрузку, не привлекая дополнительные средства», — добавила Елена Потемкина.
Что будет дальше
Рынок недвижимости Екатеринбурга и всей Свердловской области демонстрирует впечатляющие масштабы. По данным министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Григория Сурганова, ввод жилья в Свердловской области по итогам 2025 года составил 3 млн 153 тыс. кв. м, что составляет 105% к целевому значению.
Но даже если по итогам текущего года объемы незначительно сократятся, девелоперы смотрят на ситуацию с оптимизмом. «Мы работаем над дальнейшим развитием региона, над повышением качества строительных проектов. Являясь одним из крупнейших застройщиков, мы непрерывно улучшаем качество своей продукции и планируем увеличить объемы строительства и сдачи объектов», — заявил Станислав Киселев из компании «Кортрос».
«Рынок недвижимости Екатеринбурга — один из самых устойчивых в стране, — подытожил Александр Бабуленко из «Брусники». — Под устойчивостью мы подразумеваем демографию, благосостояние горожан, цивилизованность конкуренции, качество продукта, маржинальность и рациональность экономического мышления девелоперов. Как он будет развиваться, во многом зависит от макроконъюнктуры. Без каких-либо потрясений его емкость продолжит быть существенно выше 1 млн кв. м».