Каким будет 2025 год для рынка коммерческой недвижимости: цифры и тренды
В последние годы российский рынок недвижимости постоянно сталкивается c различными вызовами — начиная от санкций и импортозамещения и заканчивая высокой ключевой ставкой ЦБ. Вместе с тем объемы инвестиций впечатляют: по оценкам экспертов, в 2024 году в коммерческую недвижимость было вложено в полтора раза больше средств, чем в 2022-м. Актуальные тренды, прогнозы и перспективы на 2025 год ведущие игроки обсудили в ходе конференции #MARKETBEAT, организатором которой выступила консалтинговая компания CMWP.
Глобальный контекст и ситуация на рынке инвестиций
Управляющий партнер CMWP Сергей Рябокобылко рассказал о глобальном контексте, в котором развивается российский рынок коммерческой недвижимости. Наряду с продолжающимися ограничениями сейчас на рынке присутствуют ожидания потенциальной активизации иностранных игроков, отметил Рябокобылко.
«В качестве актуального глобального тренда можно отметить повышенный интерес инвесторов к азиатским рынкам, что подтверждает и недавно вышедший отчет Emerging Trends in Real Estate. Из интервью компаний — мировых лидеров также следует, что игроки рынка все больше внимания уделяют диверсификации своих портфелей», — рассказал управляющий партнер CMWP.
«Для российского рынка это означает неожиданную смену векторов: азиатские рынки и государства СНГ будут по-другому взвешиваться с точки зрения баланса между рисками и доходностью. Традиционно азиатские рынки считались более рискованными по сравнению с европейскими и особенно американским, но сейчас они демонстрируют большую геополитическую стабильность. Мы не исключаем и спонтанного интереса инвесторов к абсолютно новым для себя рынкам, включая страны постсоветского пространства, — пояснил Сергей Рябокобылко. — В целом российский бизнес успешно продолжает действовать в существующем контексте, несмотря на все сложности».
Свою оценку состояния российских рынков капитала и инвестиций в недвижимость в ходе мероприятия дал партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Алан Балоев. Эксперт озвучил предварительную оценку итогам первого квартала 2025 года — прогнозируемый объем сделок к концу года будет на уровне 350 млрд руб. (учитываются сделки с целью получения арендного дохода, без учета сделок под девелопмент и под конечного пользователя).
«Текущая турбулентность рынка инвестиций вторична и является следствием инфляции спроса на потребительском рынке, тогда как предыдущие кризисы сопровождались замедлением экономического роста из-за оттока капитала и низкого внутреннего спроса, — рассказал Балоев. — Сравнение сегодняшней ситуации с 2014–2016 годами наглядно показывает разницу: тогда рынок видел много сделок с проблемными активами. Сейчас сделок с проблемными активами в общем объеме гораздо меньше. При этом основным сдерживающим фактором для заключения крупных инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью остается высокая ключевая ставка ЦБ».
Эксперт также отметил замедление рынка крупных сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики и высокой стоимости заемного финансирования. «На протяжении последнего года в сегменте крупных сделок мы видим уменьшение числа и покупателей, и продавцов — игроки занимают выжидательную позицию. При этом в сегменте небольших и средних сделок наблюдается высокая активность, ее драйвером в основном выступают частные инвесторы (включая коллективный капитал)», — отметил Алан Балоев.
Два основных сценария для рынка коммерческой недвижимости
Сергей Рябокобылко, управляющий партнер CMWP:
— Исходя из глобального контекста, сейчас можно прогнозировать два основных сценария развития российского рынка недвижимости, каждый со своими рисками и возможностями.
В случае если ведущим трендом станет именно активизация международных игроков, российский рынок получит следующие возможности:
- восстановление спроса за счет иностранного капитала;
- новые рекорды: освоение новых ниш и применение новых финансовых моделей;
- повышение операционной эффективности российского бизнеса.
В то же время возникают и специфические риски, такие как турбулентность из-за переходных процессов, а также сложности с возвращением активов.
Если же преобладающим будет сценарий изоляционных ограничений, основными рисками станут повышение операционных издержек и определенное сокращение возможностей для развития бизнеса.
Вместе с тем этот сценарий предполагает и свои возможности:
- снижение барьеров для роста;
- стабильность внутренних клиентов;
- дальнейший переход российских игроков на уровень международных компаний.
Как трансформируются ключевые сегменты рынка коммерческой недвижимости
В ходе сессии «Триада рынка коммерческой недвижимости как индикатор общеэкономических процессов» участники рынка поделились аналитикой по основным секторам: торговому, офисному и складскому. Старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов рассказал о том, как за последние десять лет менялся формат типичного российского торгового центра. Эксперт обратил внимание, что в 2022 году средняя арендопригодная площадь новых ТЦ в России заметно снизилась, однако затем показатель постепенно стал расти: по итогам 2024 года — 12,4 тыс. кв. м, предварительный прогнозный показатель на 2025-й — 13,8 тыс. кв. м. «В течение нескольких лет в новом строительстве преобладали торговые центры районного формата, — пояснил эксперт. — Но сейчас мы видим, что появляются более крупные объекты, 20–40 тыс. кв. м. С учетом активного развития российских брендов и возможного возвращения международных игроков рынку требуются все большие площади. Следствием этого становится определенная трансформация рынка, тренд на укрупнение форматов».
Партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский озвучил предварительный прогноз спроса на 2025 год. По оценке эксперта, в офисном сегменте сумма арендованных и купленных площадей (без учета инвестиционных сделок) может составить примерно 1,9 млн кв. м. Для сравнения: в 2024 году показатель составил рекордные 2,24 млн кв. м. В 2025 году новое строительство останется на высоком уровне. «Мы ожидаем высокий объем ввода — 730 тыс. кв. м, но этот показатель не сильно повлияет на уровень вакансии, так как большая часть новых площадей поглощается еще на этапе строительства. Более того, в структуре заявленных к вводу в 2025 году площадей присутствуют несколько штаб-квартир, офисная площадь которых составляет более 100 тыс. кв. м, — рассказал Венчковский. — На фоне высокого спроса и ограниченного предложения средневзвешенная базовая ставка аренды (рассчитанная по закрытым сделкам, без учета эксплуатации и НДС) в течение прошлого года выросла на 9%, составив 23,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2025 году мы прогнозируем дальнейший рост средневзвешенной базовой ставки».
О том, как трансформируется складской сегмент, в ходе #MARKETBEAT рассказал международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев. Эксперт отметил, что доля сектора е-commerce в общем объеме спроса в течение года сократится в пользу производителей и традиционного ретейла. «Доля вакантных площадей в А-классе по итогам марта выросла до 1,6%, но этот уровень по прежнему остается достаточно низким — рассказал эксперт. — Потенциал роста показателя с учетом существующих площадей с датой доступа в ближайшие полгода и определенного замедления спроса — +1,3 п.п.».
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»