7 советов, как проверить дачу перед покупкой
Приобретение загородной недвижимости — более сложный процесc, чем покупка квартиры в многоэтажке. Выбирая дачу, необходимо провести строительную экспертизу, уточнить границы участка, проверить законность построек и наличие ограничений на объект.
Эксперты дали советы, которые помогут подобрать загородный дом с участком и не потерять деньги.
Совет № 1. Проведите строительную экспертизу
Если приглянулся дом и вы всерьез рассматриваете покупку, то перед сделкой стоит провести строительную экспертизу. Специалисты проверят фундамент, крышу, инженерные системы и другие важные элементы, однако стоить такая проверка будет от 30 тыс. руб., отметила эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства недвижимости «Миэль» Татьяна Кормщикова. По ее словам, это поможет избежать неприятных сюрпризов во время эксплуатации дома и не купить кота в мешке.
«Если вы решили проверить дом самостоятельно, то нужно обратить внимание на состояние фундамента, в том числе осмотреть его на наличие трещин и отклонения от уровня. Не лишним будет измерить уровень стен, пола и потолка, чтоб не было критических отклонений, внимательно осмотреть углы и примыкание окон и дверей на наличие плесени. Если дом деревянный — нужно проверить нижние венцы дома на наличие гнили. А также осмотреть крышу на отсутствие повреждений кровельного материала», — советует руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
Если обнаружены некритичные недочеты, то это может стать поводом для торга и снижения цены, отметил Сауков. Он подчеркнул, что если выявленные проблемы неисправимы и критичны, лучше отказаться от приобретения такого дома.
Совет № 2. Проверьте границы участка и план межевания
Следующим шагом стоит проверить границы участка, сверив их с правоустанавливающими документами, советуют эксперты. «Границы земельных участков формировались в разное время и по разным правилам, и может оказаться, что границы земельного участка в ЕГРН и фактические на земле могут отличаться. Поэтому перед покупкой дачи стоит обратиться к кадастровому инженеру, специалист может на месте показать, как фактически проходят границы земельного участка», — говорит судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук.
Если что-то сделано не так, инженер скажет, как привести границы участка и межевание в порядок, отметил юрист. Он подчеркнул, что пока это не будет сделано, выходить на сделку нельзя.
Совет № 3. Проверьте состояние участка и коммуникации
Перед выходом на сделку осмотрите рельеф местности, склонность участка к подтоплению или эрозии почвы, советует руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Она подчеркнула, что если вы планируете заниматься садоводством и огородничеством, убедитесь, что земля пригодна для этого.
«Затем следует проверить коммуникации: проводку, розетки и освещение. Оцените качество воды, давление в системе и надежность трубопроводов. Убедитесь, что канализация работает без засоров и протечек. Не забудьте проверить газовое оборудование», — рекомендует Татьяна Кормщикова из агентства «Миэль». По ее словам, нужно убедиться, что на каждую систему (электричество, водоснабжение, канализация, газ) есть документы:
- если это центральные сети — должен быть договор с поставщиками;
- если локальные (например, скважина или септик) — нужны акты, подтверждающие законность установки;
- по газу также обязательны документы и согласования.
Совет № 4. Проверьте на наличие обременений и ограничений
Следующим шагом проверьте, есть ли ограничения на земельном участке, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, или наличие других пересечений с ЗОУИТ (зонами с особыми условиями использования территорий).
«Такие ограничения могут препятствовать в полной мере использовать приобретаемый земельный участок. Для проверки нужно запросить у собственника градостроительный план участка или воспользоваться самостоятельно сервисом «Градостроительная проработка» на портале Национальной системы пространственных данных nspd.gov.ru». — отметил Илья Васильчук.
Нужно также проверить наличие обременений на дом или участок в виде ипотеки, запрета на регистрационные действия и другие. «Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Для этого нужно получить полную выписку из ЕГРН», — пояснила Татьяна Кормщикова.
Совет № 5. Проверьте документы на объект, справки о задолженностях
Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов, с чем возможны трудности (в частности, неполный пакет документов). Прежде чем покупать дачу, Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» рекомендует проверить:
- личность продавца: паспорт;
- согласие супруги (а) на продажу дачи;
- правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения или наследования;
- кадастровые документы: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт участка и строения, межевание (с 1 марта 2025 года межевание обязательно);
- технические документы: технический паспорт БТИ, проектная документация дома, градостроительный план земельного участка;
- документы на коммуникации: договоры подключения к электричеству, водоснабжению, газу и канализации;
- разрешение на строительство (если дом построен недавно).
«В обязательном порядке при подготовке пакета документов нужно запросить справки об отсутствии задолженности по членским взносам, электроэнергии и фиксировать в договоре показания приборов учета, чтобы избежать спорных ситуаций», — подчеркнул Антон Сауков.
Совет № 6. Проверьте личность продавца
Нужно тщательно проверять личность продавца загородной недвижимости. «Из открытых источников можно узнать, не является ли продавец банкротом, не возбуждено ли против него исполнительное производство, не участвует ли он в высокорискованных сделках как предприниматель, не возбуждено ли в суде против него дело с имущественными требованиями, нет ли у него налоговой или другой задолженности и много другой информации», — пояснил судебный юрист.
С согласия и при помощи продавца можно узнать, не является ли продаваемая недвижимость совместно нажитой, не использовались ли при расчетах средства материнского капитала, выяснить уровень закредитованности продавца и многое другое, отметил Антон Сауков. Он подчеркнул, что если дом с землей приобретался менее трех лет назад, то необходимо проверить точно такие же сведения о предыдущем собственнике. «Необходимо также проверить, не находится ли продавец под влиянием мошенников, можно спросить контакты и поговорить с его близкими родственниками (при их наличии), чтобы убедиться в отсутствии психологического контроля над продавцом», — говорит Васильчук.
Совет № 7. Пообщайтесь с соседями и правлением СНТ
При покупке дачи или дома стоит также пообщаться с соседями, рекомендуют эксперты. Как правило, они могут рассказать о каких-то скрытых проблемах, в том числе с периодическим подтоплением территории, перебоях в электроснабжении или высоком уровне грунтовых вод, отметил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи».
«Если продается дача в СНТ, узнайте, кто его председатель, по возможности поговорите с ним, спросите, как охраняется территория, кто ваши будущие соседи, расспросите его о самом продавце. Это позволит вам получить более широкое представление о даче и о самой локации в целом», — резюмировала Елена Мищенко.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»