Что такое градостроительный план земельного участка и как его получить
При оформлении сделок с земельными участками требуется пакет документов, в том числе и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Рассказываем, что это за документ, что необходимо для его получения и в каких случаях можно получить отказ.
Содержание
Эксперты в статье:
- Юрий Пустовит, управляющий партнер адвокатского бюро «Юг»;
- Елена Тимошенко, руководитель договорной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;
- Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства;
- Дарья Житомирская, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов»;
- Эрдэм Сергеев, руководитель отдела продаж компании «Дом Форест»;
- Мария Печек, старший юрист адвокатского бюро BGMP;
- Наталья Шалуба, адвокат, эксперт по земельному праву и вопросам недвижимости.
Что такое ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, в котором содержится информация о земельном участке для проектирования, строительства, а также реконструкции объектов недвижимости в границах земельного участка (ч. 1 ст. 57.3 Градостроительного кодекса). В ГПЗУ указывается вся информация об уже имеющихся объектах на земельном участке, а также данные о том, можно ли строить там что-то еще, объясняет юрист Юрий Пустовит.
В ГПЗУ должно быть указано:
- месторасположение земельного участка;
- кадастровый номер;
- описание границ;
- реквизиты проекта планировки;
- проект межевания территории, в границах которой расположен земельный участок (если он имеется);
- территориальная зона согласно правилам землепользования и застройки;
- функциональная зона согласно генеральному плану муниципального образования;
- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий и других сооружений.
Юрий Пустовит замечает, что в ряде случаев ГПЗУ можно получить до образования земельного участка (ч. 1.1, 1.2 ст. 57.3 Градостроительного кодекса). Например, это возможно сделать на основании утвержденного проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ч. 1.1 ст. 57.3 Градостроительного кодекса).
ГПЗУ не является правоустанавливающим документом. Он содержит в себе информацию из градостроительной документации и в случае противоречий приоритет имеет градостроительная документация (ПЗЗ, Генплан и т. д.), поясняет Елена Тимошенко. «В разных регионах ГПЗУ может быть неодинаково информативен. Где-то всю информацию можно прочитать прямо в ГПЗУ, где-то информация будет содержаться в форме отсылок к правилам землепользования и застройки и прочтение ГПЗУ потребует определенных навыков», — добавляет Тимошенко.
Кто должен получать ГПЗУ
Эрдэм Сергеев поясняет, что получать градостроительный план застройки участка должны:
- собственники земли, планирующие строительство или реконструкцию объектов;
- застройщики и инвесторы для получения разрешения на строительство;
- лица, оформляющие участок в собственность или аренду под застройку.
Кому необязательно получать ГПЗУ
Необязательно получать градостроительный план владельцам участков, не предназначенных для строительства (например, для сельхозиспользования без возведения капитальных объектов) или при оформлении участка без планов застройки, говорит Эрдэм Сергеев.
Для чего нужен градостроительный план земельного участка
ГПЗУ — это своего рода паспорт на землю. При этом он может не пригодиться на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), однако во всех остальных случаях документ нужен, поясняет Анна Жолобова.
ГПЗУ необходим, к примеру, перед строительством жилого комплекса или при реконструкции того или иного здания. Без ГПЗУ разрешения на строительство не дадут, добавляет Елена Тимошенко.
Юрий Пустовит замечает, что в ГПЗУ не определяются конкретные места размещения объектов капстроительства, но в нем отмечаются места на земельном участке, где их возможно и допустимо разместить с учетом установленных норм и правил.
Хотя получение ГПЗУ не всегда обязательно для частного строительства, его оформление значительно снижает риски и помогает избежать финансовых потерь и юридических проблем в будущем. ГПЗУ обеспечивает гарантию неизменности градостроительного регламента участка на срок до трех лет, что дает уверенность застройщику в том, что требования по застройке не изменятся в этот период, даже если изменятся правила землепользования и застройки, добавляет Мария Печек.
Срок действия ГПЗУ
ГПЗУ сохраняет силу в течение трех лет с даты выдачи. Это означает, что в течение трех лет владелец может использовать данные из плана при подготовке проектной документации и при получении разрешения на строительство. После истечения этого срока, если ситуация изменилась (например, были скорректированы правила землепользования), потребуется получить новый ГПЗУ, предупреждает Наталья Шалуба. По словам Елены Тимошенко, при рассмотрении вопросов выдачи разрешения на строительство уполномоченный орган должен опираться на актуальные градостроительные регламенты, а не на редакцию регламентов, которые действовали во время выдачи ГПЗУ.
Что нужно для получения ГПЗУ
Наталья Шалуба поясняет, что обычно для получения градостроительного плана необходим стандартный пакет документов. Это:
- заявление на выдачу справки, в которой указывается информация обо всех постройках, находящихся на земельном участке;
- кадастровый паспорт территории;
- информация о границах территории, полученная из кадастра или межевого плана;
- технический паспорт на объекты, если они есть на земельном участке;
- данные собственника территории;
- оригинал паспорта, если за ГПЗУ обращается физическое лицо. При обращении юрлица необходимы регистрационные документы;
- правоустанавливающие бумаги на участок и строения;
- справка об отсутствии построек, если на участке нет никаких строений;
- проект или план, где указывается размещение построек;
- результаты топографической съемки, в которой указываются все подземные и наземные коммуникации;
- сведения о параметрах подключения объектов капитального строительства к коммуникациям.
Перечень документов может различаться в зависимости от региона, говорит Наталья Шалуба.
Как получить ГПЗУ
Заявление на получение ГПЗУ подается в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка либо через многофункциональный центр (МФЦ), а также возможно подать заявление в электронной форме через портал «Госуслуги» или специализированные государственные ресурсы, объясняет Мария Печек.
Как получить через МФЦ
По словам эксперта, чтобы получить ГПЗУ через МФЦ, необходимо выполнить следующие шаги:
1. Записаться на прием в МФЦ по месту расположения земельного участка. Запись можно сделать через сайт МФЦ, портал «Госуслуги» или по телефону горячей линии центра;
2. Подготовить и подать заявление о выдаче ГПЗУ вместе с необходимыми документами:
- паспорт заявителя (для физических лиц);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (например, выписка из ЕГРН);
- при необходимости доверенность, если заявление подает представитель;
- другие документы, подтверждающие сведения о земельном участке (кадастровые документы, технические паспорта на объекты, если есть);
3. Получить расписку о приеме документов с указанием перечня поданных бумаг и идентификационным номером для отслеживания статуса заявки;
4. Ожидать рассмотрения заявления, в назначенный срок прийти в МФЦ для получения готового градостроительного плана или уведомления об отказе с объяснением причин.
Услуга предоставляется бесплатно и только в МФЦ, расположенных в том же регионе, где находится земельный участок, так как оформление ГПЗУ не подчиняется принципу экстерриториальности.
Как получить через «Госуслуги»
Для оформления получения ГПЗУ через сервис «Госуслуги» необходимо проделать следующие действия:
- Войти в личный кабинет на «Госуслугах»;
- В разделе «Органы власти» или «Недвижимость, строительство и ЖКХ» выбрать услугу «Выдача градостроительного плана земельного участка»;
- Указать точные данные о земельном участке: кадастровый номер, местоположение, дату постановки на учет;
- Ввести свои персональные данные;
- Выбрать способ получения готового документа (электронно, в МФЦ или по почте);
- Подготовить и загрузить документы;
- Дать согласие на обработку персональных данных;
- Отправить заявление на рассмотрение.
Срок изготовления ГПЗУ обычно составляет до 14 рабочих дней в Москве и Московской области, в других регионах — до 15 календарных дней, в некоторых случаях до 30 календарных дней. Данная услуга предоставляется бесплатно, оплачивать государственную пошлину не требуется. ГПЗУ выдается в электронной форме и направляется в личный кабинет на портале «Госуслуги» или выдается в МФЦ по выбору заявителя, поясняет Мария Печек.
Можно ли купить участок без ГПЗУ
Продавец земельного участка не обязан предоставлять градостроительный план земельного участка при совершении сделки. Но покупать без ГПЗУ рискованно, покупатель может приобрести землю, на которой будет невозможно оформить в собственность построенные в дальнейшем объекты, объясняет Дарья Житомирская. По словам эксперта, без документа невозможно точно оценить:
- есть ли запреты на застройку;
- проходят ли по участку коммуникации;
- нет ли ограничений по высоте, плотности или назначению зданий.
«Поэтому при покупке земли под строительство желательно заранее заказать ГПЗУ, чтобы иметь полную информацию», — добавляет Дарья Житомирская.
Почему могут отказать в получении ГПЗУ
Эксперты объясняют, что отказ в получении градостроительного плана земельного участка может быть обусловлен несколькими основными причинами:
- заявитель не является правообладателем земельного участка или не имеет документально подтвержденных полномочий для обращения за ГПЗУ;
- представленные документы содержат ошибки, неполный комплект, недостоверные сведения или некорректно заполнены обязательные поля в заявлении;
- земельный участок не зарегистрирован в кадастре недвижимости или отсутствуют основные сведения о нем в ЕГРН;
- в отношении земельного участка имеется принятое решение о комплексном развитии территории;
- участок находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), например в водоохранной, санитарно-защитной зоне, зоне объектов культурного наследия, либо в зоне красных линий, что ограничивает возможность строительства;
- территория не предназначена для строительства или отсутствует необходимая документация по планировке территории (например, утвержденный проект межевания территории или документация по планировке территории, если это обязательно по закону);
- документы, подтверждающие право или технические условия, утратили силу или являются просроченными;
- в случае долевой собственности на участок отсутствует согласие всех собственников на строительство.
Чем отличаются ГПЗУ и ПЗУ
Главное отличие в том, что ГПЗУ — это индивидуальный документ, который разрабатывается для конкретного земельного участка и содержит уникальные параметры и характеристики именно этого участка. А ПЗУ (проект планировочной организации земельного участка) — это проектная документация, которая показывает расположение объектов строительства и коммуникаций на данном участке, поясняет Анна Жолобова. ПЗУ разрабатывается на стадии проектирования и используется для понимания, как именно будет размещено здание на участке и как организована прилегающая территория. Он входит в состав проектной документации и разрабатывается на основании данных ГПЗУ и других исходных материалов, добавляет Мария Печек.
Чем ГПЗУ отличается от ПЗЗ
ГПЗУ — это составная часть ПЗЗ (правил землепользования и застройки), то есть два документа по отношению к друг другу являются общим и частным. ПЗЗ — это свод правил и ограничений, которые устанавливаются для всей территории муниципалитета или региона с определением зон и допустимых видов использования земли. А ГПЗУ — это выписка из ПЗЗ и других документов, но уже с конкретными параметрами, применимыми только к определенному земельному участку, резюмирует Мария Печек.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
