Спад предложения и рассрочки: стоит ли сейчас покупать новостройку
В этом году московские застройщики на фоне умеренного спроса на новостройки резко ограничили вывод новых проектов. Аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью», отмечают, что текущий показатель ввода стал минимальным за последние 15 лет.
Разбираемся, как это скажется на ценах, а также стоит ли в текущих условиях рассматривать покупку жилья и на какие объекты обратить внимание.
Минимальные запуски новостроек в Москве
Снижение девелоперской активности на рынке новостроек Москвы было зафиксировано в начале года: по данным Nikoliers, в первом квартале в границах Старой Москвы продажи стартовали в четырех новых проектах на 270 тыс. кв. м. К предыдущему кварталу снижение было четырехкратным, относительно первого квартала 2024-го — двукратным.
«Объем нового предложения в экспозиции также является минимальным за последние четыре года. За апрель и май 2025 года размещены документы на шесть новых проектов и 23 корпуса в ранее реализуемых проектах общим объемом около 430 тыс. кв. м», — добавила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
По данным риелторской компании «Метриум», всего в январе — мае 2025 года в Старой Москве стартовало 12 проектов. «Для сравнения, годом ранее девелоперы вывели на рынок 25 новостроек, то есть на 108,3% больше, чем сейчас (более чем в два раза). Текущий результат стал минимальным для первичного рынка столицы с начала 2010-х годов», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Тенденцию подтверждает и руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. «Первые пять месяцев 2025 года стали рекордно низкими по объему нового предложения за последнее десятилетие», — рассказала эксперт, пояснив, что это связано с умеренным спросом на фоне высоких ставок по ипотеке. Кроме того, добавила эксперт, растет и себестоимость строительства для девелоперов — в результате они вынуждены сокращать объемы стройки.
Тренд на сокращение вывода новых проектов на московском рынке новостроек в ближайшие месяцы сохранится, уверены опрошенные редакцией эксперты. «Во втором полугодии 2025 года предложение также продемонстрирует снижение объемов по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет», — прогнозируют аналитики Ricci. Ситуация может измениться при устойчивом снижении ключевой ставки — тогда спрос оживится, что будет способно стимулировать запуск новых проектов, уточнила представитель CORE.XP.
Как ситуация влияет на цены
Хотя спрос в этом году снизился относительно рекордного 2024-го, падения цен не произошло. По данным Nikoliers, с января по май 2025 года средняя цена на рынке новостроек в старых границах Москвы (без учета элитного сегмента) увеличилась на 7%, до 590 тыс. руб. за 1 кв. м. С учетом скидок рост составил около 4,5%, уточнили в компании. С учетом всех ценовых сегментов средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Старой Москвы к июню составила 706,2 тыс. руб., поделились своими данными аналитики «Метриума». По их данным, с начала года рост составил 13,5%.
Рыночный рост цен эксперты объясняют высокими издержками девелоперов и моделью проектного финансирования, которая подразумевает индексацию цен. «Несмотря на недавнее снижение ключевой ставки до 20%, стоимость строительства по-прежнему остается на крайне высоком уровне, что увеличивает себестоимость проектов и вынуждает застройщиков сохранять высокие цены», — пояснили аналитики Ricci.
По мнению экспертов, рост цен на рынке новостроек продолжится и даже может ускориться. «На первичном рынке благодаря отложенному спросу в случае ожидаемого снижения ключевой ставки цены до конца 2025 года могут вырасти в среднем на 12–15%, включая последствия отмены скидок», — считает Руслан Сырцов.
Давление на цены будут оказывать инфляция, сокращение новых проектов и высокая себестоимость строительства. Эти факторы приведут к дальнейшему росту цен на жилье во втором полугодии, пояснили аналитики Ricci. «Учитывая текущую динамику цен и экономические условия, ожидать их снижения нецелесообразно. Покупка квартиры в новостройке сейчас может быть оправданным решением, особенно в популярных районах с ограниченным предложением», — добавила Екатерина Ломтева.
Какие проекты выводятся в продажу
Отчасти на цены влияет и то, что большинство новых стартов 2025 года (10 из 12, по данным «Метриума») — это проекты бизнес-класса, тогда как продажи в массовых новостройках с начала года не открывались.
Эксперты также отмечают активный выход на московский рынок проектов региональных застройщиков. По данным Nikoliers, половина из анонсированных проектов в апреле-мае реализуются региональными девелоперами. Среди них, например, U2 от ГК «Точно» (Краснодар), «Мангазея в Богородском» от «Мангазея Девелопмент» (Тюмень), «А22» от «Консоль» (Смоленск), «Бестселлер» от BAZA Development (Екатеринбург).
При этом столичные застройщики ожидаемо занимают лидирующие позиции по продажам, говорят опрошенные эксперты. «Столичные девелоперы обладают узнаваемыми брендами, устойчивой репутацией и высоким уровнем доверия со стороны потребителей. В то же время региональные девелоперы, планирующие выход на московский рынок, чаще всего остаются малоизвестными для массового покупателя», — пояснили аналитики Ricci. Что касается потенциального покупателя, то для него при выборе проекта на старте ключевым остается репутация и реализованные проекты, которые сложно оценить, если компания не имеет известных проектов, добавили там.
Новые старты столичных застройщиков
Среди новых стартов эксперты выделяют проекты московских девелоперов в Западном и Юго-Западном АО — эти административные округа Москвы традиционно остаются наиболее экологически чистыми и востребованными. «Эти округа привлекательны для покупателей благодаря развитой инфраструктуре, хотя новые проекты здесь появляются нечасто», — пояснила Екатерина Ломтева. По данным CORE.XP, с начала года в ЗАО были запущены три проекта, два из них — в премиум-сегменте, это Ice Towers, «Кутузов Сити» и один в бизнес-классе — UNO.Горбунова.
В «Метриуме» добавили, что ЮЗАО занимает первое место в столице по сокращению предложения новостроек классов бизнес и премиум за минувший год, что говорит о востребованности локации у покупателей. Больше года в этом округе не запускались новые проекты, но недавно был анонсирован проект Stone Grain от девелопера Stone — сейчас он готовится к старту продаж, рассказал Руслан Сырцов.
«Фактически уже анонсированный ЖК от Stone — единственный проект, где будет представлена вариативная линейка планировочных решений на старте продаж», — отметил эксперт. «Это проект точечной застройки класса бизнес+ с высокими потолками, двухуровневыми квартирами в экспозиции, небольшим числом помещений на этаже и насыщенной инфраструктурой», — добавил он.
Еще один проект точечной застройки Stone Rise девелопер планирует к реализации вблизи станции метро «Римская», рассказали в «Метриуме». «Под точечной застройкой в данном случае понимается небольшой жилой комплекс с благоустроенной территорией в противовес масштабным кварталам на тысячи квартир. Современная точечная застройка способствует формированию более приватного и комфортного жилья, снижает нагрузку на транспортную инфраструктуру и повышает привлекательность проекта», — пояснил Руслан Сырцов.
Как покупать: рассрочка или льготная ипотека
В условиях невысокой доступности ипотеки (ставки по рыночной являются заградительными, а действие льготных программ ограничено) застройщики в этом году стали активно внедрять рассрочку. По данным «Метриума», сегодня около 65% застройщиков предлагают беспроцентные рассрочки. Первый взнос по ним варьируется от 20 до 50%, а средняя продолжительность выплат составляет 2–2,5 года, что сопоставимо со сроком строительства дома. «На остаток практически по всем рассрочкам можно оформить ипотеку. Очевидно, что к моменту окончания действия рассрочки ключевая ставка снизится и жилищные кредиты станут доступнее», — пояснил Руслан Сырцов.
Несмотря на опасения участников рынка относительно применения рассрочек, доля расторжения по таким договорам, по данным CORE.XP, меньше 10%. «Рассрочки сейчас почти не расторгаются, процент расторжений минимальный», — отметила Екатерина Ломтева. По ее словам, это понятный и безопасный инструмент, который существует на рынке не одно десятилетие. «Его основное преимущество — возможность разделить платежи на части, что делает покупку более доступной», — добавила эксперт.
Среди доступных инструментов покупки новостроек эксперты также называют льготные программы, в частности семейную ипотеку под 6%. Сегодня ставки по ней более чем в четыре раза ниже.
В целом опрошенные эксперты сходятся во мнении, что текущие условия можно считать благоприятными для покупки новостройки, поскольку цены на жилье продолжат расти. Еще один фактор, который будет способствовать этому, — переток средств с депозитов на рынок жилья. По данным экспертов, вкладчики уже начинают выводить средства с депозитов, так как доходность по ним резко просела: с 26% в прошлом году до 19% и ниже сейчас. Этот будет стимулировать рост спроса на жилье и как следствие — рост цен.
«По прогнозам экспертов, ключевая ставка к концу года может снизиться, а значит, ставка по вкладам будет уже не такой привлекательной», — отмечает Руслан Сырцов. По его словам, при таком сценарии население вновь сможет рассматривать покупку недвижимости в качестве основного инвестиционного инструмента. «В свою очередь рост спроса на первичном рынке будет стимулировать рост цен. Так что сейчас сложились оптимальные условия для покупки квартиры в новостройке, но только если оформлять не рыночный заем, а беспроцентную рассрочку или семейную ипотеку. В таком случае можно сэкономить несколько миллионов рублей, учитывая масштаб скидочных акций на рынке», — отметил представитель «Метриума».
Давление на цены будет оказывать ограниченный выход нового предложения. «Новых проектов появляется крайне мало, а объемы продаж полугодие к полугодию не снижаются. К 2029 году почти все предложение, которое сейчас находится в продаже, будет реализовано», — пояснила Екатерина Ломтева.
Похожую точку зрения озвучили аналитики Ricci. «При высокой себестоимости строительства и сокращении нового предложения цены будут оставаться стабильными или расти. Поэтому покупка квартиры сейчас — разумное решение как для проживания, так и для инвестиций», — полагают эксперты. «Отсрочка покупки может привести к дополнительным затратам из-за инфляции и дефицита объектов», — заключили они.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»