Налоги, правила и договор: как сдать квартиру в посуточную аренду
Сдача жилья в краткосрочную (посуточную) аренду может принести собственнику больший доход, чем сдача в долгосрочную аренду. В некоторых случаях можно заработать в два раза больше. Но при сдаче квартиры на короткий срок есть свои нюансы.
Рассказываем, как правильно сдать квартиру в краткосрочную аренду.
Содержание
- Законно ли сдавать квартиру в посуточную аренду
- Почему многие решают сдавать жилье в посуточную аренду
- Как сдать квартиру в посуточную аренду
- Когда нельзя сдавать квартиру в краткосрочную аренду
- Что нужно сделать собственнику перед сдачей квартиры
- Обязательно ли оформлять договор краткосрочной аренды
- Порядок оплаты при краткосрочной аренде
- Какие пункты должны быть в договоре посуточной аренды
- Как подготовиться к посуточной сдаче квартиры
- Какие налоги платит собственник при посуточной аренде
Законно ли сдавать квартиру в посуточную аренду
Сдача квартиры в посуточную аренду — законный способ получения дохода, если соблюдать нормы законодательства и учитывать интересы соседей. Согласно ст. 671 и ст. 688 Гражданского кодекса, собственник или управомоченное им лицо вправе сдавать жилое помещение по договору найма. Закон устанавливает лишь максимальный срок действия такого договора найма — пять лет, но не ограничивает минимальный, объясняет юрист практики частных клиентов адвокатского бюро DS LAW Елизавета Корниенко.
Руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко добавляет, что договор найма может быть заключен и на сутки, и на неделю, и на любой другой короткий срок (ст. 683 Гражданского кодекса). Недавно в ст. 30 Жилищного кодекса были внесены изменения, которыми законодатель прямо подтвердил допустимость краткосрочной (то есть и посуточной) аренды жилого помещения при соблюдении:
- прав и законных интересов соседей. Например, недопустимы нарушения тишины в ночное время, нарушения правил содержания животных, хулиганские действия в отношении соседей и прочее;
- правил пользования и содержания общего имущества (соблюдение чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других помещениях общего пользования в многоквартирном доме);
- требований энергетической эффективности (замена старых окон на стеклопакеты, утепление балкона или лоджии без изменения фасада для снижения теплопотерь);
- требований к наличию приборов учета коммунальных ресурсов (вода, электричество и пр.).
Потенциальная выгода от сдачи жилья в посуточную аренду
Многое зависит от самого объекта недвижимости. Если он находится в популярной для краткосрочной аренды локации, то доходность от посуточной сдачи за вычетом всех расходов, в том числе на продвижение и содержание, может быть выше, чем сдача в долгосрок, говорит директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова. По мнению эксперта, здесь нужно понимать, что краткосрочная аренда требует от собственника значительно больше временных затрат на заселение и выселение, более системной работы по поиску арендаторов и обеспечения порядка в сдаваемой квартире.
Как сдать квартиру посуточно
Есть несколько вариантов посуточной сдачи квартиры. Конечно, можно заниматься этим самостоятельно, но тогда нужно иметь достаточное количество свободного времени для заселения и выселения жильцов, оформления необходимых документов, поддержания порядка в квартире. Нередко после нескольких месяцев сдачи квартиры самостоятельно собственник либо предпочитает расширять пул своих квартир в этой локации, чтобы было экономически целесообразно нанимать помощников, либо обращается в специализированные сервисы, которые занимаются посуточной арендой за комиссионное вознаграждение от сдачи, говорит Ольга Павлинова. По словам эксперта, в этом случае доход выходит меньше, чем при самостоятельной сдаче. Но при этом собственник снимает с себя всю нагрузку и при правильно составленном договоре и акте приема-передачи квартиры снижает для себя риски затрат в случае порчи имущества.
Когда нельзя сдавать квартиру в краткосрочную аренду
Нельзя сдавать социальное жилье (ст. 91.7 Жилищного кодекса). А если квартира находится в залоге, то может потребоваться и согласие залогодержателя (например, банка, который выдал ипотечный кредит), если это указано в договоре, объясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Что нужно сделать собственнику перед сдачей квартиры
Адвокат, член адвокатской палаты города Москвы Ирина Шеерман поясняет, что сдаваемая в краткосрочную аренду квартира должна соответствовать установленным законами нормам. Это должно быть «изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания» (ст. 673 Гражданского кодекса). Эксперт перечисляет, о чем необходимо позаботиться наймодателю:
- установить приборы учета электроэнергии;
- проверить исправность инженерных коммуникаций и отсутствие источников опасности для проживающих (требования к жилому помещению можно найти в постановлении правительства № 47);
- проверить, соблюдаются ли требования пожарной безопасности (постановлении правительства № 1479). Доступ к путям эвакуации должен быть свободным, газовые плиты исправными. Рекомендуется приобрести огнетушитель, а гостям сообщить, что нельзя оставлять без присмотра источники открытого огня и разводить огонь на балконе или лоджии;
- обеспечить соблюдение санитарно-гигиенических требований. Квартира должна быть чистой, без плесени и вредителей, с работающей вентиляцией (СанПиН 2.1.3684-21).
Обязательно ли оформлять договор краткосрочной аренды
Как при оказании любых других услуг, нужно обязательно оформлять договор аренды и акт приема-передачи квартиры и проверять документы того, кто заселяется в квартиру. Это снимет многие риски в случае форс-мажора или повреждения имущества. В договоре нужно четко прописать условия оплаты, размер залога за порчу имущества, состояние, в котором передается квартира, и ее комплектация, вплоть до моделей установленной электроники и бытовой техники, советует Ольга Павлинова. Эксперт предупреждает, что каким бы ответственным и добросовестным ни казался арендатор, договор — обязательное условие заселения, это поможет избежать конфликтных ситуаций, если одна из сторон решит нарушить устные договоренности.
Несмотря на то что договор найма необходимо заключить в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса), это не исключает возможности заключения договора в электронной форме, путем размещения публичной оферты на электронной площадке. Когда наниматель оплатит стоимость аренды, договор будет считаться заключенным. Такая форма приравнивается к письменной (ст. 434 и ст. 438 Гражданского кодекса), добавляет Ирина Шеерман.
Порядок оплаты при краткосрочной аренде
Обычно 50% оплачивается накануне заезда, а остальные 50% — после. Если аренда предусматривает залог, о нем тоже необходимо упомянуть в договоре. Что касается порядка оплаты, то здесь многое зависит от того, посредством каких сервисов производится сдача квартиры, нередко у них есть свои условия по порядку оплаты. Что касается залога, то к нему в последнее время относятся вполне лояльно. Главное, чтобы его размер не был пугающим для арендаторов и соответствовал порядку цен аренды самого жилья, поясняет Ольга Павлинова.
Какие пункты должны быть в договоре посуточной аренды
Юрий Пустовит поясняет, что в договоре краткосрочной аренды жилья должны быть следующие пункты:
- дата заключения;
- ФИО и паспортные данные сторон;
- описание квартиры, адрес, характеристики;
- опись имущества;
- длительность аренды (количество суток проживания, время сдачи и возврата квартиры);
- стоимость суточной аренды;
- общая сумма платежа за аренду;
- ответственность за нарушение положений договора;
- сумма залога и условия, на которых наниматель получит ее обратно;
- порядок передачи квартиры (акт приема-передачи);
- права и обязанности сторон;
- подписи участников сделки.
Как подготовиться к посуточной сдаче квартиры
От состояния и оснащенности квартиры напрямую зависит спрос на нее, уровень заполняемости, а значит, и доход арендодателя. Поэтому в квартире должны остаться только те вещи и мебель, которые востребованы при посуточной аренде. После каждого гостя необходимо проводить уборку квартиры, проверять состояние техники, а на случай форс-мажора иметь подменный фонд бытовой техники или возможность быстро заменить ее, резюмирует Ольга Павлинова.
Какие налоги платит собственник при посуточной аренде
Елена Тимошенко объясняет, что вид и размер налога, а также порядок его уплаты зависят от того, в каком статусе лицом сдается квартира.
Физическое лицо: ставка налога в соответствии с прогрессивной шкалой составляет от 13% до 22%. Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения над пороговыми уровнями дохода.
Самозанятый: 4% с суммы дохода, если доход от сдачи квартиры физическим лицам, и 6% при заключении договора найма с юридическим лицом.
Индивидуальный предприниматель: в зависимости от выбранной им системы налогообложения:
- ПСН (патентная система налогообложения) — ставка налога составляет 6% от ожидаемой выручки индивидуального предпринимателя за год. То есть размер налога не зависит от фактического дохода. При этом если за год индивидуальный предприниматель заработал больше ожидаемой выручки, в зависимости от которой был уплачен налог, доплачивать разницу не придется;
- УСН (упрощенная система налогообложения) 6% — налог уплачивается с общей суммы дохода независимо от расходов;
- УСН 15% — налог с разницы между доходами и расходами;
- ОСНО (общая система налогообложения) — налог на прибыль (НДФЛ 13–22%) с доходов за вычетом расходов. При этом НДС (налогом на добавленную стоимость) сдача квартиры внаем не облагается;
- АУСН (автоматизированная упрощенная система налогообложения) — 8% со всех доходов или 20% с прибыли (доходы за вычетом расходов).
Елизавета Корниенко, юрист практики частных клиентов адвокатского бюро DS LAW:
— Посуточная аренда законна, если она не нарушает права других жильцов. В зависимости от параметров сдаваемого жилья, размера доходов от его сдачи и прочих факторов иногда более оптимально оформить статус самозанятого или индивидуального предпринимателя, чтобы платить налоги по сниженной ставке. При этом необходимо помнить, что работать по серой схеме крайне рискованно, поскольку можно столкнуться с санкциями за неуплату налогов. При этом часто налоговая узнает о наличии у лица незадекларированных доходов от сдачи недвижимости после жалоб от конфликтных соседей или арендаторов. Вместе с тем санкции за неуплату налогов могут включать как финансовые последствия (доначисление налогов, штрафы, пени), так и привлечение к уголовной ответственности.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
