Офшоры vs реальность: как россиянам владеть зарубежной недвижимостью

Владение объектами недвижимости через офшорные структуры было одним из самых популярных способов структурирования сделок вплоть до 2022 года. Главное преимущество подобных схем — возможность управления структурой с учетом норм английского права, которое позволяет митигировать риски, и устанавливать гибкие условия, соответствующие интересам собственников, включая защиту активов, наследственное планирование через трасты и повышение конфиденциальности.

Вместе с тем, ужесточающиеся требования международного и российского налогового законодательства существенно усложнили анонимность и безопасность выстраивания структур с использованием подобного механизма. Введение ограничительных мер со стороны недружественных государств в отношении бенефициаров из России, практически свело к нулю возможность корпоративного управления юридическими лицами в классических офшорных юрисдикциях, включая наиболее популярные среди россиян Кипр, Британские Виргинские острова, Каймановы острова, Панаму. Также санкции ограничили открытие и управление расчетными счетами в европейских банках, привели к принудительным блокировкам денежных средств и заморозке активов.

В настоящее время инвесторы рассматривают альтернативные юрисдикции и правовые режимы для проведения подобных сделок.

Кто новый фаворит рынка?

После начала специальной военной операции инвесторы из России стали отдавать предпочтение более понятным для бизнеса юрисдикциям таким как ОАЭ, страны Средней Азии, Гонконг и иным дружественным России странах.

Ключевые критерии выбора:

• простота управления структурами
• легкость открытия банковских счетов
• льготные условия налогообложения

Для целей инвестиций в объекты недвижимого имущества ОАЭ является сегодня основным направлением. Юрисдикция предлагает разные опции организационно-правовых форм, включая аналог российского ООО, акционерных обществ, паевых инвестиционных фондов недвижимости (REIT). Однако инвестирование в объекты недвижимости по большей части осуществляется через прямое владение, так как по состоянию на сегодняшний день в ОАЭ не предусмотрен налог на доходы физических лиц, в том числе на владение и доходы от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Дополнительным преимуществом использования ОАЭ в качестве места для инвестиций в недвижимость является возможность получения низкопроцентной ипотеки под залог приобретаемой недвижимости. Россияне имеют правовые основания для оформления данного банковского продукта.

Подписанный в июне проект «Соглашения об «избежании» двойного налогообложения между РФ и ОАЭ» проливает свет на ряд серых зон, которые не были урегулированы действующим в настоящее время документом, и позволит эффективно строить процесс налогового структурирования с использованием компаний в ОАЭ и РФ.

Налоговые обязательства для резидентов России

Российские налоговые резиденты — физические лица, владеющие иностранными компаниями, недвижимостью, банковскими счетами и иными активами за рубежом — обязаны соблюдать комплекс требований, установленных Налоговым кодексом России и иными нормативными актами. Нарушение этих норм влечет за собой значительные финансовые и правовые последствия.

1. Контролируемые иностранные компании (КИК): уведомление об участии в течение 3 месяцев, и уведомление о КИК до 30 апреля года, следующего за отчетным, если доля владения более 25% или более 10% при совокупном владении с другими резидентами России. Штрафы: за непредставление уведомления составляет 50 тыс. руб., за несвоевременную подачу уведомления о КИК или представление недостоверной информации в таком уведомлении составляет 500 тыс. руб.
2. Зарубежные банковские счета и отчетность по ним: уведомление об открытии, закрытии или изменении счета, а также об остатках и движении средств. Штрафы: до 5 тыс. руб. за несвоевременное уведомление, за нарушение срока подачи отчета о движении денежных средств — 2500-3000 руб. за каждый счет (ч.6.3 ст.15.25 КоАП РФ). Повторное нарушение — 20 тыс. руб. за каждый счет (ч.6.5 ст.15.25 КоАП РФ).
3. Доходы от зарубежной недвижимости: декларация по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля) и уплата налога (до 15 июля) года, следующего за отчетным. Ставки: 13% (при получении прибыли от продажи менее 2,4 млн. руб.), 15% (при получении прибыли от продажи более 2,4 млн. руб.), 30% в случае если доход от продажи недвижимости был получен налоговым нерезидентом. Налог на продажу, если с момента покупки прошло менее 3-5 лет.

Ограничительные меры и сделки с недвижимостью

В настоящее время в связи с недружественными действиями США и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций, связанными с введением ограничительных мер в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации, принято большое количество временных мер экономического характера, обеспечивающих финансовую стабильность страны.

В наибольшей степени ограничительные меры затрагивают сделки с активами, в частности, с объектами недвижимости, акциями/долями в уставных капиталах акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью, принадлежащих иностранному лицу, совершающему недружественные действия. Перед заключением сделки важно установить, применяются ли ограничения в отношении таких транзакций.

С марта 2022 года действует специальный порядок заключения сделок с объектами недвижимости, участниками которых являются граждане из иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России (Указы Президента РФ от 01.03.2022 г. № 81 и от 05.03.2022 г. № 95).

Вместе с тем, для целей обсуждаемого формата владения, положения Указа не применяются в случае если:

А) Недружественные лица — юридические лица, зарегистрированные в офшорных юрисдикциях, отвечают одновременно двум критериям:

• они находятся под контролем российских юридических или физических лиц (конечными бенефициарами являются РФ, российские ЮЛ или ФЛ), в том числе в случае если этот контроль осуществляется через иностранные ЮЛ, связанные с Недружественными странами;
• информация о контроле над ними раскрыта российскими ЮЛ или ФЛ налоговым органам

Б) Недружественные лица, находящиеся под контролем ЮЛ или ФЛ, личным законом которых является право дружественной страны, при условии, что такой контроль установлен до 01 марта 2022 года;

В) Недружественные лица, находящиеся под контролем дружественной страны, при условии, что такой контроль установлен до 01 марта 2022 года.

Как минимизировать риски?

• Рассматривать дружественные юрисдикции для структурирования владения активами, до внесения изменений в законодательство
• при наличии структур в юрисдикциях из «черного списка» Минфина, рассмотреть опцию редомициляции в дружественные структуры
• своевременно подавать все предусмотренные уведомления в налоговые органы о создании структур и открытии счетов за пределами РФ
• проводить юридический и налоговый аудит международной структуры активов
• учитывать, как текущие нормы законодательства РФ, так и положения международных соглашений

В условиях меняющегося мира, выбор юрисдикции и структуры владения зарубежной недвижимостью требует взвешенного подхода и профессионального сопровождения. Прозрачность и точное соблюдение законодательства — ключ к устойчивой и безопасной стратегии владения активами за рубежом.

*Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.