Деловая «Белорусская»: как возник бизнес-хаб и что в нем строят сейчас
Белорусский бизнес-кластер — один из самых востребованных и перспективных субрынков столицы, сообщили «РБК Недвижимости» в IBC Real Estate. Исторически удобная для бизнеса локация много лет привлекает крупные компании, которые размещают здесь свои офисы. И хотя в Москве сформировалось несколько масштабных деловых кластеров, Белорусский кластер остается востребованным в любых рыночных циклах: спрос здесь высок, а предложение формируют строящиеся современные офисные центры.
Аналитики рассказали, чем окружение станции метро «Белорусская» привлекает покупателей и арендаторов, какие крупные игроки выбирают локацию для размещения своих штаб-квартир и какой будет новая веха развития одного из главных деловых районов столицы.
Транспорт как преимущество
Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты сходятся во мнении, что становление Белорусского делового района обусловлено сочетанием нескольких факторов, ключевое из которых — транспортная доступность. В частности, в CORE.XP напомнили, что в районе пересекаются две линии метрополитена, включая Кольцевую линию, что обеспечивает связь со всеми основными направлениями города. Значимо и то, что от «Белорусской» удобно добираться до аэропортов.
«Важный импульс развитию района придали международные компании. Для них близость к аэропорту Шереметьево по Ленинградскому шоссе была стратегическим преимуществом в выборе локации для размещения своих офисов, — рассказала старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. — Это закономерно привело к формированию Ленинградского коридора — одного из престижных офисных кластеров, ставшего естественным продолжением и развитием субрынка вокруг Белорусского делового района. Таким образом, район изначально предложил бизнесу редкое сочетание центральности, транспортного хаба и логистического преимущества для международного сообщения».
В RRG заметили, что локация современной «Белорусской» была важна как транспортный хаб задолго до появления в нем крупных бизнес-центров. «Белорусская локация свой статус делового района приобрела во многом благодаря тому, что это основная магистраль между Москвой и Санкт‑Петербургом. Тверская улица, Ленинградский проспект, дорога в Шереметьево и в сторону Петербурга формировали так называемый деловой коридор с давних времен», — вспомнил управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
В IBC Real Estate обратили внимание на то, что расположение «Белорусской» создает своеобразную цикличность: территория привлекает бизнес, а бизнес — развивает территорию.
«Стабильная деловая активность способствует формированию развитой инфраструктуры, как транспортной, так и социальной. Так, открытие станции МЦД и новой трамвайной линии повысило для работающего населения транспортную доступность бизнес-кластера у станции метро «Белорусская» и сделало локацию еще более востребованной среди крупных компаний», — объяснила Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.
Достойное соседство
Размещая свой офис или штаб-квартиру у «Белорусской», бизнес может рассчитывать на завидное соседство. Дело в том, что расположение в центре города и высокая транспортная доступность исторически привлекают в этот район крупных игроков рынка.
«В 2004–2011 годах в непосредственной близости от станции метро «Белорусская» построили комплекс «Белая площадь», который задал стандарт офисного кластера и тем самым обозначил высокую планку качества арендаторов. Вокруг него и начал формироваться деловой район, — напомнил Денис Колокольников. — Можно уверенно говорить, что район станций «Тверская», «Белорусская» и прилегающие территории изначально престижны и по‑своему уникальны».
Респектабельность Белорусского делового кластера становится магнитом для крупного бизнеса, что подтверждают данные о сделках по аренде и покупке.
«Белорусский бизнес-кластер стал особенно востребован среди компаний финансового сектора: в 2023 году Т-банк арендовал под собственное размещение офисный центр Afi Square на 78 тыс. кв. м офисов, а в 2024 году Центральный банк приобрел строящийся бизнес-центр Slava. Устойчивая деловая активность привлекает и компании других направлений. Среди крупных сделок по приобретению зданий целиком, характерных для данной локации, в 2025 году можно выделить покупку компанией из структуры ЛУКОЙЛа офисного центра AFI2B на 28 тыс. офисов», — указала Екатерина Белова.
Согласно подсчетам CORE.XP, приобретение AFI2B сформировало 35% от всего объема сделок в районе, который в этом году достиг 144 тыс. кв. м. Такую высокую инвестиционную активность аналитики назвали «объективным индикатором устойчивого спроса».
Главное о субрынке: вакансия и цены в 2025 году
«Белорусский деловой район демонстрирует значительное и устойчивое снижение доли свободных помещений в офисных зданиях в последние годы, что является ярким индикатором его востребованности. Если во втором квартале 2020 года доля свободных помещений составляла 9,6%, то к июлю 2025 года она снизилась до 5,2%», — подсчитала Ирина Хорошилова.
Особенно низкой оказалась вакансия в проектах класса А. По информации NF Group, Белорусский деловой район занимает четвертое место среди ключевых бизнес-локаций Москвы по общему стоку, то есть суммарному предложению офисов во введенных в эксплуатацию проектах высшего класса. Уровень вакантности в таких бизнес-центрах находится на отметке 3%, что соответствует показателям Ленинградского делового коридора (2,9%) и Центрального делового района (3,1%).
Основные показатели рынка офисной недвижимости в ключевых деловых районах Москвы
