Москве не хватает качественных офисов: где искать редкое предложение
Тенденция дефицита качественных офисных площадей, которую аналитики подметили еще в 2024 году, сохраняет свою актуальность. В 2025-м на рынке деловой недвижимости присутствует стабильный спрос со стороны арендаторов и покупателей при недостаточном объеме предложения. Эксперты выделяют несколько ключевых факторов, оказывающих влияние на формирования дефицита: недостаточные объемы нового строительства, перенос сроков реализации проектов, высокий спрос на существующие площади.
Влияние на рынок оказывает низкий уровень ввода при достаточно высоком спросе, поясняет партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По оценке эксперта, до 2015 года средний показатель ввода в эксплуатацию составлял более 1 млн кв. м офисных площадей в год, тогда как в последнее десятилетие — менее 400 тыс. кв. м в год. С учетом возможного переноса сроков ввода в эксплуатацию ряда проектов эксперты прогнозируют реальный объем в 2025 году на уровне лишь около 500 тыс. кв. м вместо заявленных в начале года 1,2 млн кв. м.
И даже этот объем поступит в свободную продажу далеко не полностью: «42% составят штаб-квартиры, которые строятся под конкретного собственника и не выйдут на открытый рынок», — говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова. С ней соглашается директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Эксперт подчеркивает, что в проектах девелопера со сроком сдачи до 2026 года доля распроданности достигает 90%.
В сложившейся ситуации показатель общей вакантности офисных помещений приблизился к историческому минимуму, что естественным образом стимулирует рост арендных ставок.
По данным IBC Real Estate, в августе уровень вакантности на офисном рынке Москвы составил 4,8%, что на 1,7 п.п. ниже, чем год назад. К концу года показатель может еще снизиться (по прогнозам компании, до 4,3%). «В условиях ограниченного объема нового строительства, а также сохраняющегося интереса со стороны компаний на размещение в востребованных деловых районах наиболее качественные предложения продолжают быстро вымываться с рынка по ставкам аренды выше среднерыночных», — отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова..
Вектор на новые локации и проекты КРТ
Интеграция деловых пространств в структуру многофункциональных комплексов — новый тренд 2025 года, отмеченный экспертами. Реализация таких проектов позволяет девелоперам получить ряд преимуществ — увеличить ликвидность квартир, предоставляя возможность жителям работать в шаговой доступности от дома, и получить льготу от городских властей в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ).
«В рамках КРТ на одном участке реализуются не только офисные здания, но и элементы инфраструктуры — жилые комплексы, торговые центры, учебные и культурные учреждения. Это способствует созданию полноценной городской среды, в которой удобно жить, работать и отдыхать», — отмечает Мария Зимина. По ее словам, к числу сильных сторон проектов КРТ также можно отнести транспортную доступность.
Важнейшим аспектом таких проектов служит комплексный подход к развитию территории, добавляет эксперт. «В рамках КРТ на одном участке реализуются не только офисные здания, но и элементы инфраструктуры — жилые комплексы, торговые центры, учебные и культурные учреждения. Это способствует созданию полноценной городской среды, в которой удобно жить, работать и отдыхать», — отмечает Зимина. К числу сильных сторон проектов КРТ также можно отнести транспортную доступность — параллельно со строительством жилья, коммерческих и социальных объектов развивается дорожная сеть, новые районы интегрируются в сложившуюся систему метро и МЦК.
Пример проекта КРТ у метро «Октябрьское Поле»
Среди перспективных районов, которые развиваются в рамках КРТ, консультанты выделяют территорию у станции метро «Октябрьское Поле». По словам заместителя главы департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Валентина Кусова, эта локация служит примером успешного преобразования бывших промзон в современные многофункциональные кварталы. Здесь идет развитие деловой, коммерческой и жилой застройки. Открытие новых станций метро Рублево-Архангельской линии, соединяющей район с БКЛ и Москва-Сити, станет дополнительным преимуществом локации.
В рамках КРТ «Октябрьское Поле» в 2024 году был введен в эксплуатацию одноименный современный бизнес-центр от «РГ-Девелопмент». «Бизнес-центр «Октябрьское Поле» интегрирован в жилую и социальную инфраструктуру, что реализует концепцию «15-минутного города» и создает уникальную среду для деловой активности», — отмечает представитель Nikoliers. «Именно комплексность, а не просто наличие новых офисов является главным преимуществом для покупателей и арендаторов. Бизнес получает не просто помещение, а доступ к готовой экосистеме», — подчеркивает он.
О проекте БЦ «Октябрьское Поле»
Бизнес-центр «Октябрьское Поле» представляет собой готовое восьмиэтажное здание: на первом этаже разместились стильное современное лобби, торговые и сервисные точки, а также ресторан. Инвесторам здесь доступны компактные помещения коммерческого назначения.
На этажах со второго по восьмой располагаются офисные площади, которые можно приобрести поэтажно (типовой этаж — 1,1 тыс. кв. м). Пространство БЦ «Октябрьское Поле» организовано так, чтобы обеспечить максимальный комфорт компаниям различных сфер и масштабов — от небольших стартапов до крупных корпораций.
Планировки бизнес-центра отличаются высокой функциональностью и подойдут под размещение офиса практически любого типа. Здесь можно организовать как open space или гибкий офис, так и блочную кабинетную систему. Глубина помещений до 17 м дает самые широкие возможности для организации комфортного рабочего пространства. Высокие потолки и панорамные окна наполняют пространство светом, усиливая ощущение простора и настраивая на продуктивный ритм.
Первый в Москве проект КРТ «Октябрьское Поле» демонстрирует успешную модель интеграции деловой функции в жилой комплекс: обеспечивает эффективное использование территории, создает комфортную среду для проживания и работы, способствует развитию инфраструктуры, формирует новые стандарты городского планирования. В числе сильных сторон проекта эксперты называют также яркую футуристическую архитектуру и удобную транспортную доступность, которая дополнительно повысится со строительством Рублево-Архангельской линии метрополитена. Отдельного внимания заслуживают и адаптивные планировки, которые интересны компаниям разного профиля, — на фоне сложившегося дефицита офисных площадей все перечисленные факторы гарантируют БЦ «Октябрьское Поле» интерес инвесторов.
Так, недавно крупная отечественная фармацевтическая компания «Эллара» приобрела в бизнес-центре «Октябрьское Поле» этаж площадью 1 тыс. кв. м для размещения бэк-офиса. «Выбор офиса обусловлен в первую очередь привлекательной локацией: район отличается высокой транспортной доступностью, что позволит оперативно и эффективно взаимодействовать с клиентами и партнерами. Удачное размещение относительно метро обеспечит комфорт сотрудников — путь от станции до работы займет не более десяти минут пешком», — пояснили в компании «Эллара», добавив, что при покупке офиса учитывали высокое качество строительства и соответствие объекта современным стандартам офисных пространств. «В здании предусмотрены все необходимые условия для комфортной работы: развитая инфраструктура, удобная гостевая парковка, технологичные инженерные системы и высокий уровень безопасности», — пояснили свой выбор в фармкомпании.
Реклама. ООО «РГ-Девелопмент». Застройщик — ООО «СЗ «СТРОЙЭКСПОРТ». Проектная декларация — на сайте «Наш.дом.рф».
erid: 2SDnjdoD4dt
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»