ЦБ снизил ключевую ставку до 17%: что будет с ипотекой и ценами на жилье
Совет директоров Банка России на заседании 12 сентября снизил ключевую ставку на 1 п.п., до 17%. Это один из двух основных вариантов решения ЦБ, который прогнозировали аналитики. 16 из 30 участников консенсус-прогноза РБК — аналитиков российских банков и инвесткомпаний — считали, что регулятор, как и в июле, снизит ставку сразу на 2 п.п. Смягчения до 17% ожидали восемь человек.
Спросили у аналитиков, как решение регулятора скажется на рынке ипотеки и ценах на жилье.
На сколько снизятся ставки по ипотеке
После каждого снижения ключевой ставки традиционно уменьшаются ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Согласно прогнозам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», в ближайшее время банки снизят ставки по ипотеке от 0,5 п.п. до 1,25 п.п. «Банк России снизил ключевую ставку на 1 п.п., до 17%, и реакция банков на это обычно начинается в течение нескольких дней — недель. В среднем снижение может составить от 0,5 до 1 п.п.», — считает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.
По ее словам, в условиях конкуренции часть банков может уменьшить ставки по ипотеке на величину, близкую к снижению ключевой, а по отдельным акциям даже сильнее. «Это особенно реально, если ожидания по инфляции закрепляются — тогда банки быстрее уменьшают надбавки», — уточнила аналитик.
Похожим прогнозом с редакцией поделились в «Эксперт РА». «Банки с осторожностью подходят к вопросу снижения стоимости кредитов после решения по ключевой ставке, поэтому ставки в ближайший месяц, скорее всего, будут снижаться в пределах 0,5–1 п.п.», — рассказала директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Аналитики АКРА прогнозируют уменьшение ставок по ипотеке на больший диапазон — от 0,75 до 1,25 п.п. «Большее снижение возможно лишь в том случае, если банк заинтересован в более активном развитии ипотечного кредитования. Однако большинство банков уже скорректировали свои ставки, поэтому еще большей коррекции ждать не стоит», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
О предстоящем снижении ипотечных ставок уже объявил Сбербанк. Он с 15 сентября уменьшает ставки по рыночной ипотеке на 1–2 п.п. Минимальная составит 17,4% годовых. В ВТБ заявили, что в ближайшее время планируют улучшить условия по своим ипотечным программам.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на первую половину сентября средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляет:
- на первичном рынке — 22,37% годовых;
- на вторичном рынке — 22,43%;
- в сегменте ИЖС — 22,79%;
- в сегменте покупки готового загородного жилья — 22,31%.
Что будет со спросом
Существенного изменения по спросу аналитики не ждут, поскольку ставки по ипотеке даже после прогнозируемого снижения будут еще достаточно высокими. «Рыночная ипотека будет продолжать восстановление, однако ставки все же еще высокие для того, чтобы говорить о существенных изменениях в объеме выдач», — пояснила Ирина Носова из АКРА. «Несмотря на снижение, ставка остается высокой, поэтому значительного оживления спроса на жилье в ближайшее время ожидать не стоит», — согласна Кристина Гудым из «Финама».
Поэтому драйвером спроса на ипотеку до конца текущего года останется семейная ипотека, добавила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее словам, ежемесячный прирост выдач на 10–20%, который наметился летом на фоне снижения ставок, будет поддерживаться как льготными программами, так и небольшим количеством рыночных заемщиков, которые берут кредит с расчетом на рефинансирование под более адекватный процент в ближайший год.
Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в свою очередь ожидает рост спроса на готовое жилье после снижения ключевой. По его словам, снижение на 1 п.п. хоть и меньше ожиданий рынка, но главное — это сохранение тренда на дальнейшее смягчение кредитно-денежной политики. «После реакции банков и новой волны снижения ипотечных ставок спрос на готовое жилье может вырасти еще на 10–15%, в том числе за счет перетока денежных средств с депозитов», — пояснил он.
Что касается рынка новостроек, то здесь ситуация сложнее, поскольку цены из-за более доступной льготной ипотеки оказались сильно перегреты, продолжил глава «Этажей». «Поэтому вряд ли стоит ожидать какого-то существенного роста спроса на строящееся жилья при снижении ставок», — уточнил эксперт.
Оживление спроса не раньше 2026 года
Значимое оживление рыночной ипотеки будет возможно, по мнению аналитиков, после снижения ставок до 15% и ниже. «Но это является перспективой уже следующего года», — пояснила Екатерина Щурихина. Похожий прогноз дали в «Дом.РФ». «Об устойчивом оживлении рынка ипотеки можно будет говорить, когда ставка по ипотеке упадет ниже 15%. В случае реализации базового сценария ЦБ (ключевая ставка в 2025 году в среднем 18,8–19,6%; в 2026 году — 12–13%) это произойдет в середине 2026 года», — рассказали в институте жилищного развития.
Влияние на цены на жилье
В условиях повышения спроса цены на вторичном рынке могут начать активнее расти, считает Ильдар Хусаинов. «Фактически снижение ключевой ставки на 1,5–2 п.п. охладит интерес россиян к банковским депозитам, и эти денежные средства в первую очередь пойдут на покупку вторичной недвижимости — из-за того, что цена квадратного метра здесь ниже, чем в новостройках, которые больше ориентированы на доступность семейной ипотеки», — пояснил он.
По мнению Ирины Носовой, скидки на вторичную недвижимость в условиях снижения ключевой ставки будут предлагаться гораздо реже, чем в конце прошлого — начале этого года. «Продавцы ожидают восстановления спроса на фоне снижения «ключа», поэтому многие из них предпочтут немного подождать и продать дороже», — считает аналитик.
По данным SRG, в августе цены на вторичное жилье снизились в 20 из 50 исследуемых крупных городов против 28 в июле. «Это говорит о постепенной стабилизации рынка после летнего охлаждения спроса», — пояснили аналитики. Сильнее всего в последний месяц лета жилье подешевело Хабаровске — на 1,43%, до 132,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
