Как запад Москвы превратился в магнит для бизнеса: большой разбор
Через несколько лет западная часть Москвы превратится в единый бизнес-район — новый центр деловой жизни мегаполиса. Огромная территория с современными офисами, инфраструктурой и жилыми проектами будет простираться на несколько тысяч гектаров.
И хотя существенная часть строительства еще даже не началась, востребованность офисов в западной части города растет уже сейчас. По данным Core XP, в 2020 году на новый деловой кластер приходилось 18% совокупного спроса на офисы в Москве, а в 2023–2025 годах — уже 36%. Вместе с ростом спроса стремительно сокращается вакансия: по состоянию на сентябрь текущего года доля свободных офисов на западе Москвы за исключением территории «Москва-Сити» составила 1,9%. В начале 2023 года показатель был равен 6,5%, а к началу 2024 года — 3%, сообщили в Core XP.
Однако даже на престижном и популярном у бизнеса западе Москвы есть выделяющиеся локации. К ним, например, относится район Мневниковской поймы, где, как отмечают аналитики, новые площади раскупаются в кратчайшие сроки. Выясняем, что происходит на офисном субрынке запада и за счет каких преимуществ Мневники стали одной из наиболее перспективных локаций в границах нового делового кластера.
В чем феномен запада Москвы
Важная причина повышенного внимания к западному направлению — статус района как новой точки притяжения деловой жизни Москвы. Долгое время главной бизнес-локацией города оставался деловой центр «Москва-Сити», где расположились штаб-квартиры крупных компаний. Однако со временем территориальные возможности «Москва-Сити» стали истощаться и компаниям потребовалось искать другие места для офисов.
Параллельно с тем, как бизнес ищет новые пространства за пределами «Москва-Сити», развиваются деловые кластеры в других частях западного направления. Согласно совместному исследованию CMWP и девелопера Stone, которое есть в распоряжении «РБК Недвижимости», новым трендом на офисном рынке Москвы стало смещение активной строительной фазы из традиционных деловых районов.
Все больше проектов возводят в перспективных кластерах «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные — Магистральные», «Калужская». По такой же логике в дальнейшем может пойти развитие Мневниковской поймы, следует из отчета. Более привычные районы «Павелецкой», «Сити», «Белорусской» и Ленинградского делового коридора находятся на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group:
— Западное направление Москвы традиционно считается одним из наиболее привлекательных для арендаторов и владельцев офисной недвижимости. Учитывая, что будущие проекты в рамках нового делового кластера, заявленные к строительству в 2025–2030 годах, составляют 35% от всего заявленного объема строительства, площади здесь могут стать центром притяжения спроса на офисы в ближайшее время.
Особое положение запада Москвы считывается даже по тому, какие компании выбирают его для размещения своего бизнеса. Согласно информации Core XP, основную часть арендаторов здесь составляют компании финансового сектора (19%), отрасли недвижимости и строительства (17%), IT и телекома (14%), транспорта и логистики (12%), а также госучреждения (7%).
Наиболее заметной сделкой осени 2025 года на западе столицы стало объявление о переезде «ИКС Холдинга» в Национальный космический центр (НКЦ) в Филях. Изначально НКЦ проектировался и строился исключительно для нужд Роскосмоса, однако удачное расположение в сочетании со стратегическим преимуществом от размещения в одном здании с государственной корпорацией по развитию космоса заинтересовало частный «ИКС Холдинг». В состав группы входят несколько высокотехнологических компаний, многие из которых работают в качестве подрядчиков Роскосмоса. Арендатор займет 40 тыс. кв. м; в НКЦ в районе Филевский Парк переедут подразделения «ИКС Холдинга» из «Трехгорной мануфактуры», «Рассвета», «Искры-Парк» и Alcon III.
Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:
— На появление деловых кластеров все чаще влияет индукция спроса. Новые проекты концентрируются вблизи уже сформированных или высоко востребованных деловых районов. Если рассматривать потенциальный спрос со стороны собственников, живущих на Рублево-Успенском шоссе, то зачастую их интерес сфокусирован вдоль Кутузовского проспекта. Однако плотность застройки не позволяет однозначно утверждать, что именно этот фактор является ключевой причиной развития офисного рынка западной части Москвы. Зарождающейся точкой притяжения деловой активности западного направления, где ярко выражено именно влияние жилой застройки на появление офисной составляющей, становится Мневниковская пойма. Бизнес-центры в локации будут аккумулировать спрос на качественные рабочие места со стороны и локальных жителей, и соседних районов, которые не являются кластерами с высокой насыщенностью офисным предложением.
Какой район выделяется среди прочих
При всем ажиотаже, который уже сопровождает офисные проекты в новом деловом кластере на западе, здесь нашелся особенный район. Это Мневниковская пойма — окруженная Москвой-рекой территория, которая в последние годы получила мощный импульс к развитию.
Возможно, главный источник притяжения — особая природа, напоминающая о расположенном поблизости Серебряном Боре. Девелоперы, которые осваивают Мневниковскую пойму, с предельным вниманием относятся к сохранению естественной среды и стремятся по максимуму вплести природу в повседневную жизнь будущих резидентов.
Одновременно с этим в пользу Мневниковской поймы играет резко улучшившаяся транспортная доступность. Из «медвежьего угла», которым локация была 15 лет назад, район превратился в максимально удобное место для жизни и бизнеса. Здесь открылись две станции Большой кольцевой линии метро (БКЛ) — «Мневники» и «Терехово», оборудован удобный выезд на Северо-Западную хорду, которая в свою очередь обеспечивает связь территории с автомагистралями и открывает доступ к «Москва-Сити», Ленинградскому деловому коридору и инновационному центру «Сколково».
Третий фактор — активная жилая застройка. Внутри новых кварталов открываются широкие возможности для бизнеса в формате «сервис у дома»: первые этажи корпусов занимают многочисленные торговые пространства, где начинают открываться пекарни и кофейни, салоны красоты и детские развивающие центры, химчистки и пункты выдачи заказов.
Другие типы малого бизнеса, например креативные стартапы и рекламные агентства, оценят компактные офисы в бизнес-центрах, куда стартапер может дойти пешком из своей квартиры в новостройке. Еще эффективнее соседство работает для крупного бизнеса: переезжающие на остров топ-менеджеры обязательно учтут фактор соседства со статусным жильем и при прочих равных могут предпочесть работодателя с офисом в пешей доступности от дома.
Сочетание этих трех факторов превратило Мневниковскую пойму в скрытую жемчужину западного направления, констатировали аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью».
Антон Грязнов, директор отдела по работе с собственниками департамента офисной недвижимости Ricci:
— Западный округ, в частности район Крылатское, исторически пользуется высоким спросом со стороны бизнеса. В этой связи формирование нового кластера в Мневниковской пойме, обладающего собственной станцией метрополитена, современной дорожной инфраструктурой и сбалансированной градостроительной концепцией, создает качественно новое предложение. Ограниченный объем деловой недвижимости в сочетании с преимуществами локации — видами на парк и реку — формирует благоприятную среду, привлекательную как для крупных корпоративных арендаторов, так и для малого бизнеса.
Помимо существующих магистралей, остров свяжут с городом четыре новых моста. Благодаря им жителям кварталов в западном направлении будет легко добираться до офисов в Мневниковской пойме. Интересно, что в перспективе транспортная доступность способна сформировать новый тип жителей в окрестных районах: в ближайшие годы сотрудники бизнес-центров в Мневниках, которые не хотят тратить время на дорогу до работы, способны стать значимым фактором на вторичном и арендном рынках Филевской поймы, Кунцева и Крылатского. Эти три района исторически считаются наиболее благоприятными в столице с экологической точки зрения, а освоение островной территории сделает их еще и близкими к нарождающемуся деловому центру.
К тому же близость спортивной инфраструктуры, которой изобилует как соседнее Крылатское, так и сама Мневниковская пойма, превращает район в магнит для семей с детьми, где подростки занимаются спортом, а также для топ-менеджеров, которые сами ставят для себя амбициозные спортивные цели. Такое наслоение возможностей и создает особенный характер района, в котором одновременно хочется и жить, и работать.
Что строят в Мневниках
На сегодняшний день в районе Мневниковской поймы можно найти только единичные предложения офисов. Деловую составляющую в локации развивает девелопер Stone, который реализует здесь премиальные бизнес-центры «STONE Мневники». К настоящему моменту на рынок вышли первые две очереди проекта, причем первая уже полностью раскуплена. Реализация второй очереди началась осенью прошлого года, за это время продано 50% площадей. Бизнес-центры расположатся на улице Нижние Мневники, в семи минутах ходьбы от станции метро «Терехово», и будут сочетать в себе близость городской инфраструктуры и природу.
В ответ на запрос «РБК Недвижимости» в девелоперской компании рассказали, что планируют масштабировать офисный проект на острове и вывести в продажу третью и четвертую очереди «STONE Мневники». Третий объект станет последним на первой линии набережной Москвы-реки и будет реализовываться блоками от 70–100 кв. м. Последняя очередь предназначена для размещения штаб-квартиры крупной компании.
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости Core XP:
— Район Мневниковской поймы уверенно становится новой офисной локацией. Востребованность площадей здесь подтверждается успешными стартами продаж в новых проектах. Срок реализации 100% площадей в некоторых из них, например в «STONE Мневники», составил один год вместо трех-четырех лет в среднем. И в целом виден спрос со стороны как локальных жителей, так и крупных компаний с целью перевезти центральный офис.
«STONE Мневники» — единственный на текущий момент проект в Мневниковской пойме, но далеко не единственный на западном направлении. Опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики сошлись во мнении: концепция делового кластера на западе Москвы сработала. Девелоперы офисной недвижимости действительно потянулись на запад столицы и начали возводить здесь современные бизнес-центры, притягивающие крупный бизнес и игроков инновационных индустрий. В результате через пять-шесть лет кластер должен превратиться из концепта в новую реальность, где штаб-квартиры ключевых компаний страны находятся поблизости друг от друга и создают синергетический эффект.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»