Деньги , 06 окт, 10:03

Эксклюзив

До 1,9 раза: названа разница в цене метра жилья разных годов постройки

Стоимость «квадрата» жилья от возраста дома сильнее всего зависит в Челябинске

Вторичное жилье в недавних новостройках в большинстве мегаполисов заметно дороже, чем в домах, возведенных вскоре после Великой Отечественной войны. Однако в одном миллионнике разницы в ценах нет

Фото: Roman Samborskyi / Shutterstock / FOTODOM

Центробанк не раз заявлял о большом ценовом разрыве между новостройками и вторичным жильем. Однако в ценах на само вторичное жилье значительный разрыв тоже существует. Одна из причин — возраст жилья. На начало октября 2025 года в российских городах-миллионниках различия в ценах могут доходить до 1,9 раза, подсчитала «РБК Недвижимость» на основе данных агрегатора «Авито Недвижимость».

Как считали

Сравнивалась средняя стоимость квадратного метра выставленных на продажу квартир в домах 1945–1955 годов постройки с данными по домам, возведенными с 2016 по 2025 год. Изучались все российские города-миллионники. Исходные данные, актуальные на начало октября 2025 года, предоставлены «Авито Недвижимостью».

Ценовой разрыв внутри вторичного жилья

В подавляющем большинстве российских городов-милионников (в 10 из 16) «квадрат» жилья в недавно построенных домах как минимум в 1,5 раза дороже, чем домах, возведенных в первое десятилетие после Великой Отечественной войны. В эту категорию попадает и Москва — 510 тыс. руб. за «квадрат» в новых домах против 338 тыс. руб. в старых.

При этом самая высокая разница:

в 1,9 раза — в Челябинске (138 тыс. руб. за 1 кв. м в новых домах против 74 тыс. руб. за 1 кв. м в старых);
в 1,7 раза — в Нижнем Новгороде (195 тыс. руб. против 115 тыс. руб.);
в 1,7 раза — в Уфе (148 тыс. руб. против 89 тыс. руб.).

Наименьшая разница в ценах выявлена в трех мегаполисах — Воронеже, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге, где цены отличаются в 1,2 раза. При этом в Краснодаре жилье в недавних новостройках продается примерно по тем же ценам, что и в построенных 70–80 лет назад, следует из данных «Авито Недвижимости»: по 133 тыс. руб. за 1 кв. м в старых домах против 135 тыс. руб. в новых.

На сколько недавно построенное жилье дороже старого

Мегаполис	Дома 1945–1954 годов постройки, тыс. руб. за 1 кв. м	Дома 2016–2025 годов постройки, тыс. руб. за 1 кв. м	Разница в ценах
Челябинск	74	138	1,9 раза

Нижний Новгород	115	195	1,7 раза

Уфа	89	148	1,7 раза

Екатеринбург	104	168	1,6 раза

Москва	338	510	1,5 раза

Новосибирск	98	149	1,5 раза

Пермь	96	147	1,5 раза

Красноярск	95	147	1,5 раза

Омск	95	138	1,5 раза

Самара	89	137	1,5 раза

Волгоград	89	128	1,4 раза

Казань	188	217	1,3 раза

Санкт-Петербург	227	276	1,2 раза

Ростов-на-Дону	119	146	1,2 раза

Воронеж	104	126	1,2 раза

Краснодар	133	135	различие отсутствует

Источник: расчеты «РБК-Недвижимости» по данным «Авито-Недвижимости»

Почему недавно построенное жилье значительно дороже

Сергей Еремкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости»:

— Квартиры в домах младше десяти лет чаще всего выигрывают по ключевым параметрам качества жизни. В таких зданиях учтены современные стандарты энергоэффективности, что означает более низкие расходы на содержание и более комфортный микроклимат.

Новые планировочные решения позволяют рационально использовать пространство: в таких домах чаще встречаются кухни-гостиные, дополнительные места для хранения, вторые санузлы, есть подземные паркинги и кладовые. Немаловажно, что технические системы и коммуникации находятся в начале жизненного цикла, поэтому в первые годы не потребуется значительных вложений в ремонт.

Дешевле, чем в послевоенных

Несмотря на то что почти во всех городах-миллионниках жилье в домах, построенных 70–80 лет назад, дешевле, чем во «вчерашних» новостройках, в некоторых мегаполисах оно одновременно дороже, чем в домах, возведенных с 1954 по 1999 год. Такая ситуация характерна для пяти мегаполисов — Москвы, Санкт-Петербурга, Воронежа, Краснодара и Ростова-на-Дону.

Санкт-Петербург

(Фото: sergey lavrishchev / Shutterstock / FOTODOM)

Самый высокий перевес в ценах на квартиры послевоенных домов над ценами в домах второй половины XX века выявлен:

на 17-19% — в Санкт-Петербурге;
на 14% — в Краснодаре;
на 13% — в Ростове-на-Дону.

Причины, по которым жилье, построенное сразу после Великой Отечественной войны, порой оказывается дороже, чем возведенное в последующие годы XX века, могут быть связаны как с особенностями таких домов, так и с дефицитом старого предложения.

В общем объеме выставленных на продажу квартир доля тех, что находится в 70–80-летних домах, в любом крупном городе не превышает 4%, а чаще — гораздо ниже. Например, в Краснодаре она составляет лишь 0,4%, а Ростове-на-Дону и Воронеже — по 1% в каждом, следует из данных «Авито Недвижимости».

При этом на жилье, построенное в более поздние годы XX века, в среднем приходится в десять раз больше — более 40% предложения.

Предложение в недавних новостройках

В общем объеме вторичного предложения доля квартир в домах последнего десятилетия постройки (после 2016 года) ненамного ниже, чем в домах второй половины XX века. Она составляет 35% по всем мегаполисам в среднем, следует из данных аналитиков.

Лишь в двух городах-миллионниках на самое молодое жилье приходится более половины вторичного предложения:

57% — в Краснодаре;
53% — в Ростове-на-Дону.

Для сравнения: в Москве доля недавних новостроек составляет 39% от всех выставленных на продажу вторичных квартир, а в Санкт-Петербурге — 43%.

Если ценовой разрыв внутри вторичного жилья объясняется спецификой предложения в домах разных годов постройки, то высокую разницу в ценах между вторичным жильем и новостройками прежде всего связывают с эффектом от льготных ипотечных программ — они в основном доступны именно на первичном рынке жилья.

Однако через год после отмены всеобщей льготной ипотеки (по ней жилищный кредит на покупку новостройки на льготных условиях мог взять каждый желающий) ситуация стабилизировалась. Как в июле 2025 года отмечали эксперты «Яндекс Недвижимости», за полгода по всем мегаполисам в среднем ценовая разница между первичным и вторичным жильем выросла лишь на 0,1 п.п. — до 33%. При этом наибольший ценовой разрыв тогда отмечался в Челябинске — на 67%. Это тот же самый миллионник, где сейчас выявлен наибольший разрыв в ценах и внутри вторичного жилья.

Годовой прирост цен на вторичное жилье оказался минимальным за пять лет

Недвижимость