ИИ, снижение ставок и контроль рисков: как развивается рынок аренды жилья

Данные: «Авито Недвижимость»

— Есть какие-то тренды или наблюдения в части цен и спроса, которые могут быть полезны арендаторам?

— Прежде всего, в обычных условиях есть сезонные колебания спроса и цен: традиционно интерес арендаторов и ставки растут к концу августа, сентябрю, а затем плавно снижаются после пиковых значений. Искать квартиру в пиковый период спроса — не самая лучшая идея. Но последние два года фундаментальные факторы оказывают сильное влияние на рынок, поэтому условия очень необычные.

Например, после роста арендных ставок из-за сокращения льготных ипотечных программ и роста ключевой ставки, то есть примерно с четвертого квартала 2024 года, мы семь-восемь месяцев подряд наблюдаем падение цен на аренду квартир в крупнейших городах страны. Это, вероятно, самый продолжительный период снижения арендных ставок.

Из других более-менее постоянных наблюдений, которые актуальны и сейчас: в среднем дороже всего аренда квартиры стоит в Москве, далее обычно идут Сочи и Санкт-Петербург — примерно в 1,5 раза дешевле столицы. В городах-миллионниках цены в среднем в два — четыре раза ниже, чем в Москве.

Но ситуация с ценами всегда зависит от множества факторов: расположения квартиры, площади, ремонта, наполнения, наличия комиссии и так далее. Поэтому по каким-то причинам или временно условная воронежская квартира может быть дороже московской.

— Раньше, если ищешь квартиру в аренду, то самые классные варианты буквально улетали, иногда за часы. Как это устроено сейчас?

— Благодаря росту предложения год к году примерно на 30% уровень конкуренции за квартиры снизился, но все еще остается высоким. По нашим данным, в среднем на одно объявление поступает больше 20 звонков, по квартирам от собственников — 30. Для сравнения, в 2021 и 2023 годах, когда предложений в аренде было меньше, на один объект могло приходиться в среднем до 40 звонков, а по объявлениям от собственников — до 60.

В большинстве случаев те, кто откликаются на такие объявления в первые сутки, попадают на просмотр и заключают договор. Буквально, «кто первый из достойных арендаторов встал, того и тапки».

— Чем крупнее площадка и чем больше на ней пользователей, тем выше вероятность, что она привлечет внимание нарушителей. Как вы работаете над доверием пользователей?

— Мы знакомим покупателей и продавцов друг с другом. И вопрос безопасности и доверия очень важен — это основа нашего бизнеса. Поэтому и одно из ключевых направлений нашей работы — рост доверия к объявлениям и площадке.

Рынок долгосрочной аренды более уязвим для действий нарушителей. Причины — в коротком цикле сделки (считаные дни) и нечастотном сценарии сдачи в долгосрочную аренду. Мы можем видеть собственника впервые, а в следующий раз этот объект в аренде появится через несколько лет и вообще от кого-то другого. На рынке купли-продажи больше возможностей и времени для проверок.

— Какие конкретно шаги вы предпринимаете и есть ли результат?

— В нашей работе на доверие есть большая подкапотная часть: алгоритмы, в том числе нейросети, оценивают описание и параметры объявлений, чтобы выявить и предотвратить нарушение правил платформы. Также анализируется поведение пользователей.

Например, есть часть по работе с объявлениями: проверка на использование только реальных фотографий этого объекта, а не скачанных где-то в интернете, реального и неискаженного адреса, да и существования самого объекта. При размещении объявления собственники предоставляют выписку из ЕГРН. Также в случае каких-либо подозрений о несоответствии фотографий или описания реальности система дополнительно запросит видеопроверку объекта.

И никто не отменял помощь людей, наших пользователей — мы учитываем их сигналы по тем или иным объявлениям.

Также есть работа с пользователями и собственниками. Например, мы проверяем, все ли в порядке с аккаунтом, предупреждаем пользователей, что до просмотра квартиры никто не должен требовать предоплату или подписание договора аренды, подсвечиваем арендаторам объявления, прошедшие дополнительную проверку. При выявлении признаков обмана обязательно принимаем меры к аккаунту: направляем пользователя на дополнительную проверку либо — в самых серьезных случаях — блокируем. Также есть регулярное выборочное общение с пользователями после просмотра квартир. Помимо этого, мы стремимся выделить профессиональные аккаунты. По всем этим направлениям ведется постоянная работа.

И эти действия дают свой результат: общее количество жалоб от пользователей на объявления в долгосрочной аренде год к году сократились более чем на 40%. Так же примерно на 40% уменьшилась доля самих объявлений, на которые поступают жалобы.

Про собственников

— Как себя ощущают собственники квартир?

— Как озвучил ранее, в России в основном сдают недвижимость в долгосрочную аренду именно физические лица, самостоятельно или через риелторов.

Есть прочная связь между рынками долгосрочной аренды и продажи жилья. В периоды неопределенности в экономике или высокой ключевой ставки собственники предпочитают сдавать жилье в аренду на 6, 12, 24 месяца, нежели пытаться продать недвижимость. И наоборот, когда ставки снижаются и экономика бурно растет, предложение переходит из долгосрочной аренды на рынок купли-продажи. Так, в 2023 году это было главной причиной снижения предложения в долгосрочной аренде.

Поэтому, если обобщать, то сейчас собственники, как и многие другие, в ожидании изменений фундаментальных условий. При этом сложно предсказать, насколько сильно будет вымываться предложение из аренды в случае дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ РФ.

Мы считаем, что важным рубиконом станет ставка ипотеки в 14% — после того как процент снизится до этой величины, положение на рынке изменится. По мере снижения ставки вполне вероятен плавный сценарий перетока из сегмента аренды в продажу — большинство, как мне кажется, следят за новостями с рынка и занимают выжидательную, консервативную позицию.

— Насколько это в целом доходный вид заработка?

— В среднем без учета роста стоимости квартир и инфляции уровень грязной доходности от долгосрочной аренды в России составляет от 4 до 7% в год. Точная цифра зависит от района, состояния квартиры, возраста дома, транспортной доступности и других характеристик. Прикинуть чистую доходность намного сложнее, ведь надо учитывать индивидуальные данные: налоговые выплаты, амортизацию имущества, ремонтные работы и многое другое.

Эти проценты нельзя назвать большими — например, сейчас они проигрывают депозитам. Однако это способ хранения средств и получения доходности в активе, который многие граждане страны считают наиболее надежным. И такая доходность вполне сопоставима с дивидендной у публичных компаний.

Также здесь важно отметить сформировавшийся тренд на обеление рынка аренды жилья. По данным регулярных исследований, проводимых «Опорой России», доля легальных предпринимателей на рынке аренды составляет 63%, а договор между арендатором и арендодателем заключается в той или иной форме в 90% случаев. При этом ситуация улучшается ежегодно. По данным ФНС, количество плательщиков налога на профессиональный доход, занимающихся арендой, в течение шести лет растет в среднем на 250% в год.

— Если честно, я бы переживал за квартиру, если бы сдавал, — за ремонт, вещи, технику. Не боятся?

— Вы далеко не одиноки. Наиболее распространенное опасение арендодателей при сдаче квартиры — порча имущества. Согласно нашим исследованиям, около половины собственников переживают из-за этого и почти каждый третий сталкивается с этой проблемой. Соответственно, со временем у них может даже появиться барьер или страх при сдаче квартиры из-за возможного повреждения имущества.

Чтобы снизить этот риск, собственники самостоятельно берут залог в размере арендной платы за месяц. Кроме того, этим летом и в сентябре мы тестировали предложение бесплатных страховок на имущество для собственников жилья с нашим партнером «АльфаСтрахование».

Если вкратце, то собственник, который сдал квартиру через «Авито» в долгосрочную аренду и выполнил ряд простых условий, получал бесплатную страховку имущества на шесть месяцев. Сумма покрытия — до 120 тыс. руб. по одному объекту недвижимости, что в большинстве случаев в разы больше арендного платежа за месяц. Всего было выдано более 100 тыс. страховых полисов. Средний срок выплаты составил пять — семь рабочих дней, а средняя сумма — 35,7 тыс. руб.

Про будущее

— Что нам стоит ждать в будущем для рынка долгосрочной аренды?

— Во-первых, рынок аренды не живет в вакууме: он связан с другими рынками, в большей степени с рынком купли-продажи недвижимости и немного с рынком посуточной аренды. В случае снижения ключевой ставки мы, скорее всего, увидим переток предложения из долгосрочной аренды обратно в продажу недвижимости.

Также исторически есть сильная обратная корреляция между предложением в долгосрочной аренде и ипотекой на приобретение вторичного жилья. Поэтому в случае снижения ипотечных ставок в этом сегменте цены на аренду жилья начнут расти чуть быстрее обычного из-за сокращения предложения. Но, скорее всего, этот рост не будет критичным: цены на аренду обычно не растут значимо быстрее, чем доходы населения за последние годы, и не могут сильно отрываться от них.

А с точки зрения развития отрасли платформы будут все больше работать над доверием, обеспечением прозрачности и безопасности сделок, и, конечно, мы будем видеть все больше AI-технологий. Эти технологии упростят рутинные задачи — поиска, сравнения вариантов, согласования времени и даты просмотра, проверки добросовестности владельца объекта и документов на право распоряжаться жильем.