Впервые за 7 лет индекс жилья в Москве приблизился к отметке «покупать»
Соотношение стоимости квартиры к годовой аренде жилья аналогичных габаритов (индекс price-to-rent) в Москве снизилось до отметки 15,9 пункта, минимума за последние семь лет, подсчитали по запросу «РБК Недвижимости» аналитики федерального агентства недвижимости «Этажи». Значение индекса уменьшилось почти до того уровня, ниже которого рекомендуется не снимать недвижимость, а покупать ее.
Что такое индекс price-to-rent
Индекс price-to-rent — это соотношение средней стоимости квартиры, за которую ее можно приобрести в собственность в конкретном году, к годовым расходам на аренду жилья тех же габаритов. Речь о квартирах, в которых можно проживать с первого же дня. То есть не о новостройках, а о вторичном рынке.
Значение этого индекса считается индикатором, что выгоднее в данный момент: арендовать жилье или же покупать.
- Если этот индекс меньше 15, покупка квартиры выгоднее аренды.
- Если индекс больше 20, жилье стоит снимать, а не приобретать в собственность.
- Промежуточные значения индекса (от 15 до 20) означают, что, как правило, жилье предпочтительнее снимать. Однако однозначной рекомендации «не покупать» в этом интервале не дается.
Когда арендовать жилье было выгоднее всего
За последние семь лет жилье в Москве стабильно дорожало, а средние ставки аренды менялись разнонаправленно, следует из данных «Этажей». Суммарно за это время средняя стоимость квадратного метра в столичных готовых однокомнатных квартирах выросла в 1,7 раза: с 206,9 тыс. руб. в 2019 году до 353,1 тыс. руб. в 2025 году. Аренда же аналогичных квартир за этот же период в среднем подорожала в 1,9 раза.
При этом, как пояснили эксперты:
- в 2020 году средние цены на однокомнатные квартиры на фоне доступности ипотеки резко выросли на 18%, а средние ставки аренды поднялись только на 6%;
- в 2021 году само жилье за год подорожало на 10,6%, зато годовая аренда подорожала сразу на 34,3% из-за острого дефицита предложения на рынке;
- в 2022 году стоимость квартир увеличились на 14,2%, а их аренда подешевела на 1,4% из-за снижения спроса и постепенного восстановления предложения;
- в 2023 году цены выросли всего на 1,3%, а ставка аренды снизилась на 3%. «В первом случае сказалась высокая конкуренция с более дешевой ипотекой на первичном рынке, во втором — постепенный выход на рынок инвестиционных квартир», — уточнили в «Этажах».
В итоге в 2023 году арендовать жилье было выгоднее, чем покупать. Соотношение средней стоимости квартиры в Москве к годовым затратам на аренду жилья аналогичных габаритов тогда достигло максимального за последние семь лет уровня. Оно превысило значение 20, выше которого, согласно индексу price-to-rent, жилье рекомендуется именно арендовать. Этой же отметки показатель достигал и 2020 году, но тогда не превышал ее, следует из расчетов.
Как считали
Анализировали однокомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы площадью 37 кв. м (средней по столице однушки). Сравнивали среднюю стоимость таких квартир со среднегодовой арендной ставкой.
За начало периода сравнения взяли 2019 год, когда рынок недвижимости еще не испытывал сильное влияние внешних факторов (до пандемии COVID был еще год, а до спецоперации — три года). Данные за 2025 год подсчитали оценочно, с допущением, что в еще оставшуюся часть года кардинального изменения цен не произойдет.
Покупать жилье стало почти выгоднее
Начиная с 2024 года арендные ставки росли гораздо быстрее, чем дорожало само жилье из-за ограниченного спроса на фоне дорогой рыночной ипотеки.
- В 2024 году выставленное на продажу жилье подорожало на 8,4%, до средних 12,5 млн руб., а годовая стоимость аренды сопоставимого по площади жилья выросла на 24%, до 717 тыс. руб.
- В 2025 году тренд сохранился. Цена средней квартиры выросла всего на 4,3%, до 13,1 млн руб., а годовая аренда такого жилья — на 14,3%, до 820 тыс. руб.
Как результат — индекс price-to-rent резко опустился до 17,4 в 2024 году и 15,9 в 2025 году. Сейчас он попадает в диапазон 15–20, в котором жестких рекомендаций не дается. Однако считается, что чем ближе значение к нижней границе, тем больше причин задуматься о покупке жилья. Показатель 2025 года наиболее близок к этой границе за последние семь лет. Даже в 2021 году он был выше — тогда индекс составлял 16,6.
Можно ли в России ориентироваться на рекомендации индекса price-to-rent
Юлия Бочарникова, исполнительный директор агентства недвижимости «Этажи»:
— Применительно к российской практике индекс price-to-rent имеет ряд недостатков:
- во-первых, в нем прямо не учитываются данные по ипотечным ставкам. За рубежом, где индекс активно используют, этот показатель куда более стабилен, чем в России в последние годы, поэтому он больше применим при выборе между арендой и покупкой за счет собственных средств;
- во-вторых, рынок аренды в России очень зависим от сезонного фактора и последние несколько лет был откровенно дефицитным;
- в-третьих, индекс не учитывает риски будущего удорожания недвижимости и наличие на рынке квартир с хорошим дисконтом.
Снижение индекса в 2024–2025 годах формально отражает движение в сторону рынка покупки, но явным тормозом здесь выступают дорогие рыночные кредиты. Недвижимость в наших реалиях — это не только место жительства, но для многих еще и накопления, сбережения и страховка на черный день.
Индекс price-to-rent рассчитывается для квартир одинаковой площади, в данном случае — для 37 кв. м. Однако в реальности габариты жилья, выставленного что на продажу, что на аренду, сильно отличаются, а итоговые расценки помимо площади также зависят от класса дома и локации объекта. Например, ставки найма аренды по Москве сейчас отличаются в 130 раз. Поэтому при более узкой выборке и при ориентации на жилье иных габаритов текущее значение индекса может быть иное.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
