Как узнать данные собственника недвижимости: инструкция
При сделках с недвижимостью один из основных документов, которые обязательно стоит изучить, — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако еще с весны 2023 года Росреестр засекретил данные о собственниках (ФИО, дату рождения) в таких документах, если ее заказывают третьи лица.
Вместе с экспертами рассказываем, кто еще может узнать данные о собственнике жилья и недвижимости и как это сделать.
Кому данные по-прежнему доступны
Помимо самого собственника, право на получение выписки со всеми данными сохраняется за супругами, нотариусами и сотрудниками госорганов. Перечень лиц, которым доступны персональные данные владельцев недвижимости, указан в ч. 6 ст. 36.3. 218-ФЗ, а также в ст. 62 218-ФЗ.
Так, например, получить сведения из Росреестра по-прежнему могут:
- законный представитель собственника;
- лица с нотариальной доверенностью от собственника;
- супруги владельца недвижимости;
- совладельцы недвижимости (при долевой собственности);
- арендаторы и арендодатели, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН;
- наследники в отношении наследуемого имущества;
- залогодержатели (например, банки по ипотечным квартирам);
- нотариусы — по рабочему запросу или для защиты прав заявителя (например, при земельных спорах или для проведения сделки);
- кадастровые инженеры — при выполнении кадастровых работ, государственные органы и службы, перечисленные в ч. 13 ст. 62 218-ФЗ (например, правоохранительные органы, суды, судебные приставы);
- застройщики, являющиеся стороной договора долевого строительства.
Как узнать данные владельца недвижимости
1. Попросить собственника
Законодательство о защите персональных данных ориентировано на то, чтобы доступ к персональным данным, содержащимся в ЕГРН, не мог получить кто угодно, отмечает управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» и руководитель программы переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» НИУ ВШЭ Василий Неделько. «Поэтому практика совершения сделок с недвижимостью пошла по следующему пути: если гражданин имеет намерение купить недвижимость, он обращается к собственнику, чтобы тот сам заказал выписку из ЕГРН в отношении его объекта недвижимости с персональными данными», — отметил Василий Неделько.
Со своей стороны покупатель недвижимости может заказать выписку из ЕГРН в отношении объекта, но без персональных данных, и потом сравнить данные с выпиской из ЕГРН, предоставленной собственником, добавил юрист.
2. Собственник сам открыл данные
Помимо этого, собственник недвижимости может самостоятельно открыть доступ к своим персональным данным. Для этого он должен подать заявление, в котором разрешит их предоставлять третьим лицам. Это можно сделать несколькими способами:
- лично посетить многофункциональный центр (МФЦ), отправить туда документы почтой;
- подать заявление в электронной форме или в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
- через портал «Госуслуги».
«После этого третьи лица смогут получить выписку с его данными. Но на практике это встречается крайне редко», — отметил юрист.
Пресс-служба Роскадастра
С целью защиты прав заявителей достоверность выписки из ЕГРН можно проверить с помощью специального QR-кода, который размещен в правом верхнем углу таких выписок из ЕГРН, как:
- об объекте недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- о переходе права на объект недвижимости;
- о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.
Заинтересованное лицо, отсканировав QR-код, получит подтверждение представленных сведений либо их опровержение. Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту.
3. Обратиться к нотариусу
Если собственник не открыл свои персональные данные, то посторонним будут доступны выписки из ЕГРН с определенной информацией об объекте недвижимости, но узнать ФИО и дату рождения самого владельца они смогут только через нотариуса.
«Соответствующее нотариальное действие называется «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН». При совершении этого нотариального действия нотариус выдает заявителю свидетельство и выписку, в которой есть фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца недвижимости, а также дата возникновения права», — рассказали в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП).
Но для этого должны быть веские причины, а также однозначные письменные доказательства, которые это подтверждают. Одна из веских причин — планируемая сделка с недвижимостью. «Если к нотариусу обращается покупатель недвижимости, в качестве доказательства он может предъявить предварительный договор купли-продажи. Также покупатель может прийти к нотариусу вместе с продавцом, в этом случае предварительный договор не нужен, достаточно совместного заявления сторон сделки», — уточнили в ФНП.
Еще одно базовое основане для получения из ЕГРН приватных данных собственников недвижимости — это необходимость защитить свои права. Так, к нотариусам за информацией обращаются люди, планирующие подать в суд на соседей, которые их затопили или причинили другой ущерб. «В качестве доказательств они предоставляют, например, акты и справки от эксплуатирующих организаций», — пояснили нотариусы.
Запросы к нотариусам поступают и от жилищно-коммунальных служб. Они хотят узнать данные владельцев квартир, у которых накопились долги по квартплате, чтобы взыскать их в судебном порядке. Здесь могут пригодиться, например, расчет задолженности, проект искового заявления и другое.
«Если же покупатель и продавец недвижимости обратились к нотариусу не просто за выпиской, а за полноценным удостоверением сделки, оплачивать отдельно выписку не придется. В таком случае нотариус сам запросит все необходимые сведения из ЕГРН в расширенном виде и внимательно их проверит», — добавили в ФНП.
Что нужно смотреть в выписке
При заключении сделки с недвижимостью обязательно стоит ознакомиться с выпиской. По словам экспертов, прежде всего недвижимость должна принадлежать продавцу и должным образом зарегистрирована. «Кроме того, если человек владеет частью квартиры, дома или участка, он не может распоряжаться всем объектом целиком, только своей долей, при этом уведомив заранее остальных сособственников», — рассказали нотариусы.
Из выписки можно узнать, нет ли на имуществе ареста, судебных запретов или других обременений. Также в ЕГРН фиксируется информация о залоге, ренте, сервитутах, доверительном управлении, аренде. «Это может ограничивать полномочия собственника и влиять на покупателя», — добавили в ФНП.
С 1 сентября вступили в силу законодательные изменения и в реестр стали вноситься еще и отметки о людях, у которых сохраняется право бессрочно проживать в помещении. Речь прежде всего идет о нынешних и бывших членах семьи владельца, которые имели право на участие в приватизации объекта недвижимости, но отказались от него. Кроме того, под действие закона подпадают члены семьи собственника кооперативного жилья, которые проживали в нем на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер.
По словам Василия Неделько, при изучении выписки потенциальному покупателю также стоит обратить внимание на:
- соответствие данных продавца и собственника в выписке. Убедиться, что лицо, предлагающее сделку, действительно является владельцем квартиры;
- наличие нескольких собственников. Если квартира в долевой собственности, все совладельцы должны участвовать в сделке;
- обременения и ограничения. Проверить графу «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Арест, ипотека, договор аренды или другие ограничения могут повлиять на сделку;
- дату выдачи выписки. Срока годности выписки из ЕГРН не существует, но в начале сделки лучше оперировать выпиской давностью не более месяца. Непосредственно перед сделкой лучше запросить свежую выписку;
- статус записи об объекте. Значения «актуальные», «актуальные, учтенные» или «актуальные, ранее учтенные» указывают на корректность данных;
- соответствие характеристик квартиры (кадастровый номер, площадь, адрес) данным в договоре и правоустанавливающих документах.
Что должно насторожить:
- частые переходы права собственности за короткий период — это может указывать на риски оспаривания сделки;
- несовпадение кадастрового номера в выписке с данными в договоре или других документах;
- наличие несовершеннолетних собственников — потребуется согласие органов опеки;
- если права на недвижимость оформлены менее года назад на основании свидетельства о праве на наследство, нужно убедиться, что нет других наследников и споров о наследстве.
«Ну и, конечно, помимо выписки из ЕГРН, важно проверить владельцев недвижимости по разным реестрам. Это касается судебных споров, данных о банкротстве, а также информации о возможных связях с экстремизмом, терроризмом или статусом иностранного агента. Обязательно тщательно изучите правоустанавливающие документы и доказательства оплаты по договору купли-продажи», — заключил эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
