Сделка под влиянием обмана: как изменить подход к спорам о недвижимости
Рост числа мошеннических схем с недвижимостью, в которых продавцов убеждают действовать под легендой «спецслужб», сформировал рисковую судебную практику для добросовестных покупателей. Даже при подтвержденной дееспособности продавца сделка может быть оспорена, а покупатель лишится и денег, и жилья. В практике нашего правового бюро было аналогичное дело, где выходом из правового тупика стала уникальная конструкция с участием инвестора.
Как пенсионерка лишилась квартиры и денег под влиянием мошенников
В 2023 году к нам обратился покупатель, который приобрел трехкомнатную квартиру в центре Казани стоимостью 4,88 млн руб. у 68-летней пенсионерки. Однако через месяц женщина подала заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.
Причина, по которой она решила вернуть квартиру, довольно популярна в последнее время: пенсионерка утверждала, что ее ввели в заблуждение — якобы она выполняла команды сотрудников спецслужб, которые проводили «спецоперацию по поимке преступников». Все полученные от продажи деньги женщина передала неустановленному курьеру. Через две недели пенсионерка поняла, что никаких спецслужб не было, ее обманули мошенники, так что она наняла адвоката и обратилась в суд.
Примечательно, что у продавца была справка из психоневрологического диспансера о том, что она не состоит на учете у психиатра. Часто такую справку ошибочно воспринимают как подтверждение дееспособности. На деле она лишь фиксирует отсутствие психиатрического диагноза. Судебная практика показывает: сделки могут оспариваться не из-за психического заболевания, а из-за введения человека в заблуждение — это разные основания.
Судебный процесс: от признания сделки недействительной до компромисса
В суде первой инстанции, где разбирательство длилось около года, была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Ее выводы подтвердили, что продавец действовал под влиянием заблуждения. Иск пенсионерки был удовлетворен, договор купли-продажи квартиры признали недействительным, однако в возврате денег покупателю суд отказал — средства к тому моменту бесследно ушли мошенникам.
Мы совместно с юристом нашего бюро Дианой Афониной подали апелляцию в Верховный суд Республики Татарстан. Спустя девять месяцев разбирательств удалось добиться назначения повторной экспертизы по дееспособности женщины, однако пенсионерка отказалась от нее. Суд обязал продавца внести средства на депозит, но реальной финансовой возможности для этого у продавца не было, что создало классический правовой тупик.
В результате мы разработали альтернативный механизм урегулирования спора, а именно предложили заключить мировое соглашение с привлечением частного инвестора. Когда родные пенсионерки поняли, что дело будет проиграно, они нашли среди знакомых человека, кто хотел бы купить квартиру, и далее дело развивалось так:
- инвестор внес стоимость квартиры на депозит суда;
- деньги были возвращены покупателю;
- квартира перешла в собственность инвестора;
- продавец сохранила пожизненное право безвозмездного проживания в квартире.
Вовлечение в сделку частного инвестора стало единственным способом разорвать правовой тупик. Это частное решение, которое, однако, демонстрирует возможный механизм урегулирования подобных споров в отсутствие системных государственных инструментов. В итоге покупатель вернул свои инвестиции, а продавец сохранил место жительства.
Может показаться, что инвестор — это какой-то благодетель, но на самом деле он приобрел объект недвижимости по цене двухлетней давности (сейчас эту квартиру в центре Казани можно продать в два раза дороже). К тому же недвижимость не нужно обслуживать, так как пенсионерка сама должна оплачивать квартплату и другие расходы. А после смерти женщины квартира переходит инвестору.
Как можно защитить добросовестных покупателей квартир
В последние годы подобные дела становятся массовыми. Психиатры и суды нередко встают на сторону продавцов — жертв мошенников. Добросовестные покупатели оказываются без прав на жилье и без возможности вернуть деньги: мошенников трудно найти, а действующих компенсационных механизмов недостаточно. Показателен недавний пример — дело певицы Ларисы Долиной, где покупатель лишился квартиры и не получил компенсации — деньги были похищены мошенниками.
Для минимизации подобных рисков считаем, что были бы полезны следующие законодательные инициативы:
- введение обязательного нотариального удостоверения сделок с единственным жильем с использованием депозитных счетов и проверкой действительного понимания сторонами последствий сделки;
- подключение органов опеки по аналогии со сделками с долями несовершеннолетних для случаев отчуждения единственного жилья социально уязвимыми категориями граждан;
- создание государственного компенсационного механизма по аналогии с Фондом обманутых дольщиков, где государство могло бы выступать инвестором в подобных мировых соглашениях.
Предложенные изменения могли бы создать системный механизм защиты всех участников рынка недвижимости. В отсутствие таких решений частные правовые конструкции остаются единственным способом восстановить баланс интересов.
