Ключевая — 15%: что будет с ипотекой после решения ЦБ снизить ставку
Банк России на заседании 20 марта снизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 15%. Это стало седьмым подряд снижением ключевой ставки, которое началось в июне 2025 года. В этот раз решение регулятора полностью совпало с ожиданиями рынка: 26 из 30 участников консенсус-прогноза РБК (аналитиков крупных российских банков и инвесткомпаний) предсказывали именно такое снижение ключевой.
Как решение регулятора отразится на ипотечном рынке и насколько в ближайший месяц может подешеветь ипотека — разбираемся с аналитиками.
Ипотека под 17–19%
Практически на каждое решение ЦБ снизить ключевую ставку банки отвечали уменьшением ставок по депозитам и кредитам, в том числе ипотечным. Согласно прогнозам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в ближайшие недели банки могут снизить ипотечные ставки от 0,5 до 1 п.п.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на середину марта средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке составляют 20,27% на новостройки и 19,99% — на вторичное жилье.
«Ключевая ставка снизилась на 0,5 п.п., и это окажет важное, но скорее моральное воздействие, чем существенно повысит доступность ипотечного кредита. В основном можно ожидать соразмерное снижение на 0,5–1 п.п. в предложениях ипотечных банков», — говорит профессор Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. По его словам, как правило, кредитная ставка превышает ключевую минимум на 2-3 п.п. «Сейчас же учитывают возросшие кредитные риски, и поэтому можно ожидать итоговую ставку 17–19%, что все равно критически много для большинства потенциальных заемщиков», — добавил он.
Аналитики АКРА допускают снижение ипотечных ставок до 0,75 п.п. «Ощутимого изменения ипотечных процентных ставок ожидать не стоит — в среднем не более 0,5–0,75 п.п. Ставки будут сохраняться все еще достаточно высокими», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, в свою очередь, прогнозирует более сдержанное снижение ставок по ипотеке. «С учетом сохранения жестких риск-политик банков движение вниз по ставкам будет достаточно сдержанным — менее 0,5 п.п. в среднем по рынку», — пояснила Екатерина Щурихина. В то же время аналитик допустила, что отдельные игроки, которые существенно не меняли ставки после прошлого заседания, могут улучшить свои предложения «на 0,5 п.п. вниз или немного больше».
Рыночная ипотека продолжит восстановление
В феврале спрос на рыночную ипотеку заметно вырос, в отличие от льготных программ, где произошло резкое снижение из-за изменений в семейной ипотеке. По данным «Дом.РФ», в феврале средненедельные выдачи достигли 11 тыс. кредитов на 31 млрд руб. Это в четыре раза выше уровня февраля 2025 года и в 1,3 раза выше января 2026-го. Всего в феврале россияне оформили рыночную ипотеку на 120 млрд руб. Это произошло за счет постепенного снижения ставок по ипотеке. «Рынок уже не живет только за счет льготных условий, постепенно переключаясь на рыночные ставки, которые снижаются вслед за ключевой», — отмечали в институте жилищного развития.
После очередного снижения ключевой ставки эта тенденция будет усиливаться — спрос на рыночную ипотеку продолжит постепенно расти. «В жилой недвижимости снижение ставки приведет к постепенному оживлению спроса. Ипотечные ставки начнут снижаться с лагом в 1–2 месяца, что поддержит отложенный спрос, особенно в массовом сегменте», — считает старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. При устойчивом тренде на снижение ключевой ставки при ипотечных ставках на уровне 16–17% начнется заметный рост кредитования в рыночном сегменте, добавила Екатерина Щурихина. «Заемщики будут реализовывать планы по улучшению жилищных условий в расчете на скорое рефинансирование под более лояльный процент», — указала она.
Однако этот спрос на ипотеку будет постепенным, поскольку, несмотря на очередное снижение ставок, их уровень для большинства россиян остается высоким. Ограничением здесь выступают уровень цен на жилье и доходы населения. По мнению Ирины Носовой, спрос на ипотеку может несколько улучшиться, однако основным фактором будет не уровень процентных ставок, а иные макроэкономические тенденции, наблюдаемые в настоящее время. «Покупатели остаются чувствительными к уровню доходов и долговой нагрузке. Более заметный эффект возможен при снижении ставки до 14,5% — это усилит ожидания дальнейшего смягчения политики и ускорит принятие решений о покупке», — пояснила представитель CORE.XP. Однако говорить о доступности ипотеки для широких масс заемщиков можно будет при ставках от 12% и ниже, добавила представитель «Эксперт РА».
Привлекательность рефинансирования и инвестиций в недвижимость
На фоне снижения ипотечных ставок будет постепенно расти спрос на рефинансирование. «Решение вполне может быть расценено как поддержка части граждан, оптимистически настроенных и рассчитывающих на последующее снижение ставок и рефинансирование кредита на новых условиях», — сказал Александр Цыганов.
По словам Екатерины Щурихиной, в 2026 году банки будут предлагать более выгодные условия по ставке при рефинансировании ипотеки — в среднем на 1 п.п. ниже, чем по выдачам новым клиентам. Это связано с тем, что банки в условиях сохранения жестких риск-политик будут более заинтересованы в кредитовании заемщиков, у которых уже есть опыт обслуживания долгосрочных обязательств. «Вследствие этого возможно некоторое перераспределение ипотечных портфелей среди крупных игроков рынка», — полагает аналитик.
Что касается девелоперов, то текущий тренд на смягчение денежно-кредитной политики может стать стимулом более активного планирования проектов. «Сейчас многие из них занимают выжидательную позицию, откладывая запуск проектов до более низких ставок проектного финансирования (ПФ)», — пояснил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. По его словам, в феврале ставка по ПФ в России составила 10,2% (учтены как новые, так и действующие кредитные линии). «Несмотря на значительное снижение ключевой ставки за последние 12 месяцев, ставка ПФ, напротив, за год выросла на 0,3 п.п. Одной из причин является снижение маржинальности ряда строящихся проектов», — добавил Кирилл Голышев.
В то же время снижение ключевой ставки повысит привлекательность инвестиций в недвижимость относительно депозитов, ставки по которым тоже продолжат снижаться. «Сужение доходности по депозитам и облигациям будет подталкивать капитал в сторону недвижимости, прежде всего арендного бизнеса. В дальнейшем мы можем увидеть рост интереса к готовым арендным продуктам и коллективным инвестиционным форматам», — полагает Ирина Ушакова. «В целом само продолжение цикла снижения ставки важнее его глубины. Рынок увидел последовательное снижение ставки, а значит, и активность может начать восстанавливаться во втором полугодии 2026 года», — подытожила эксперт.
