Почему бизнес выбирает light industrial: мнение экспертов и опыт компании
Успех компании во многом зависит от места расположения производства, склада и офиса. Современное производственное пространство поможет снизить издержки на ремонт, склад недалеко от транспортных путей упростит логистику, а комфортный офис привлечет талантливых сотрудников.
На этом фоне выделяется относительно новый на рынке формат производственно-логистических помещений light industrial, который объединяет в себе все три этих сущности.
Бизнес уже оценил преимущества таких помещений. По данным компании Parametr, только за десять месяцев 2025 года совокупный объем запросов на light industrial превысил 2 млн кв. м, что значительно превосходит доступное предложение в сегменте. Разбираемся, в чем преимущества light industrial для бизнеса и в каких случаях такие проекты рассматривают как инвестицию.
Light industrial: особенности и возможности
Light industrial — это особый формат помещений, который объединяет в себе функции производства, склада, офиса и шоурума в едином пространстве. Притом что промышленный парк может быть довольно крупным, нарезка внутри light industrial обычно небольшая и стартует от 600 кв. м. Это заметно отличает формат от привычных складов.
Еще одно отличие — универсальная конструкция, продуманная под потребности легких производств. Это помещения с универсальной конфигурацией пространства, подходящей практически любому типу бизнеса, собственной погрузочной зоной, готовым офисом, который можно использовать как шоурум или торговый зал, а также необходимыми для организации производства коммуникациями и объемом электрической мощности. Такое решение позволяет бизнесу сразу переезжать в готовое пространство, не тратить времени на ремонт и начинать бизнес без дополнительных инвестиций.
В отличие от складов и производств старого типа новые промышленные парки располагаются в черте города поблизости от важных транспортных путей, имеют благоустроенную территорию, свою управляющую компанию, а некоторые даже проходят экологическую сертификацию. Это повышает их привлекательность для бизнеса, облегчая наем более квалифицированных сотрудников, в том числе из жителей близлежащих районов, считают в компании Parametr.
Формат light industrial изначально ориентирован на малый и средний бизнес, у которого востребована мелкая нарезка помещений и возможность разместить производственную и административную функции в одном пространстве. Однако со временем промпарки с удобным расположением и современной инженерией стали интересны и крупному бизнесу.
Что переезд в light industrial дает бизнесу
По оценке Александра Боронтова, партнера по работе с сектором недвижимости и строительства Kept, переезд компании из старой промзоны в комплекс light industrial с современной инфраструктурой и удобным расположением выгоден бизнесу. «Среди возможных преимуществ —- сокращение операционных расходов за счет роста энергоэффективности и снижения затрат на ремонт помещений», — оценил Боронтов.
В Kept сообщили, что экономия на расходах в современных объектах light industrial может составить от 20 до 40%. «Дополнительным преимуществом может также служить сокращение площади, необходимой для размещения бизнеса за счет более низкого коэффициента потери площадей в объектах light industrial. Наряду с этим наличие современной инфраструктуры создает более комфортные условия труда и позволяет оптимизировать логистические операции внутри комплекса, что также положительно сказывается на выручке предприятия в целом», — объяснил Александр Боронтов.
О плюсах light industrial в сравнении с устаревшими офисами рассказали и в Remain. «Главное преимущество — долгосрочная экономия на ремонтах и затратах на коммунальные услуги. Промзоны советского типа при кажущейся дешевизне со временем требуют больше и больше денег на эксплуатационные расходы и капитальный ремонт. Их энергоэффективность находится на низком уровне, а затраты на отопление высокие. Этих недостатков лишены современные помещения light industrial», — сообщил «РБК Недвижимости» директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александр Федоров.
Плюсы light industrial: актуальный кейс
Одним из показательных примеров того, как размещение в новом промышленном парке влияет на бизнес, стал опыт бренда средств для депиляции и ухода за кожей «Артвакс». С 2018 года компания была дистрибьютором итальянской продукции, а в 2023-м стала производителем и выбрала помещение в промпарке «Бутово».
«Еще в годы дистрибьюторства мы снимали склад, но разместить там производство было невозможно. Зимой температура не всегда поднималась выше +16 °C. В таких условиях сложно организовать сборку и фасовку, а для производства точно требовалось другое место. Мы изучали разные варианты, думали даже о вторичном рынке, но смущало, что старый фонд требует слишком много изменений, сложного ремонта и строительной экспертизы. Случайно мы нашли информацию о промышленных парках Parametr и остановили выбор на проекте «Бутово», — рассказал «РБК Недвижимости» коммерческий директор компании «Артвакс» Роман Кириллов.
По его словам, одним из ключевых факторов выбора для компании стало наличие в промышленном парке помещений для офиса и лаборатории. «Лаборатория должна быть рядом с производством, потому что в ее функции входит контроль качества товара. Технологи не только создают новую продукцию, но и постоянно снимают пробы и проводят ежедневные исследования, чтобы выпускаемый товар был надлежащего качества. Для нас принципиально важно делать это, не отходя от производства», — указали в «Артваксе».
Еще одним значимым аргументом в пользу промпарка «Бутово» оказалось наличие выделенных электромощностей. «Изначально мы даже не думали, что мощности — такой важный критерий при выборе объекта, — признался Кириллов. — Мы просто искали производственную площадку в удобной локации в Москве, чтобы перевезти часть сотрудников из офиса. Позднее поняли, что для производства наличие электрических мощностей — это решающий фактор. Нам выделили 300 киловатт, этого более чем достаточно, в том числе и на будущую модернизацию производства. На вторичном рынке такого предложения нет».
Компания стала однним из первых резидентов промышленного парка «Бутово», в котором на сегодняшний день уже нет свободных площадей. «Площадка нас полностью устраивает, — подытожил Роман Кириллов. — Здесь мы вышли на производство 90 тонн продукции ежемесячно. Работаем семь дней в неделю, смены по 12 часов. Практически все процессы у нас сконцентрированы в «Бутово». Есть еще один склад в Климовске, потому что не хватает места. Если бы знали заранее, как здесь будет удобно, купили бы лот побольше. Сейчас остается только надеяться, что кто-нибудь из соседей решит продать нам часть своей площади».
Где купить light industrial
Свободные площади в промышленном парке «Бутово» давно закончились, но в портфеле застройщика Parametr есть и другие построенные объекты. В частности, промпарки «Сенькино» и «Кувекино».
Промышленный парк «Сенькино» специально разработан для легких производств и подойдет компаниям, которые хотят переехать как можно быстрее: первая и вторая очереди введены в эксплуатацию, строительство третьей, в которой в том числе предусмотрен отдельный корпус для предприятий пищевой промышленности, завершится в третьем квартале 2026 года.
Проект расположен на территории Новой Москвы, на первой линии ЦКАД. Удобные заезды с Киевского и Калужского шоссе позволят легко организовать логистику. Отличительная особенность проекта — помещения с погрузочной зоной докового (воротного) типа, а также гибкая нарезка под запрос конкретного бизнеса.
Промышленный парк «Кувекино» — мультиформатный комплекс, в первой очереди которого уже построены здания big box и light industrial. В первых представлены блоки площадью от 6600 кв. м с опцией кросс-док, во вторых — от 602 кв. м. Как и в «Сенькино», в промпарке «Кувекино» можно выбрать помещение под специфические бизнес-процессы благодаря гибкой нарезке. «Кувекино» находится всего в 30 минутах езды от МКАД, а прямой выезд на скоростную дорогу, соединяющую Калужское и Варшавское шоссе, еще сильнее повысит транспортную доступность промпарка.
«Помещения light industrial, которые строит Parametr, — это современные, удобные и энергоэффективные пространства для бизнеса, позволяющие в кратчайшие сроки развернуть производство с минимальными затратами. При этом предлагается большая гибкость при выборе конфигурации помещения, что подойдет разным производственным проектам. Как правило, они располагаются вблизи крупных населенных пунктов, что облегчает доступ к кадровым ресурсам. Важно понимать, что при этом отсутствует риск того, что промышленный парк будет снесен из-за строительства жилья, поэтому там можно строить самые долгосрочные и смелые планы по развитию своего производства», — считает Александр Федоров из Remain.
Light industrial как инвестиция
По словам Александра Боронтова из Kept, в последнее время наблюдается тенденция инвестировать в объекты производственно-складской недвижимости, в том числе формата light industrial, непрофильными игроками и компаниями из других сегментов недвижимости. «Это обусловлено стремлением компаний к диверсификации рисков за счет вложения в более востребованные секторы недвижимости с высокой доходностью», — уточнил эксперт.
С ним согласен и Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, который отмечает двукратный прирост доли инвесторов в общем объеме запросов на объекты light industrial в 2025 году: «В условиях сохраняющегося дисбаланса спроса и предложения, высоких арендных ставок и ограниченного предложения аренды вложения в light industrial становятся привлекательным инвестиционным инструментом, обеспечивая владельцу стабильный арендный поток и надежную защиту от колебаний рынка».
Сами резиденты воспринимают покупку недвижимости в промышленном парке, скорее, как общий инвестиционный проект, нежели отдельный актив, убежден Александр Федоров из Remain.
«Помещение для производственников — это составная часть сложного инвестиционного проекта, в который они также включают оборудование, оборотные активы, людей. Все это вместе как одно целое приносит доход и, конечно, рассматривается как инвестиция, — резюмировал Боронтов из Kept. — Рассчитать экономию на невыплаченных арендных ставках можно, но производственные компании при принятии решения в пользу покупки, а не аренды больше руководствуются вопросами долгосрочной сохранности своего помещения. Им важно, чтобы никто не смог «попросить» их из помещения по прошествии времени — иначе они могут потерять вложения в более сложную и дорогостоящую, чем у складов, инженерную инфраструктуру и растерять критически важный высококвалифицированный персонал».
Реклама. ООО «ПИК — Коммерческая Недвижимость»
Erid: 2SDnjcXENnT