Как предлагают защитить россиян от телефонных мошенников с жильем
От полной ответственности Росреестра до правила «второй руки»
В СМИ, профессиональных сообществах рынка недвижимости и на всех уровнях власти сейчас широко обсуждается проблема продажи жилья под влиянием телефонных мошенников. Но телефонные мошенники воруют не жилье само по себе, а деньги, которые возникают от его продажи. Жилье, наоборот, остается на месте. Однако одновременно достаться и покупателю, и продавцу, которые столкнутся с такой ситуацией, жилье не может. Пока мошенник не пойман и похищенные им средства не возращены (а поимка может длиться годами и благополучно завершается далеко не всегда), одна из сторон сделки всегда будет внакладе.
Рассказываем, какие предлагаются меры, чтобы обезопасить от мошенников обе стороны сделки — и продавцов, и покупателей. А также о том, почему некоторые из этих мер помогут лишь частично, а другие одновременно могут спровоцировать рост мошенничества с жильем.
Предлагаемые меры
- Полная ответственность Росреестра
- Полная ответственность нотариусов (все сделки лишь через них)
- Ответственность риелторов и/или применение титульного страхования при покупке жилья
- Отсрочка регистрации сделок со вторичным жильем
- Введение антифрод-системы на рынке недвижимости и правила «второй руки»
- Защита покупателя, столкнувшегося с мошеннической сделкой
Почему предотвратить махинации телефонных мошенников с жильем непросто
Заметить, что продавец жилья находится под влиянием мошенников, и своевременно предотвратить такую ситуацию могут лишь те, кто непосредственно контактирует со сторонами сделки с недвижимостью — продавцом и покупателем. Однако в России нет таких лиц, обязательных во всех случаях.
Росреестр, без которого не может обойтись ни одна сделка с жильем (именно он регистрирует переход права собственности), непосредственного контакта со сторонами сделки не осуществляет. Документы на регистрацию могут подаваться в электронном виде или через МФЦ «Мои документы». «Поэтому проверить каким-либо образом дееспособность или способность осознавать действия государственный регистратор не может», — пояснил заместитель директора департамента экономического и гражданского законодательства Минюста России Константин Гультяев на круглом столе по борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости, который состоялся в Госдуме.
Обязательное участие нотариусов, как это принято в странах Европы, в России требуется не во всех сделках с жильем. Это нужно лишь тогда, когда, например, продается недвижимость несовершеннолетних или ограничено дееспособных россиян, продается доля в квартире или жилье по брачному договору. В большинстве остальных случаев нотариальное удостоверение — дело сугубо добровольное. Как результат — сейчас нотариусы удостоверяют лишь 9% от всех сделок с недвижимостью, которые совершат россияне, пояснил статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. Поэтому у них нет возможности предотвратить мошенничество во всех остальных 91% случаев.
Риелторов к сделкам с недвижимостью стороны привлекают лишь по собственной воле. Ни одной ситуации, при которой участие риелторов было бы обязательным, в России нет. Хотя такое взаимодействие и распространено, но пользуются им не все россияне. Например, по данным МВД, почти в трети сделок, совершенных с жильем под влиянием телефонных мошенников в 2024–2025 годах, агентства недвижимости или частные риелторы не участвовали.
В результате ввести обязательную ответственность хотя бы одной из этих трех структур за переход права собственности на жилье, осуществленного под влиянием мошенников, невозможно без глобального изменения всего российского законодательства.
Как сейчас пресекаются махинации телефонных мошенников с жильем
Несмотря на то что участие риелторов в сделках с жильем не является обязательным, большинство россиян к их услугам прибегают. Поэтому пресекать мошенническую продажу жилья в первую очередь пытаются именно через риелторов.
Еще два года назад МВД разработало и разослало агентствам недвижимости инструкцию, как обнаружить, что продавец находится под влиянием телефонных мошенников, как попытаться его отговорить и что делать, если это не удается (подключать полицию).
Мера принесла результаты. Только в Москве, где телефонные мошенники с жильем особенно активны, по такой технологии ежемесячно выявляется по три-четыре случая мошенничества, рассказал вице-президента Российской гильдии риелторов Дмитрий Банников.
Как предлагают бороться с телефонным мошенничеством с жильем: быстрая, но неполная мера
В качестве меры, которую можно принять быстро, депутаты и сообщества риелторов предложили ввести период охлаждения для регистрации сделок с жильем.
По ныне действующему законодательству, сделка считается заключенной лишь с того момента, как в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появится запись о переходе права собственности — то есть пройдет регистрация сделки. Только после этого продавец получает деньги за проданную квартиру.
Если срок регистрации будет установлен с лагом относительно срока подписания договора купли-продажи жилья, то и деньги продавцу достанутся позднее. Этой отсрочки может хватить, чтобы продавец осознал, что действует не по доброй воле, и отказался от продажи. В этом случае без потерь из мошенничества выйдут и продавец, и покупатель. Первый не потеряет квартиру, а второй — деньги.
Длительность периода охлаждения участники рынка недвижимости и органы власти предлагают разные — вплоть до одного месяца. Первый из законопроектов, написанный на основе таких предложений, уже внесен в Госдуму. Им предлагается отсрочить регистрацию по договорам купли-продажи вторичного жилья на семь дней и одновременно ввести запрет на сделки за наличные (только через банковский счет продавца).
Однако даже если период охлаждения будет введен, нет гарантии, что за дополнительное время продавец осознает, что находится под влиянием мошенников. Эта мера полностью проблему не искоренит. И тем более не решит проблему предупреждения мошенничества еще до того, как заключен договор купли-продажи жилья.
Как предотвратить саму продажу
Региональные гильдии риелторов предлагают несколько мер, которые позволят не допустить саму сделку под вилянием мошенников.
- Одна из них — введение для рынка недвижимости аналога банковской антифрод-системы — неких маркеров, привязанных к каждому собственнику жилья. По ним будет ясно, насколько человек склонен оказаться под влиянием мошенников. Если таких маркеров у продавца будет несколько, Росреестр сможет приостановить сделку для прояснения ситуации.
- Еще одна мера — правило «второй руки». Оно означает, что о предстоящей сделке с жильем будут оповещаться родственники продавца. Видеть перечень этих лиц и оповещать их будет Рооссрестр, когда к нему поступят документы на регистрацию перехода права собственности. Узнав, что такая сделка готовится, родственники смогут ее предотвратить, полагают риелторы.
Системные решения проблемы
1. Полная ответственность нотариусов
Один из способов системного решения проблемы — вернуть обязательное участие нотариусов при всех сделках с недвижимостью. Такая норма в российском законодательстве уже была — до 2000 года, напоминает вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко. В этом случае нотариусы будут лично общаться с обеими сторонами сделки и смогут заметить, что продавец находится под влиянием мошенников и вовремя предотвратить куплю-продажу.
Если же, несмотря на осторожность нотариуса, сделка, инициированная мошенниками, состоится и переход права собственности по ней будет зарегистрирован, ответственность тоже предлагается возложить на нотариуса. Именно за его счет предлагается финансово компенсировать такие случаи. Тогда внакладе не останется ни продавец, который находился под влиянием мошенников, ни покупатель.
«Мы понимаем, конечно, что идея хорошая, но тогда же нам придется закладывать страховую сумму полностью в нотариальный тариф», — говорит Илья Радченко. В этом случае стоимость услуг нотариуса возрастет с нынешних 0,1–0,4% от стоимости недвижимости до 3–6%, как это практикуется во всем мире, предполагают в Минюсте. «Получается, в ситуации с мошенничеством счет придет не мошенникам, которые фактически его совершат, а всему обществу», — сказал Константин Гультяев.
2. Полная ответственность Росреестра
Второй способ — технологию сделок с жильем оставить такой, какая она есть, а ответственность за возможный переход права собственности под влиянием мошенников полностью переложить на регистратора, то есть Росреестр. В некоторых случаях такая ответственность Росреестра есть и сейчас — она прописана в ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости», пояснила заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Ее можно было бы распространить на случаи мошенничества с жильем.
Однако, поскольку Росреестр со сторонами сделки непосредственно не контактирует и предотвратить ни одного мошенничества не сможет, само мошенничество не исчезнет. Поэтому необходимо создание специального компенсаторного фонда, считают в Росреестре. Именно через него можно было бы осуществлять выплаты пострадавшим, если выяснится, что продажа жилья была осуществлена под воздействием мошенников. Но тогда и пошлины за регистрацию сделок с недвижимостью резко вырастут — вплоть до 10% от суммы сделки, пояснил Бутовецкий. Сейчас такие пошлины составляют 4 тыс. руб., если стоимость жилья не превышает 20 млн руб., напомнили в Минюсте.
Мошенников может стать еще больше
При введении полной ответственности для нотариусов или Росреестра возможен и обратный эффект. «Мошенники, зная, что гарантированно государством будут возвращаться деньги, станут чаще совершать эти мошенничества. Мы вводим вот эту компенсацию — но получаем обратный эффект: мошенники начинают чаще пользоваться этой системой», — пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты.
3. Ответственность риелторов или использование страхования титула
Третий путь — переложить всю ответственность на риелторов. Но это самый длинный путь. Причина не только в том, что привлечение риелторов к сделкам с жильем в России является добровольным для участников этого процесса. В России пока нет даже самого закона о риелторский деятельности, поясняют в Госдуме.
Также возможен способ защиты права собственности на жилье через титульное страхование, напоминают риелторы. Этот способ не предотвратит самого мошенничества, но позволит избежать его последствия и для продавца, и для покупателя. Однако такой вид страхования не является обязательным. Более того, «клиенты страховых компаний сталкиваются с неопределенностью, что считать страховым случаем и будет ли произведена выплата», — говорит советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков.
Сделать титульное страхование обязательным для всех сделок с жильем риелторы не предлагают, но предлагают для начала на законодательном уровне установить единые стандарты страхования титула собственника. Это поможет защитить права хотя бы части покупателей, которые приобрели жилье, проданное под влиянием мошенников.
Сколько покупателей получится защитить по этом механизму, предсказать сложно. Например, в страховой компании «Ресо-Гарантия», где такой вид страхования существует, до сих пор не было ни одного случая обращения клиентов за выплатами при наступлении подобного страхового случая, сказал представитель компании Денис Рыжий. Сейчас тариф за титульное страхование приближен к 0,3% от стоимости недвижимости, добавил он.
Как защитить тех, кто уже попал в мошенническую сделку с жильем
Когда собственник, продавший свою квартиру под влиянием мошенников, осознает, что произошло, он обращается с суд с исковым требованием вернуть ему утраченную собственность.
- В ряде случае суды встают на сторону покупателя и оставляют право на жилье за ним.
- В ряде случаев, наоборот, недвижимость вновь переходит к продавцу, хотя деньги покупателю не возвращаются: они украдены мошенниками.
Оба этих пути разрешены ст. 177, 178 и 179 Гражданского кодекса, которые обычно применяются при рассмотрении таких дел, пояснили в Минюсте.
Чтобы защитить добросовестных покупателей, Верховный суд на законодательном уровне предлагает закрепить такую норму. Запись о переходе права собственности в Росреестре может быть погашена (то есть жилье возвращено продавцу) лишь тогда, когда деньги будут возвращены покупателю.
По словам судьи Верховного суда Татьяны Вавилычевой, такие примеры в законодательстве уже есть. Они прописаны в ст. 328 Гражданского кодекса, где речь идет о встречном исполнении обязательств участниками договора, а также ряде других. При этом вопрос еще шире. «Здесь идет речь не только о нормах Гражданского кодекса, но и конституционных предписаниях — ч. 3 ст. 17 Конституции России, согласно которой осуществление прав одного человека не должно нарушать права другого», — уточнила Вавилычева. «Пока не отдал деньги, имущество находится в залоге по принципу залога», — сказала она.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
