Деньги⁠, 27 ноя, 16:33

Эксклюзив

Подскочила на 20%: как вырастет оценка нежилых объектов в Москве в 2026-м

Топ-10 самых дорогих зданий по кадастровой стоимости на 2026 год

Совокупная кадастровая стоимость всех объектов на 2026 год выросла на 19%, до ₽11,4 трлн. При этом кадастровая стоимость некоторых башен в «Москва-Сити» выросла вдвое, подсчитали в Consul Group

Фото: zaiare / Shutterstock / FOTODOM

Правительство Москвы утвердило перечень нежилых объектов (торговые центры, офисы, коммерческие помещения), налог на имущество по которым в 2026 году будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости. В перечень вошли 42 тыс. объектов общей площадью 100 млн кв. м. Об этом сообщила заммэра Москвы, руководитель департамента экономической политики и развития города Мария Багреева.

Общая стоимость объектов составила 11,4 трлн руб., что на 19% больше, чем в 2025 году, подсчитали для «РБК Недвижимости» аналитики Consul Group, которые проанализировали перечень объектов.

Как считали

С помощью платформы Ownex аналитики проанализировали весь перечень коммерческих объектов в Москве, налог по которым уплачивается по кадастровой стоимости. После этого они ранжировали эти объекты по актуальной кадастровой стоимости, которая интегрирована в сервис из Росреестра. Площадь объекта, год постройки, адреса также были взяты из ЕГРН.

Оценили на ₽11,4 трлн

По данным мэрии, по сравнению с прошлым годом число нежилых объектов, налог на имущество по которым будет рассчитываться по кадастровой стоимости, увеличилось на 7%. «Его расширение обусловлено выявлением зданий и помещений, в которых осуществляется торгово-офисная деятельность по результатам обследований по определению вида фактического использования, а также системной работой правительства Москвы и Росреестра по уточнению сведений в Едином государственном реестре недвижимости о расположении объектов недвижимости на земельных участках торгово-офисного назначения», — пояснила Мария Багреева.

По данным Consul Group, совокупная площадь объектов в перечне относительно прошлого года выросла примерно на 2%, составив 100 млн кв. м. При этом куда существеннее повысилась совокупная кадастровая стоимость всех включенных объектов, указывают аналитики: если в 2025 году показатель был на уровне 9,6 трлн руб., то в 2026-м он увеличился до 11,4 трлн руб. «Рост составил 19%, что объясняется переходом на новую кадастровую стоимость и перерасчетом характеристик объектов», — пояснил «РБК Недвижимости» управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

В Москве выросла кадастровая стоимость. Как изменится налог на квартиры

Недвижимость

Перевод торгово-офисной недвижимости на исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости, которая отражает реальную стоимость объектов, начался в столице в 2014 году. Ежегодно подход к формированию перечня меняется. Например, как пояснили в Consul Group, методология Государственной кадастровой оценки (ГКО-2025) учитывает рельсовую транспортную связанность, выделяет новую группу МФК, факторы качества среды.

Самые дорогие здания по кадастру на 2026 год: МФК

Наибольшее изменение кадастровой стоимости пришлось на многофункциональные комплексы (МФК) и торговые центры, указали аналитики Consul Group. Например, по их данным, из топ-10 самых дорогих зданий заметный рост кадастровой стоимости показал многофункциональный комплекс (МФК) «Сбербанк Сити» — в 2,6 раза относительно прошлой оценки, до 48,4 млрд руб.

Фото: Pavel L Photo and Video / Shutterstock / FOTODOM

В 2,3 раза кадастровая стоимость увеличилась у МФК Moscow Towers в «Москва-Сити» — с 53 млрд до 125,6 млрд руб. На фоне этого данное здание стало самым дорогим в столице, исходя из кадастровой стоимости. В два раза увеличилась кадастровая стоимость у МФК «Башня Федерация» в «Москва-Сити» — с 58,9 млрд до 119,7 млрд руб.

Похожая динамика произошла с IQ-кварталом, кадастровая стоимость которого на 2026 год составила 61,3 млрд руб. вместо 29 млрд руб. в этом году. Почти вдвое выросла кадастровая стоимости «Башни на Набережной» — с 29,9 млрд до 55 млрд руб. «Такой рост связан с тем, что в методике по оценке на 2026 год появилось понятие «многофункциональные комплексы», — пояснил управляющий партнер Consul Group.

Топ-10 самых дорогих зданий Москвы по кадастровой стоимости на 2026 год

Название объекта	Кадастровая стоимость в 2025 году, млрд руб.	Кадастровая стоимость в 2026 году, млрд руб.	Динамика кадастровой стоимости за год, %
Moscow Towers	53,0	125,6	в 2,3 раза

«Башня Федерация»	58,9	119,7	в 2 раза

«Афимолл»	57,0	68,6	+20%

IQ-квартал	29,0	61,3	в 2,1 раза

Seasons	63,7	58,1	-9%

«Башня на Набережной»	29,9	55,0	в 1,8 раза

Башня ВТБ («Евразия»)	26,3	53,6	в 2 раза

«Город столиц»	32,3	53,0	в 1,6 раза

«Империя»	29,1	48,8	в 1,7 раза

«Сбербанк Сити»	18,9	48,4	в 2,6 раза

Данные: Consul Group

Например, небоскребы в «Москва-Сити» оценивались ранее как офисы, торговая недвижимость или апартаменты. Сейчас они выделены в отдельную группу «МФК повышенного качества», где учитываются статус, сложность и премиальность проектов. Такие объекты имеют смешанный функционал (офисы, торговля, жилье), высокую транспортную доступность, что повышает ликвидность. Поэтому перевод в группу МФК почти всегда означает удвоение кадастровой стоимости, уточнили аналитики.

Фото: AntonSAN / Shutterstock / FOTODOM

При этом кадастровая стоимость торгово-гостиничного комплекса Seasons у Красной площади, которое было самым дорогим зданием, исходя из кадастровой оценки на этот год, снизилась с 63,7 млрд до 58,1 млрд руб. «Группа у здания не изменилась (это по-прежнему торгово-гостиничный комплекс), мог быть немного изменен коэффициент при расчетах, из-за чего здание подешевело», — добавили в компании.

Названы 20 самых дорогих зданий Москвы в 2024 году

Недвижимость

Новые правила формирования перечней

В конце ноября Госдума приняла закон, меняющий подход к формированию перечней объектов, налог по которым исчисляется, исходя из кадастровой стоимости. Документ сейчас направлен в Совет Федерации, его основные положения:

расширение понятий торговых и офисных объектов. Торговыми и административно-деловыми центрами для целей Налогового кодекса смогут считаться не только отдельно стоящие здания, но и единые недвижимые комплексы (ЕНК), если хотя бы одно здание в составе комплекса отвечает соответствующим критериям;
перенос срока формирования перечня на 1 марта. Регионы получат право формировать перечни до 1 марта текущего налогового периода, что фактически даст возможность корректировать перечни уже после начала года;
вводится официальное понятие «объект бытового обслуживания».

В ноябре в Мосгордуму был внесен законопроект № 13.08.6721/25, который синхронизирует закон города с предстоящими поправками в Налоговый кодекс. Это позволит Москве сразу применять новый порядок при формировании перечня за 2026 год.

После вступления новых норм в силу субъекты получат возможность шире трактовать понятие единого недвижимого комплекса, считает Сергей Пивоварчик. «Формально Гражданский кодекс требует, чтобы ЕНК был зарегистрирован в ЕГРН как единый объект, но таких объектов в стране единицы. Поэтому я предполагаю, что на практике будет применяться упрощенный подход — ЕНК будут формироваться де-факто, а не де-юре», — отмечает он. По данным ЕГРН, на которые ссылается эксперт:

в Москве зарегистрировано 5 ЕНК;
в Санкт-Петербурге — 0;
в целом по стране — крайне мало.

«Если субъект получает право формировать перечень до 1 марта, он фактически сможет довключать в него новые объекты в первые месяцы года. Это создает риск резкого расширения перечня за счет разнородных вспомогательных и технических зданий, которые раньше не подпадали под кадастровое налогообложение», — указывает управляющий партнер Consul Group.

По его словам, качество подготовки перечней остается серьезной проблемой: «Мы ежегодно видим включение в перечни школ, культурных учреждений, спортивных объектов, консульств. Это прямое нарушение Налогового кодекса, но такие ошибки повторяются из года в год», — указывает эксперт. С расширением критериев и переносом срока формирования перечня количество спорных включений только увеличится. Это означает рост нагрузки на судебную систему и дополнительные издержки собственников, заключил он.

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

Недвижимость