Суды и рост цен: к чему приведет отмена моратория на штрафы застройщикам
Мораторий на штрафы застройщикам, который действует с 2024 года, в следующем году продлевать не будут. При этом может появиться инструмент, который позволяет девелоперам применить рассрочку по штрафам и пеням.
Как отмена этой меры отразится на застройщиках и что это значит для дольщиков — разбираемся вместе с экспертами.
Застройщики стали чаще сдавать новостройки с задержкой
За последний год застройщики стали чаще сдавать новостройки с задержкой. По данным портала «ЕРЗ.РФ», в третьем квартале 2025 года относительно аналогичного периода 2024 года доля жилья, сданного с переносом срока, увеличилась с 28,2 до 38,7%. Одновременно снизилась доля досрочно сданного жилья — с 63,2% в третьем квартале 2024 года до 49,7% в третьем квартале 2025 года. При этом средний срок переноса за год сократился с пяти с половиной до пяти месяцев по итогам третьего квартала 2025 года.
Похожую тенденцию наблюдают в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). По данным аналитиков, за год доля жилья, введенного в эксплуатацию с задержкой (даже краткосрочной), выросла примерно с 35 до 40–42%. А средний срок задержки за год даже снизился — с семи месяцев до пяти-шести месяцев.
Рост доли новостроек, которые сдаются с задержкой, эксперты объясняют несколькими причинами. Одна из них — снижение спроса. «Наиболее распространенными причинами задержек исполнения запланированного срока ввода являются плохие продажи и, как следствие, задержки с платежами по проектному финансированию», — пояснил руководитель «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик.
Также нередко застройщиков подводят подрядчики или поставщики, сетевые организации, которые несвоевременно выполняют свои обязательства перед застройщиком, указал еще одну причину эксперт.
На поведение девелоперов повлиял и сам мораторий. «Застройщик в этот период мог позволить себе «мягко» опоздать на три-четыре месяца, но все же заинтересован довести объект до конца эскроу и получить деньги. Мораторий отчасти ослабил финансовую дисциплину части рынка, особенно региональных и малых девелоперов», — пояснил гендиректор РАСК Федор Выломов. В свою очередь многие крупные федеральные игроки продолжали даже в период моратория жестко следить за сроками. «Для них репутационные и банковские риски зачастую важнее экономии на неустойке», — уточнил эксперт.
Что касается уменьшения доли досрочно сдаваемого жилья, то застройщикам стало экономически выгодно построенный дом не сдавать, пока не наступит установленная договором дата. «Стимулирует к этому низкая распроданность квартир к окончанию строительства. Застройщики стремятся продлить сроки продаж по договорам участия в долевом строительстве, поскольку на такой вид договора банки реже отказывают покупателям в выдаче ипотеки», — уточнил Кирилл Холопик.
Мораторий на неустойки застройщикам
Мораторий — это временная мера, освобождающая застройщиков от выплаты покупателям неустойки (к которым также относятся штрафы и пени) за задержку передачи им жилья в новостройках.
- Впервые мораторий был введен в пандемию и действовал с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
- Заново эта мера стала применяться после введения санкций — она распространялась на период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.
- С 22 марта 2024 года мораторий вернули в третий раз. Сейчас он действует до конца 2025 года.
Сумма штрафов
Сами штрафы начисляются не за просрочку по вводу, а за просрочку по дате передачи объекта. «Как правило, между этими датами договор участия в долевом строительстве предусматривает срок шесть месяцев. Поэтому реально дольщики страдают только в случаях переноса ввода более чем на шесть месяцев, а это примерно 100 тыс. квартир в год. Но и эта цифра сильно завышена», — говорит Кирилл Холопик. Сейчас во время стройки продается только 70% квартир, отметил он, а когда застройщик осознает, что не может ввести объект в срок, он начинает указывать в договоре новый срок, уже соответствующий реалиям. К тому же не все дольщики требуют уплаты штрафа.
Поэтому, по оценкам ЕРЗ.РФ, общее число квартир, по которым дольщики могут предъявлять требования к застройщику о неустойке за несвоевременную передачу квартир, составляет 20 тыс. в год. За период действия моратория — около 40 тыс. квартир, а сумму представленных к выплате накопленных штрафов эксперты оценивают в совокупности в 15–20 млрд руб.
Второй вид неустойки, по которой также прекращает действовать мораторий, — за недостатки качества. И здесь цифры могут быть выше. «Накопленное за годы моратория число дольщиков, недовольных качеством, очень значительное. Так как в этой сфере действуют тысячи «юристов», которые поставили на поток работу по вовлечению дольщиков в предъявление претензий по качеству. Сумму представленных к выплате накопленных неустоек по качеству оцениваем в совокупности в 60–100 млрд руб.», — уточнил руководитель «ЕРЗ.РФ».
В РАСК совокупный объем неустоек, который накопили застройщики перед дольщиками за время моратория, оценили в 70–100 млрд руб. Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что застройщики накопили более 100 млрд руб. штрафов перед дольщиками.
Защищенность дольщиков вырастет
Сама отмена моратория на штрафы застройщикам может привести к положительным и отрицательным последствиям для дольщиков и застройщиков, считают опрошенные эксперты. Во-первых, должна улучшиться дисциплина девелоперов по сдаче жилья. «После реального восстановления практики штрафов и взыскания первых можно ожидать ощутимого сокращения периодов задержки, застройщики постараются уложиться в срок правдами и неправдами, когда недоделки устраняются уже после сдачи дома», — отметил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов.
Во-вторых, повысится защищенность дольщиков — они смогут взыскать денежную компенсацию с застройщиков за квартиру, сданную позже срока и ненадлежащего качества. «Для дольщиков отмена моратория означает восстановление их полного права требовать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства. Важно понимать, что период действия моратория не учитывается при расчете штрафов. То есть взыскать неустойку за просрочку, которая произошла во время моратория, нельзя. Штраф начинает начисляться только с первого дня задержки после даты, указанной в договоре, и уже после отмены моратория», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» София Ковалевская.
Кроме того, с отменой моратория дольщики смогут избежать лишних трат — например, на аренду недвижимости, а в некоторых случаях получить сумму, которую можно будет потратить на ремонт, добавил Александр Цыганов.
По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку. Она рассчитывается по формуле:
- 1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.
Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками. В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы.
Суды и банкротства
Отмена моратория может иметь и негативные последствия, одно из них — рост судебных исков от дольщиков и снижение финансовой устойчивости застройщиков. «Безусловно, вырастет и количество судебных разбирательств по взысканию неустойки, так как такие иски носят массовый характер — граждане обмениваются положительным опытом в домовых чатах, и этот опыт начинает разрастаться как снежный ком», — отметил управляющий партнер юридической компании N.A. Legal Никита Антипенко. По его мнению, многочисленные иски по неустойке могут спровоцировать имущественный кризис застройщиков, что приведет к искам от подрядчиков и, как следствие, к возможному банкротству. София Ковалевская также ожидает увеличения числа исков, связанных с оспариванием штрафов, начислением неустоек и иных компенсационных выплат. «Как следствие, возможен рост числа банкротств строительных компаний и сопутствующих судебных процессов», — добавила она.
По мнению главы «ЕРЗ.РФ», в первую очередь отмена моратория отразится на финансовом положении застройщиков, которые строят жилье с отделкой в массовом сегменте, где больше всего претензий по качеству. «Со счетов застройщиков могут быть списаны деньги, выделенные банками на текущее строительство. Что неизбежно приведет к проблеме завершения начатого строительства», — допустил он.
Если говорить о системных игроках, то отмена моратория для них будет управляемым, но чувствительным фактором, продолжил глава РАСК. «Им придется мириться с ударом по марже или активнее закладывать эти риски в цену квадратного метра», — пояснил эксперт. Отсюда еще одно возможное следствие — подорожание жилья. «В средне- и долгосрочной перспективе это может вызвать рост цен, так как застройщики постараются переложить расходы на потребителей», — подтвердил Александр Цыганов.
В то же время, по мнению экспертов, предлагаемый властями механизм рассрочки уплаты штрафов и пеней может помочь пройти период отмены данной меры более плавно. «В этом смысле отрасли важно аккуратно пройти первое полугодие следующего года — именно в этот период возможно кратное увеличение количества исков к периоду до моратория», — заключил Федор Выломов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
