Из грузового двора в новый кластер для жизни: в чем польза редевелопмента
Города растут — и чем больше они становятся, тем сильнее нуждаются в обновлении. Это связано с естественной сменой функциональности районов и территорий. Востребованные в XX веке предприятия и транспортные пути оказываются неэффективными и «запертыми» в центре бурно растущей городской застройки.
Преобразить город призван редевелопмент, под которым понимают комплексное обновление заброшенных и деградирующих участков, давно утративших свою прежнюю роль. Яркий пример таких территорий — восемь бывших грузовых железнодорожных дворов в Москве.
Грузовые дворы — это часть железнодорожной инфраструктуры, которую активно развивали в советские годы. Такие площадки располагались поблизости от промышленных зон, станций и вокзалов, чтобы отправители и получатели могли свободно размещать и забирать грузы.
С развитием дорог и логистики потребность в грузовых дворах снизилась, и участки перестали использовать по прямому назначению. В наши дни они представляют собой заброшенные постройки, огромные контейнеры, ржавеющие рельсы — и это в центральных районах столицы, где существует заметная потребность в новых жилых домах, деловых центрах, социальной инфраструктуре и дорогах. Неудивительно, что многие оценивают редевелопмент грузовых дворов как один из наиболее перспективных векторов градостроительного развития.
Вместе с экспертами разбираемся, какую реальную пользу может принести редевелопмент заброшенной транспортной инфраструктуры и почему он важен не только для жителей близлежащих домов, но и для экономики всего города.
Решает проблему дефицита площадей
Основной драйвер проектов редевелопмента — острый дефицит свободных площадей в центральных частях городов. Мегаполисы растут вширь и ввысь, при этом значительная часть земли в наиболее удобных с точки зрения расположения районов остается неиспользованной. Для примера: в 2019 году в Москве промзоны занимали почти 19 тыс. га, что составляло 17% от всей территории «старого» города.
Алексей Расходчиков, председатель правления фонда «Московский центр урбанистики «Город»:
«В мегаполисах самый дефицитный ресурс — это свободные земли. Поэтому бывшие промышленные зоны и территории вокруг вокзалов, грузовых транспортных систем во всем мире стараются использовать для развития. Это наиболее правильный путь и для российских больших городов. Рост города требует строительства нового жилья, деловых районов, социальных и рекреационных объектов. Раньше это приводило к постоянному расширению городов и, как следствие, ухудшению транспортной ситуации. Поэтому и европейские, и азиатские мегаполисы в последние годы все больше переходят к стратегиям регенерации внутренних территорий за счет проектов КРТ, реновации жилья и редевелопмента промышленных зон. Это общемировая практика».
В Москве особым логистическим преимуществом обладают грузовые дворы. Все они расположены близко к центру и уже интегрированы в транспортную систему, имеют выходы к ключевым магистралям, в том числе к ТТК и Садовому кольцу. Благодаря редевелопменту удобные локации, которые оказались заброшенными в силу естественных причин, обретут новую жизнь и смогут приносить пользу городу.
Создает рабочие места и новые точки притяжения
Один из самых знаменитых мировых примеров успешного редевелопмента бывшей транспортной инфраструктуры — район Кенери-Уорф в Лондоне. В наши дни юго-восток британской столицы — это благоустроенные районы с жилыми домами и бизнес-центрами, зелеными парками и набережными. Однако всего несколько десятилетий назад там не было почти ничего, кроме старых и давно закрытых доков.
На излете XVIII века в этой части Лондона началось строительство знаменитых доков для нужд торговцев Вест-Индской компании. Причалы и склады долгое время были востребованы, но спустя полтора века на фоне развития грузовых перевозок доки пришли в упадок. Все изменилось в начале 1980-х, когда лондонские власти решили дать новую жизнь старому порту. В 1982 году здесь открыли особую экономическую зону с целью привлечь инвесторов. К началу XXI века возвели тысячи жилых домов, проложили новые дороги, разбили парки. Но самым знаменитым обновлением стал Кенери-Уорф — финансовый район с офисными зданиями, резидентами которых стали крупные банки, юридические фирмы и редакции газет.
Обновление заброшенного района создало тысячи новых рабочих мест и точек притяжение горожан, а сама локация из маргинальной стала престижной и дорогой. Такая же судьба ожидает и бывшие грузовые районы в Москве, которые из серых зон на карте города могут преобразиться в места для работы, отдыха и активной жизни горожан.
Вера Баринова, заместитель заведующего по науке лаборатории исследований экономики развития ИПЭИ РАНХиГС:
«Редевелопмент бывших промышленных зон — довольно популярное за рубежом, а теперь и в России явление. На территории остановленных заводов создаются арт-пространства, кластеры креативных индустрий, площадки для размещения предприятий малого и среднего бизнеса. С этой точки зрения редевелопмент не только идет на пользу городу в плане облагораживания территорий и создания общественных пространств и фотозон, но и способствует созданию новых рабочих мест, развитию предпринимательства, а также культуры и искусств. Для жителей города такие новые пространства становятся точками притяжения, возможностью укрепления местных сообществ, центрами досуга и саморазвития».
Приносит долгосрочный экономический эффект
По оценке Александра Зальцмана, директора по продукту компании в сфере развития городской среды CM International, развитие бывших промзон обладает высоким экономическим потенциалом. «В современных российских городах бывшие промзоны чаще всего не используются по назначению, а многие из них вообще никак не используются, — признал урбанист. — Из-за этого снижается плотность жилья и коммерции, выпадают налоговые поступления, доходы собственников от аренды и НДС».
Александр Зальцман, директор по продукту компании в сфере развития городской среды CM International:
«Возвращение индустриальных участков в использование улучшает городскую экономику — повышает стоимость земель, насыщает граничащие с промышленностью территории коммерческими и социальными функциями, а также приносит разовый, но существенный доход городскому бюджету за операции по выкупу и изменению вида разрешенного использования земель. По данным основателя форума недвижимости «Движение» Ильи Пискулина, доход составляет от ₽15 тыс. за 1 кв. м».
Благодаря своим масштабам обновленные грузовые дворы могут значительно повлиять на экономику города. На сегодняшний день идет обновление одной такой территории поблизости от парка «Сокольники» — здесь возводят семейный квартал бизнес-класса «КОД Сокольники». Девелопер проекта компания «Новая Эра» планирует превратить в современные городские кварталы с жилыми домами, офисами и социальной инфраструктурой еще семь подобных территорий. На общей площади свыше 100 га возведут более 3 млн кв. м разнообразной недвижимости.
Алексей Расходчиков считает, что у редевелопмента могут быть не только краткосрочные, но и долговременные экономические эффекты: «Редевелопмент промышленных зон — это большой инфраструктурный проект. Его эффективность нельзя рассчитывать по простой экономической формуле, когда учитываются вложения и прибыль от продаж. Здесь правильнее говорить о социально-экономических результатах и учитывать долгосрочные эффекты для города и жителей».
«Социальные эффекты — это улучшение качества городской среды, снижение маятниковой миграции, обновление жилищного фонда и рост качества жизни, — разъяснил Расходчиков. — Долгосрочные эффекты для города включают улучшение инвестиционного климата и туристической привлекательности, снижение нагрузки на транспортные системы и появление новых центров деловой активности, влияющих на жизнь близлежащих районов. Не стоит забывать, что такие проекты, как Москва-Сити и регенерация промзоны завода ЗИЛ, уже стали центрами притяжения для туристов».
Формирует связность районов
Одна из важных задач большого города — создать связь между его районами. Разрозненность территорий снижает транспортную доступность, мешает естественной миграции населения и создает неравномерность развития: пока одни локации становятся престижными, другие деградируют.
Промзоны и объекты устаревшей железнодорожной инфраструктуры мешают связности районов — из-за них на карте города появляются пустые точки, движение транспорта по которым ограничено или невозможно. Транспорт следует в объезд, пешая доступность оказывается нулевой. Обновление заброшенных территорий помогает решить эту проблему: сносятся ненужные высокие заборы, прокладываются новые пешеходные и транспортные маршруты, строятся мосты, возникают места для остановок общественного транспорта.
Антон Айсин, исполнительный директор компании CM International:
«Редевелопмент грузовых дворов охватывает срединную зону города, формируя новые корреспонденции потоков между центром города и окраинными районами. Поэтому при реализации таких крупных градостроительных проектов важно проводить макромоделирование и закладывать строительство транспортной инфраструктуры общегородского значения».
Благодаря редевелопменту одного района улучшаются и соседние, убеждена экскурсовод, создатель проекта «Свобода доступа» Наталия Алексеева. В пример она привела два района — Сокольники, где реализуется проект обновления грузового двора, и Красносельский.
Наталия Алексеева, создатель проекта «Свобода доступа»:
«Оба района имеют сложную внутреннюю логистику, потому что рассечены несколькими магистралями и железнодорожными путями. Это мешало им активно развиваться в последние годы в качестве жилых, а не промышленных кварталов. Сегодня район Красносельский продвинулся в направлении редевелопмента промзон и бывшей железнодорожной инфраструктуры. Последние годы там активно идет ревитализация: например, бывший элеватор превращен в бизнес-центр, а дореволюционные железнодорожные склады — в апартаменты. Территория, прежде закрытая для горожан, становится точкой притяжения микробизнесов».
По ее словам, в Сокольниках определяющей темой развития становятся сохранение зеленой зоны и появление новых жилых домов вокруг: «Активное новое развитие идет вдоль Третьего транспортного кольца, где бывшие производства превращаются в бизнес-центры, появляются жилые кварталы. Большая площадь дает возможность комплексного развития территории, благодаря чему здесь возникают новые парки, образовательная инфраструктура и офисы».
Позволяет сохранить аутентичность места
Серьезный вызов при редевелопменте бывших промзон — сохранение и поддержание идентичности локации. Обновление должно не только не повредить месту, но задать новые смыслы, сохранить прежние сообщества и сформировать основу для появления новых.
«Грамотный редевелопмент промышленных территорий может существенно улучшить идентичность места», — считает Александр Зальцман. Он выделил проекты, в которых было уделено внимание не только истории места, но и коммуникации вокруг проекта: «У территории появляются новые смыслы, ее резиденты начинают больше ценить место, где они живут, работают и творят, а сообщества могут сохраниться и получить новые стимулы к развитию. Социокультурное программирование территорий редевелопмента приводит к увеличению стоимости земли и недвижимости и одновременно повышает ее ценность для окружения и пользователей».
Известным зарубежным примером такого подхода стал район Де Пейп в Амстердаме. В период промышленной революции на юге города построили крупные производства, а их работники селились в районе Де Пейп. По одной из версий, свое название локация получила от слова «труба» — из-за узких улиц, напоминающих заводские трубы. Многоквартирные дома здесь строили быстро, хаотично и зачастую не слишком качественно, по причине чего случались обрушения. Другой опасностью стала повсеместная бедность, которая приводила к расцвету преступности. Поэтому долгое время Де Пейп считался далеко не благополучным местом.
Первые изменения случились еще в начале XX века — в район потянулись представители богемы: художники, музыканты, писатели. Благодаря им Де Пейп пополнился модными ресторанами и барами, вслед за чем стремительно подорожала жилая недвижимость. Позднее старые здания реконструировали, повсюду расположили зеленые и пешеходные зоны. В наши дни район Де Пейп сохранил свою аутентичность, став при этом благоустроенным и безопасным.
Качественно меняет город
Бывшие промзоны в России и в мире эволюционируют в магниты активной городской жизни. Это не просто обновленные районы, а целые кластеры для работы, креатива, бизнеса и отдыха. Появление здесь новых девелоперских проектов неизбежно влечет за собой модернизацию инженерных сетей и строительство новых социальных объектов — школ, поликлиник, спортивных центров. Причем пользоваться ими будут не только новоселы, но и жители старого жилого фонда. Это выравнивает уровень жизни в локации.
«Редевелопмент промзон позволяет создавать большие комплексные проекты за счет большой территории. Если на месте старых заводов появляются действительно многофункциональные городские районы, это интересно и городу, и инвесторам, и жителям. Городу — потому что увеличиваются доходы бюджета за счет налогов и создаются современные привлекательные районы. Жителям — потому что здесь может быть не только новое жилье, но и рабочие места недалеко от дома, а также все необходимые магазины и сфера услуг. Инвесторам — потому что многофункциональные проекты более устойчивы и формируют репутацию застройщика», — проанализировал Алексей Расходчиков.
Одним из таких масштабных кварталов станет «КОД Сокольники» от девелопера «Новая Эра». Проект бизнес-класса расположится в 400 м от парка «Сокольники» и будет отличаться впечатляющими размерами: на площади 10,6 га появятся пять жилых зданий высотой от шести до 39 этажей и большой парк с прудом.
Обширный парк у дома — с тропинками и большим прудом с обустроенным пляжем — станет особым достоянием квартала. Здесь оборудуют детские игровые площадки и многочисленные пространства для занятий спортом на улице: беговые и велосипедные дорожки, места для игры в пляжный волейбол и столы для пинг-понга, места для пилатеса. У квартала «КОД Сокольники» появится и собственный детсад на 350 мест, и школа на 650 учеников. Кроме того, в проекте предусмотрен деловой квартал площадью 74,5 тыс. кв. м с современными офисами и торговыми пространствами, что позволит создать рабочие места в шаговой доступности от жилья и тем самым снизит нагрузку на транспортную систему города.
Девелопер «Новая Эра» планирует трансформировать еще семь столичных грузовых дворов, расположенных вблизи Рижского, Белорусского, Савеловского, Павелецкого, Киевского и Курского вокзалов, а также рядом с Русаковской эстакадой. Эти проекты реализуются как самостоятельно, так и в рамках партнерств. Например, площадку у Русаковской эстакады компания реализует совместно с Группой «Аквилон», а территорию у Рижского вокзала — в сотрудничестве со «Страной Девелопмент».
Реклама. ООО «Новая Эра». Застройщик — ООО «СЗ «Сокольники». Проектная декларация — на сайте наш.дом.рф
Erid: 2SDnieJgeVx