Новые объекты офисов «Большого Сити»: стоит ли инвестировать
Каждый год инвесторы в России сталкиваются с новыми и экономическими, и политическими реалиями. В таких условиях спокойный и стабильный источник дохода без чрезмерного риска выглядит необходимостью. Офисы на западе Москвы в районе «Большого Сити» многим кажутся той самой защитной гаванью, что способна выстоять при экономическом шторме. Причина: спрос на офисную недвижимость на западе столицы сохраняется при любых условиях.
Именно здесь самая высокая арендная ставка и самые высокие темпы роста для любых классов — Prime, A или B. Об этом свидетельствуют данные исследования Commonwealth Partnership (CMWP) за три первых квартала 2025 года.
Изменение арендных ставок на офисы в разных районах Москвы с января по сентябрь 2025 года
Данные: CMWP
Самым надежным и желанным активом этой зоны всегда считался деловой центр «Москва-Сити», ведь он давно закрепил за собой локацию штаб-квартир крупнейших российских компаний вроде ВТБ, «Транснефти» или Ozon, а также многих российских министерств и ведомств. Однако прогнозы аналитиков 2022–2023 годов оправдались: пространства в «Сити» перестали справляться с растущими потребностями бизнеса. Спрос постоянно растет и превышает любое предложение, а зон под новую застройку внутри «Сити» почти не осталось.
Особенно сложно здесь найти площадку для штаб-квартиры крупным компаниям, которым зачастую необходимо целое здание, чтобы создать комфортные условия для работы всех своих сотрудников. Но и инвесторам войти непросто — найти желающих продать такие привлекательные объекты крайне сложно.
«Москва-Сити» — ключевой кластер столицы, где сегодня зафиксирована рекордно низкая вакантность за всю историю его существования, — подтвердила в комментарии для «РБК Недвижимости» партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. — Кроме того, западное направление Москвы традиционно считается одним из наиболее привлекательных для арендаторов и владельцев офисной недвижимости».
Переполненность «Москва-Сити» давно ожидалась и прогнозировалась, потому в столице запустили развитие альтернативных проектов. Вместе с аналитиками рынка недвижимости рассказываем, почему на смену «Москва-Сити» приходят проекты на территории «Большого Сити», а также почему именно там стоит искать объект для инвестиций или штаб-квартиры.
В чем феномен «Большого Сити»
«Будущие проекты в рамках «Большого Сити», заявленные к строительству в 2025–2030 годах, составляют 35% от всего заявленного объема строительства, — оценила масштабы Мария Зимина. — Площади, которые будут построены в новом кластере, действительно могут стать центром притяжения спроса на офисы в ближайшее время».
«Большой Сити» обладает значительным потенциалом: близость к центру, соседство с ММДЦ «Москва-Сити», престижное западное направление и улучшившаяся транспортная доступность — ключевые факторы, формирующие устойчивый интерес к локации со стороны инвесторов и конечных пользователей. Введенные в эксплуатацию свободные площади разбирают достаточно быстро.
«На сентябрь 2025 года доля свободных офисов в «Большом Сити» составляет 1,9%, или порядка 41 тыс. кв. м, — подсчитала старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости Core.XP Ирина Хорошилова по запросу «РБК Недвижимости». — Порядка половины доступных офисов пришлось на новый бизнес-центр iCity. Для сравнения: на начало 2023 года в этом районе было свободно 6,5% площадей, а к началу 2024 года показатель сократился вдвое — до 3%».
«Большой Сити» сегодня можно назвать одной из самых перспективных офисных локаций Москвы. По сути, это естественное расширение уже устоявшихся деловых кластеров — «Москва-Сити», Белорусско-Савеловского района, Ходынки и Ленинградского коридора.
Идея, появившаяся несколько лет назад, оказалась жизнеспособной: «Большой Сити» стал настоящим магнитом для бизнеса. Если в 2020 году на эту зону приходилось около 18% совокупного спроса на офисы в Москве, то в 2023–2025 годах показатель вырос примерно до 36%, выяснили в Core.XP.
Однако спрос на западное направление не исчезнет после исчерпания доступных объектов, сошлись во мнении аналитики, опрошенные РБК. Факторы интереса к западу Москвы слишком велики. «Значительная часть руководящего состава компаний проживает именно в этом направлении, — обратила внимание руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина. — Локация отличается благоприятной экологией, обилием зеленых зон, парков и водоемов, что делает ее комфортной для жизни и работы».
«Дополнительным фактором привлекательности является непосредственная близость к «Москва-Сити» и Белому дому, что формирует кластер административной и корпоративной активности и привлекает арендаторов. Это хорошо прослеживается по высокой заполняемости офисных комплексов: «Парк Победы», «Кунцево Плаза», «Барклай Плаза», «Крылатские Холмы», «Верейская Плаза», которые стабильно демонстрируют уровень занятости, близкий к 100%», — добавила Трушкина.
Партнер NF GROUP Мария Зимина также указала на отход от концентрации на традиционной локации: «Западное направление по-прежнему пользуется высоким спросом, однако арендаторы и покупатели офисных помещений предъявляют повышенные требования к транспортной доступности. При выборе площадки особое внимание уделяется удобству транспортных развязок, наличию комфортных подъездных путей и близости к станциям метро, что особенно важно для сотрудников, не пользующихся личным транспортом».
«В настоящее время в западной части Москвы активно размещаются преимущественно российские компании, крупные корпорации и холдинги, — продолжила Зимина. — Наблюдается устойчивая тенденция постепенного смещения деловой активности от центральных районов к ММДЦ «Москва-Сити» и далее в западное направление. Примером служит размещение штаб-квартиры «Сбера», что дополнительно повышает инвестиционную привлекательность и статус этого делового кластера».
В «Большом Сити» преимущественно предлагаются офисы дорогих классов, указали в Whitewill. «Объем офисных площадей классов Prime, А и B, выставленных на продажу в «Большом Сити» за исключением территории «Москва-Сити», составляет 27,9% от общего предложения. Соответственно, доля площадей, предлагаемых в аренду, равна 72,9%. В структуре предложений на продажу в «Большом Сити», не включая «Москва-Сити», преобладают объекты класса А — 88,9%, тогда как на объекты класса B приходится 11,1%», — утверждает Анна Трушкина.
Потенциал «Большого Сити» велик: на рынке происходит становление нового аналога голубой фишки для офисной недвижимости. Кластер не просто добавит рынку новых площадей — он планируется как шаг вперед для всего сегмента офисной недвижимости.
«Проект «Большой Сити» — более масштабный по площади застройки, — описывал «Большой Сити» еще в 2020-м главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. — Он продолжает существующий «Сити» и может развиваться на основе «работы над ошибками». Он позволит сформировать в этой локации новое сердце города — с всесезонными общественными пространствами, нестандартными типологиями ретейла и офисов, качественным жильем и большим людским трафиком. К тому же у данной территории огромный потенциал для развития: транспортная доступность, наличие ТПУ, концентрация больших системных игроков — банков, крупных международных компаний, правительственные структуры в существующем «Сити».
На какую локацию обратить внимание
При такой масштабной площади застройки и быстром исчерпании доступных вариантов всегда важно оценить, какая локация выглядит самой рабочей и перспективной прямо сейчас. По оценкам аналитиков, хорошей опцией выглядит Кутузовский деловой коридор.
«Метро «Кунцевская» представляет собой перспективную локацию для потенциальных арендаторов офисных помещений по ряду причин, — оценила Анна Трушкина по запросу РБК. — Ключевое преимущество — хорошая транспортная доступность: здесь пересекаются три линии метро и МЦД, а к 2030 году планируется продление Филевской линии до Сколкова. Кроме того, запад Москвы традиционно востребован среди руководителей компаний, многие из которых проживают именно в этом направлении, что формирует устойчивый спрос на офисные площади поближе к месту жительства». Потому зону активно осваивают.
Карта застройки Кутузовского делового коридора
Данные: NF Group
По данным Марии Зиминой, ставки аренды колеблются от 45 тыс. до 55 тыс. руб. за 1 кв. м для вариантов без отделки и от 50 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м при наличии готовой отделки. При этом средние ставки аренды гибких офисов в «Большом Сити» достигли уже 56,3 тыс. руб. за 1 кв. м и растут на 35,3% в год, указали в NF Group.
Согласно подсчетам Core.XP, вакансии в большинстве западных БЦ близки к исчерпанию — остались только 6% площадей в бизнес-центре Lucky и 23,5% в свежем iCity Space Tower. Впрочем, предложение отвечает на спрос: в стадии строительства и готовности к сдаче планируется большое количество новых центров. А значит, в ближайшее время у бизнеса появится шанс зацепиться за столь выгодную локацию в строящихся проектах.
«В районе станции метро «Кунцевская» уже почти достроены современные бизнес-центры «Upside Кунцево» и QOOB, которые пользуются спросом со стороны покупателей и арендаторов, — рассказала Анна Трушкина. — В ближайшее время ожидается ввод их в эксплуатацию, что дополнительно повысит инвестиционную привлекательность локации».
«Из новых проектов планируется строительство 30-этажного бизнес-центра класса A Omni_tower на улице Алексея Свиридова от девелопера Sense, что усилит деловую активность и статус района в ближайшие годы», — указала Анна Трушкина.
Omni_tower действительно выглядит перспективно: запоминающийся образ здания высотой 150 м с панорамными видами на Поклонную гору, долину реки Сетунь и парк «Фили», возможность заполучить гибкие технологичные двухуровневые офисы с террасами и потолками высотой 8,2 м. Широкая продуктовая линейка: от 64 до 1760 кв. м (этаж) с возможностью объединения как нескольких лотов на этаже, так и нескольких этажей. Здесь планируется все для комфорта: сервисные лифты, 12 пассажирских лифтов, разделение трафика нижней и верхней частей здания, мокрая точка в каждом офисном лоте и даже естественное проветривание — редкая функция для высотных зданий в Москве. Вопрос удобства прибытия гостей и работников тоже продуман заранее: здесь заложено по одному машино-месту на каждые 108 кв. м.
Но локация — все-таки главное. Место и впрямь максимально эффективно с логистической точки зрения — на слиянии всех возможных транспортных артерий ЗАО. Здесь пересечение Рублевского шоссе, Аминьевскоего шоссе, Кутузовского проспекта и Можайского шоссе, в пешей доступности расположены станции трех линий метро и МЦД. Можно быстро и просто добраться куда угодно: например, удаленность от Садового кольца составляет 15–20 минут на автомобиле. Столько же займет дорога до Сколкова. А проходящий через «Кунцевскую» проспект Багратиона связывает Одинцово и центр Москвы, что делает локацию удобной как для линейных работников из области, так и для статусных визитеров из высоких кабинетов сердца столицы.
Минусы тоже имеются, предупреждают в Whitewill: «Среди слабых сторон локации можно отметить недостаток развитой инфраструктуры — в районе пока отсутствуют торгово-развлекательные пространства и разнообразные точки общепита, что ограничивает удобство для резидентов».
Но это поправимо в будущем — ведь именно инвестиционная активность и развитие бизнес-центров обычно влекут за собой сопутствующие услуги. «Многие компании воспользуются возможностью для переезда в более современные и технологичные здания, улучшая условия для сотрудников и оптимизируя свои расходы, — уверена Трушкина. — Для арендодателей это создаст умеренно конкурентную среду, что можно рассматривать как положительный фактор: рынок давно нуждался в обновлении предложения».
В конечном итоге Omni_tower может стать тем самым вариантом для тех, кто благодаря локации хочет быть в быстром доступе к множеству точек города и загорода. И, конечно, для инвесторов, активность которых на субрынке «Большого Сити» становится все более заметной с каждым годом.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»