Решение ВС по делу Долиной обезопасит рынок жилья: мнение юриста
Решение Верховного суда по делу о квартире Ларисы Долиной показало, что при правильном применении положений Гражданского кодекса покупатели квартир, которые совершали сделку добросовестно и осмотрительно, имеют вполне качественную и надежную защиту. Об этом сообщила «РБК Недвижимости» руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.
«Это исключительно позитивный сигнал как для судебной практики, которую в ближайшее время ВС планирует обобщить, так и для рынка недвижимости. Шок, охвативший вторичный рынок, спадает, сделки должны стать для покупателей безопаснее. Повышаются, безусловно, риски для граждан, попавших под влияние мошенников, однако для них дело Долиной должно послужить уроком и серьезным поводом хорошо обдумывать каждый шаг», — отметила Ольга Плешанова.
Юрист отметила основные выводы, которые сделал ВС:
- В ситуации, когда продавец подвергается воздействию мошенников, сделка не должна признаваться недействительной по ст. 178 ГК РФ о заблуждении, поскольку заблуждение в мотиве сделки («продаю ради поимки преступников, ради безопасности себя и близких, ради спасения квартиры» и пр.) не считается существенным (п. 3 ст. 178 ГК РФ);
- Суд должен учесть добросовестность поведения покупателя при совершении сделки. Необходимо оценить, было ли заблуждение продавца очевидным для окружающих, то есть мог ли добросовестный покупатель квартиры заметить, что сделка имеет выраженный порок, что продавец делает явно не то, что хочет (п. 5 ст. 178 ГК РФ). Если поведение продавца было нормальным и ничто не указывало на его заблуждение, то сделка не должна признаваться недействительной. При применении ст. 178 ГК РФ покупатель должен быть защищен не хуже, чем если бы сделка оспаривалась по ст. 179 ГК РФ об обмане, по которой сделка признается недействительной только в случае, когда покупатель сам обманывал продавца либо знал об обмане, совершенном третьими лицами (оспорить сделку по ст. 179 ГК РФ намного труднее). Таким образом, ВС определил единый стандарт добросовестности покупателя, который должен применяться при оспаривании сделок как по ст. 178, так и по ст. 179 ГК РФ;
- Недопустимость односторонней реституции при оспаривании сделки по ст. 177–179 ГК РФ;
- При оспаривании сделки по ст. 177 ГК РФ (временная неспособность продавца понимать значение своих действий) психиатрическая экспертиза должна назначаться судом и давать ответ на вопрос, каким было состояние продавца в момент совершения сделки. Не в период, когда звонили мошенники, а непосредственно в момент подписания документов по купле-продаже квартиры;
- Экспертиза, проведенная в рамках уголовного дела (как было в деле Долиной), в суде по гражданскому делу не имеет статуса судебно-психиатрической экспертизы и рассматривается лишь как одно из письменных доказательств, не имеющих приоритета. Данная экспертиза, как правило, дает ответы на вопросы, не связанные непосредственно с моментом совершения оспариваемой сделки.
Что значит решение Верховного суда для рынка недвижимости
Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»:
— Подход ВС соответствует как буквальному смыслу положений гражданского и процессуального законодательства, так и общим принципам, требующим защищать добросовестного участника сделки, а также единообразно применять положения закона, имеющие схожий смысл (в данном случае ст. 178 и 179 ГК РФ).
На практике это означает, что покупатель, который не знал и не мог знать о влиянии на продавца мошенников, получает защиту от оспаривания сделки по ст. 178 ГК РФ о заблуждении так же, как и по ст. 179 ГК РФ об обмане. В зоне риска остаются сделки, совершенные продавцами в момент невменяемости (ст. 177 ГК РФ), но для этого требуется назначение судебно-психиатрической экспертизы и оценка состояния продавца именно в момент совершения сделки. Экспертизу может назначить суд, рассматривающий спор о сделке, при условии, что продавец пришел на заседание суда и дал согласие пройти экспертизу (в деле Долиной этого не было, в суд она не являлась).
