Фаза адаптации: каким был 2025 год для рынка ипотеки
В этом году рынок ипотеки оставался под давлением высоких ставок. Основной спрос формировала льготная ипотека. Сдерживающим фактором стали ужесточения требований к выдаче кредитов: ЦБ ввел количественные ограничения по высокорискованной ипотеке.
Как эти и другие изменения отразились на ипотеке в уходящем году — рассказываем вместе с экспертами.
Резкое падение и постепенное восстановление
2025 год начался для рынка ипотеки с резкого падения выдач в годовом выражении из-за эффекта высокой базы 2024 года. По данным «Дом.РФ», за январь — июнь было выдано 340 тыс. кредитов на 1,4 трлн руб. Это оказалось на 55% меньше аналогичного периода прошлого года в количественном выражении и на 47% — в денежном. «В первой половине года на динамику выдачи влияли два фактора: высокие ставки по рыночной ипотеке и высокая база сравнения, сформировавшаяся в связи с действием в первом полугодии 2024 года массовой льготной ипотеки», — пояснили в аналитическом центре «Дом.РФ».
Во второй половине года из базы сравнения исчез эффект льготной ипотеки, а ставки по рыночной ипотеке начали снижаться вслед за ключевой. Это привело к тому, что с июля снижение выдачи ипотеки стало замедляться. «В августе и сентябре выдача в денежном выражении превысила уровень прошлого года, а в октябре и ноябре полностью перешла к росту», — указывают в «Дом.РФ». По их оценке, в результате за июль — ноябрь россияне оформили 463 тыс. ипотечных кредитов на 2,1 трлн руб. Это почти сопоставимо с количеством выданных ипотек в аналогичном периоде прошлого года (-1% по количеству), при этом в денежном выражении эти результаты на 23% больше показателя прошлого года.
В конце 2025 года российский рынок ипотеки демонстрирует признаки восстановления, добавили в пресс-службе ВТБ. «По итогам второго полугодия мы ожидаем существенного ускорения выдач — продажи могут достичь 2,7 трлн руб., что будет более чем на треть выше, чем за аналогичный период прошлого года», — рассказали там.
Падение к 2024 году на 30%
Однако этот рост не компенсирует просадку первой половины года. Согласно прогнозам «Дом.РФ», по итогам 2025 года российские банки предоставят около 0,9–1 млн ипотечных кредитов (-30% за год) на сумму примерно 4,1–4,3 трлн руб. (-15% за год). Похожий прогноз дали аналитики ВТБ. По их данным, в уходящем году выдача ипотеки составит 4,2 трлн руб., что примерно на 13% ниже уровня 2024 года. «Таким образом, рынок завершает 2025 год в фазе адаптации. Снижение ключевой ставки создает основу для восстановления в следующем году, и тренд на удешевление кредитов уже оказывает влияние на рынок», — добавили в пресс-службе банка.
Аналитики «Эксперт РА» менее оптимистичны в прогнозе. «В текущем году мы ожидаем сжатия ипотечных выдач на 20–25%, до 3,8–3,9 трлн руб. относительно 2024-го, в условиях высоких рыночных ставок и ужесточения условий выдачи ссуд клиентам с высокой долговой нагрузкой», — пояснила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В Сбербанке в свою очередь, опираясь на собственные выдачи, ожидают, что этот год в денежном выражении даже окажется немного лучше прошлого. Согласно прогнозу аналитиков банка, по итогам 2025 года объем ипотечных выдач должен превысить 2,6 трлн руб., что почти на 6% больше общего объема выдач в 2024 году. Количество выдач, напротив, сократится более чем на 20%, до более 650 тыс. по итогам 2025 года. «Такая динамика по количеству выдач объясняется, во-первых, прекращением действия массовой льготной ипотеки в июле 2024 года («Господдержка-2020»), а во-вторых, низким спросом на базовую ипотеку в первой половине 2025 года ввиду высокой ключевой ставки. Также на снижение выдач повлияли изменения в структуре выдач по ипотечным программам», — пояснил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
Ипотечные препятствия
Основным препятствием для ипотечного развития в 2025 году была недоступность рыночной ипотеки. Несмотря на снижение ставки по рыночным программам, она все еще остается на заградительном уровне. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец декабря средние ставки по рыночной ипотеке на готовое жилье составляют 21,25%, на новостройки — 21,22% годовых. Для сравнения, в начале января средняя ставка по рыночной ипотеке на вторичке была 29,39%, на первичке — 28,98%. За год средние ставки по рыночным программам снизились на 7,76–8,14 п.п. Однако, по мнению экспертов, для заметного оживления спроса ставки по ипотеке должны опуститься до 15%, а лучше — до 10%. Но это перспективы второй половины 2026 года и 2027 года.
Среди сдерживающих факторов эксперты называют ужесточение политики ЦБ относительно выдачи высокорискованной ипотеки. В этом году Банк России ввел макропруденциальные лимиты на выдачу таких кредитов. Регулятор получил возможность устанавливать количественные ограничения на предоставление таких кредитов, в том числе в сегменте ИЖС.
С одной стороны, действие таких мер предотвращает рост просроченной задолженности по новым кредитам, отмечают в «Дом.РФ». По данным ЦБ, на статистику которого ссылается институт жилищного развития, доля кредитов с предельной долговой нагрузкой более 80% в сегменте строящегося жилья в третьем квартале 2025 года снизилась до 3% против 6% годом ранее. Выдачи с низким первоначальным взносом (менее 20%) в сегменте строящегося жилья составили в 2025 году менее 2% (в 2023 году — более 60%), а в сегменте готового жилья — менее 13% (в 2023 году — свыше 45%).
С другой стороны, ужесточение требований ограничивает спрос за счет сокращения доли одобрений и снижения кредитных лимитов, указала руководитель проекта «Ипотека», старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. «В совокупности данные факторы сдерживают развитие ипотечного рынка и формируют необходимость корректировки банковских стратегий с учетом текущих макроэкономических и регуляторных ограничений», — отметила эксперт.
Льготный рынок
В последние годы льготные программы были ключевым драйвером развития рынка ипотеки. Но в 2025 году в условиях высоких ставок их роль усилилась, а сам рынок фактически стал льготным. Осенью доля программ с господдержкой в общем объеме составила 82% — это рекордный показатель за историю рынка. Речь идет о семейной ипотеке, дальневосточной и арктической, IT-ипотеке и льготной ипотеке на новых территориях.
По данным «Дом.РФ», доля ипотеки с господдержкой в декабре находится на уровне 60–65% по количеству и 70–80% по объему. Для сравнения, в 2024 году на льготные программы приходилось 49% по количеству и почти 70% по сумме.
Самой популярной льготной программой в этом году осталась семейная ипотека. По оценкам Frank RG, ее доля в структуре госпрограмм составляет 89%. «Рост спроса на данную программу поддерживается сочетанием льготных процентных ставок и расширением ее применения на вторичный рынок жилья, что увеличило охват потенциальных заемщиков», — пояснила Ольга Филиппова.
Ужесточения по семейной ипотеке
Одновременно правила выдачи семейной ипотеки ужесточились. С этого года льготную программу под 6% годовых могут оформить семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет (на старых условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет).
С 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны выступать созаемщиками по одному договору в рамках семейной ипотеки. Это ограничит возможность получения нескольких льготных кредитов одной семьей.
Кроме того, обсуждается дифференцированная ставка по семейной ипотеке в зависимости от региона или количества детей. Также предлагалось ограничить семейную ипотеку регионом проживания — то есть брать кредит можно только на покупку жилья в своем регионе. В то же время в этом году семейную ипотеку расширили на вторичное жилье. Однако последняя мера была более адресная.
Ипотечные тренды
Размеры ипотечных кредитов в 2025 году менялись в зависимости от программ. Так, по данным «Дом.РФ», средний размер ипотечного кредита по семейной ипотеке по итогам этого года составит 5,8 млн руб. против 5,7 млн руб. в прошлом году. При этом по рыночным программам средний размер ипотечного кредита на готовое жилье снизился на 18,5%, до 2,2 млн руб. «Это объясняется высокими рыночными ставками — граждане стремятся минимизировать стоимость обслуживания кредита за счет уменьшения его суммы», — пояснили в институте жилищного развития.
В 2025 году также отмечается перераспределение структуры выдач в детализации по первоначальному взносу, указывает Ольга Филиппова. По оценкам Frank RG, более половины выданных ипотечных кредитов приходится на первоначальный взнос 20–30%. При этом доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 30 до 50% снизилась более чем в два раза по отношению к 2024 году. «Это указывает на снижение способности клиентов формировать более крупные накопления для первоначального взноса в условиях опережающих темпов роста цен на жилье против темпов роста доходов граждан», — пояснила эксперт.
В ВТБ в свою очередь отмечают в последние месяцы рост интереса к рефинансированию. По данным банка, в третьем квартале число сделок по рефинансированию ипотеки в ВТБ увеличилось почти на 40%, а в четвертом — примерно вдвое. Там пояснили, что рост происходит с очень низкой базы, поэтому доля рефинансирования в общем объеме ипотечных сделок пока незначительна. «Ожидать перехода рефинансирования в массовый тренд, по нашим оценкам, можно при снижении ключевой ставки до уровня 10–12%», — указали в кредитной организации.
В условиях заградительных рыночных ставок по ипотеке произошло также перераспределение продаж жилья — альтернативой ипотеке оставались рассрочки. По оценке «Дом.РФ», с января по ноябрь доля продаж в ипотеку (по сумме) упала до 68% (76% в 2024 году), а доля продаж за наличные и в рассрочку выросла до 32% (с 24%).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
