Скидки и стагнация: что будет с ценами на вторичное жилье в 2026 году
2025 год на вторичном рынке жилья запомнился не только стагнацией цен, но также перепадами активности покупателей — от резкого снижения спроса весной до его роста во второй половине лета и осенью. При этом цены на вторичку на эти перепады не реагировали и росли небольшими темпами. О том, что будет с ценами на готовое жилье в 2026 году, «РБК Недвижимости» рассказали эксперты рынка.
Стагнация цен продолжится
Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты отмечают, что в течение всего года на рынке вторичного жилья цены стагнировали. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м с начала года увеличилась на 0,77%, то есть не превысила статистической погрешности. И в первой половине 2026 года ситуация с ценами вряд ли изменится.
Вторичный рынок жилья еще больше зависит от доступности рыночных ипотечных программ по сравнению с рынком первичного жилья. Оживление спроса и, как следствие, повышения интереса населения ко вторичному жилью будет происходить при приближении ключевой ставки к 10%. Поэтому в ближайший год маловероятен сценарий значительного изменения цен на этом рынке, прогнозирует старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
Цены на вторичное жилье в целом будут повторять динамику первичного рынка. Однако некоторые качественные объекты на вторичке в 2026 году могут дорожать даже быстрее новостроек. Это связано с их ценовым отставанием в прошлом и повышенной зависимостью от рыночной ипотеки, поскольку льготные программы на этом рынке недоступны, объясняет эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов.
Динамика цен на современном вторичном рынке целиком и полностью зависит от скорости снижения ключевой ставки. Чем увереннее она будет падать, тем интенсивнее станет рост. Но даже в нынешних условиях цены все равно будут расти небольшими темпами — по крайней мере в первой половине следующего года. А при снижении ключевой ставки до 10–12% повышении доступности рыночной ипотеки годовой рост цен на готовое жилье может составить порядка 14–15%, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
К заметному росту цен на вторичном рынке жилья может привести только существенный подъем спроса со стороны ипотечных покупателей. Но пока таких тенденций на рынке нет. , считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Предложение на вторичке не растет, наблюдается дефицит ликвидных объектов и пока нет никаких предпосылок для резкой смены этой тенденции, добавляет он.
В следующем году можно прогнозировать рост продаж на фоне существенной ценовой разницы между рынком вторичного жилья и рынком новостроек, которая на сегодняшний день достигает 40–45%. Большая часть сделок на вторичном рынке идет в ипотеку, поэтому фактор высоких ипотечных ставок снижает количество продаж. Но в первой половине года вероятно перетекание части спроса с первичного рынка на вторичный, что приведет к росту спроса и цен в среднем на 10–15% за год, считает исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Резких изменений средней цены на вторичном рынке ждать не следует, более высокий дисконт возможен на низколиквидные лоты и там, где собственникам нужна срочная продажа. При росте сроков продажи собственники будут уходить на рынок аренды, но уже не так активно, как в прошлом году, поскольку сегмент съемного жилья сейчас переполнен предложением, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В следующем году резкий рост цен маловероятен. Скорее, можно ожидать плавного и небольшого повышения цен на готовое жилье. В этом случае вторичка будет дорожать примерно на 1% в месяц, прогнозирует основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Почему цены на вторичку будут расти медленно
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
— Цены на вторичное жилье будут расти, но медленнее, чем на новостройки. Большинство клиентов сегодня предпочитают вкладываться в современные проекты, которые отличаются более высокими качественными характеристиками и инвестиционной привлекательностью. Квартиры в старом фонде приобретают преимущественно те клиенты, у которых нет возможности даже с привлечением заемных средств позволить себе новостройку.
Возможно ли резкое снижение цен на вторичку
Снижение цен возможно, если ситуация с ключевой ставкой пойдет по пессимистичному сценарию или она останется на прежних уровнях. Тогда ипотека станет малодоступной, а продавцы в условиях ограниченного спроса продолжат наращивать дисконт. Отдельные объекты тогда можно будет приобрести с дисконтом 10-12%. В целом же по рынку, за счет того, что покупают в основном бюджетные варианты жилья, рост из-за изменения структуры возможен также на уровне 4–6%, считает Руслан Сырцов.
Для того чтобы на вторичном рынке произошли резкие изменения, должны сойтись «шоковые факторы»: рынок должен в один момент стать рынком продавца в случае с резким ростом цен или стать полностью рынком покупателя, чтобы цены мгновенно упали. Но такое развитие событий маловероятно, добавляет Ирина Доброхотова.
На вторичном рынке такое возможно при вмешательстве внешних факторов. По рыночным правилам, рост цен может быть активным в условиях повышения спроса и сокращения предложения, а снижение обычно происходит плавно и медленно, потому что на рынке велика ценовая инерция: собственники-продавцы руководствуются уровнем стоимости на пике спроса и не готовы быстро реагировать на ослабление покупательской заинтересованности, поясняет Дмитрий Таганов.
Как может отразиться на ценах «эффект Долиной»
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
— Косвенные риски снижения цен на вторичном рынке связаны с «эффектом Долиной». Даже после решения Верховного суда, отказавшего Долиной в признании сделки с жильем недействительной, многие клиенты стали настороженно относиться к сделкам, особенно с пожилыми собственниками. При этом число случаев оспаривания договоров купли-продажи по-прежнему остается крайне незначительным. Однако ажиотаж в СМИ ведет к тому, что некоторые клиенты откладывают обновление жилищных условий. Впрочем, критичного влияния на рынок эта ситуация все же не оказывает. Но сейчас предлагается ввести для защиты интересов покупателей не только обязательное нотариальное заверение сделки, но и недельную блокировку средств при совершении сделок со вторичкой. Однако это приведет к сокращению количества альтернативных сделок и покупок в рамках механизма трейд-ин.
Скидки при сделках сохранятся
Эксперты также прогнозируют, что в 2026 году количество и размер скидок при сделках сохранятся.
Как минимум в первом полугодии, пока ситуация с ключевой ставкой не прояснится, средний дисконт будет оставаться на уровне 5–6%. Но как только появятся признаки ее снижения и восстановления спроса, дисконт начнет сокращаться, прогнозирует Сергей Зайцев.
Сейчас, при неактивном и очень избирательном спросе, продавцы крайне неохотно соглашаются на скидки. Тем не менее, как и год назад, около 70–80% сделок проходит с дисконтом — его средний размер 5%, как и в прошлом году. Традиционно на вторичке большинство участников рынка торгуются, и результаты торга зависят не только от качества объекта и уровня изначальной цены, но и от сложившейся ситуации у продавца: например, насколько срочно ему нужно продать, насколько вырученная сумма важна для покупки альтернативной квартиры, резюмирует Дмитрий Таганов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
