Нотариусы назвали риски сделок с недвижимостью по доверенности
Россияне стали реже оформлять доверенности на недвижимость — в 2025 году спрос на эти услуги уменьшился на 8%, рассказали в Федеральной нотариальной палате (ФНП). Заметнее всего количество таких документов в прошлом году сократилось в Херсонской области (-25%), Крыму (-20%) и Омской области (-15%).
Вместе с нотариусами рассказываем, какие риски могут нести сделки с недвижимостью по доверенности.
Риск № 1 — недобросовестный поверенный
Даже законным образом полученная доверенность может нести в себе риски. Один из них, по словам нотариусов, — недобросовестное поведение поверенного (человек, который действует от имени другого лица на основе доверенности), это возможно, даже если тот приходится доверителю близким человеком. «Отношения даже с близкими могут испортиться до такой степени, что они начнут злоупотреблять своими полномочиями», — отметили в ФНП.
В качестве примера они привели случай из практики, когда супруги оформили доверенность на своего взрослого ребенка. Последний должен был продать квартиру и купить для родителей другое жилье. Первую часть плана поверенный выполнил. А вторую решил изменить — и приобрел новую квартиру себе.
В другой ситуации пожилая женщина выдала доверенность дочери на распоряжение недвижимостью. «Та купила для матери квартиру. А спустя время по той же доверенности уже без ведома женщины продала ее третьим лицам», — поделились историей из своей практики нотариусы.
Они отмечают, что в подобных случаях страдают не только обманутые владельцы, но и добросовестные покупатели. Они могут быть втянуты в долгие судебные тяжбы, потерять купленную недвижимость и потраченные деньги.
Риск № 2 — поверенный злоупотребляет полномочиями
Еще один возможный риск при сделках с недвижимостью по доверенности — злоупотребление полномочиями поверенным. Например, тот может намеренно занизить цену на недвижимость в договоре. «Если доверитель передал полномочия распоряжаться своей недвижимостью сразу нескольким поверенным, не исключен риск того, что они параллельно друг другу возьмут задаток у разных покупателей. Или продадут один и тот же объект разным людям», — указали в ФНП.
Обезопасить в такой ситуации может детализация доверенности. Например, в ней можно указать конкретного покупателя и точную сумму сделки. Но если слишком строго регламентировать каждый шаг, то при минимальном отклонении от курса даже желаемая всеми сторонами сделка не сможет быть заключена, предупредили в ФНП.
Риск № 3 — проблемы с дееспособностью
При заключении сделок по доверенности важно оценить дееспособность доверителя и способность принимать решения. «Проблемы могут возникнуть с дееспособностью человека, на имя которого делают доверенность. В каком состоянии он будет находиться при подписании договора от имени собственника недвижимости, поймет ли все детали, не будет ли введен в заблуждение», — отмечают специалисты нотариальной палаты. «Если сама сделка по доверенности будет проходить без участия нотариуса, ответственно проследить за этими важными аспектами будет некому. А значит, риски того, что сделка в последующем может быть оспорена, повышаются», — считают они.
Эксперты также обращают внимание, что сама по себе доверенность не является правоустанавливающим документом и не дает никаких прав на недвижимость, а заверенная нотариусом доверенность не делает саму сделку нотариальной. «Ответственность за ее последствия ложится на плечи самих участников договора», — указали в ФНП.
Риск № 4 — срок доверенности истек
Нотариусы рекомендуют обращать внимание на срок действия доверенности: если он истек, документ считается недействительным. «А значит, и сделку по такой доверенности заключать нельзя. При этом важно помнить: человек, выдавший доверенность, может отменить ее в любой момент еще до истечения срока действия», — пояснили в ФНП.
Проверить доверенность можно через публичный сервис нотариата. С помощью него можно уточнить также данные о смерти доверителя, что автоматически аннулирует доверенность. Потерять силу доверенность может и в случае признания доверителя недееспособным, пропавшим без вести, банкротом, добавили в ФНП.
Риск № 5 — подделка доверенности
Риск сделок по доверенности еще и в том, что сам документ может быть поддельным. По словам нотариусов, такой инструмент в своих схемах часто используют мошенники при сделках с недвижимостью. Выявить подделку документа можно тоже через публичный сервис нотариата.
«Однако в случаях, когда при изготовлении поддельных доверенностей используются реквизиты настоящих, выявить подлог самостоятельно затруднительно», — отметили в ФНП.
Как обезопасить себя
Эксперты нотариальной палаты дали несколько советов, которые помогут обезопаситься при сделках с недвижимостью. Вот некоторые из них.
Совет № 1. По возможности эксперты рекомендуют совершать сделки лично, без посредников. Если нет возможности встретиться в одном месте, использовать дистанционный формат с участием нотариусов.
«Когда участники заключают сделку лично, пусть и видят друг друга на мониторах нотариусов, они не только застрахованы от превышения полномочий представителями, но и могут в моменте обсудить между собой все нюансы. Если потребуется — изменить условия сделки и прийти к согласию», — пояснили в ФНП.
Совет № 2. Если нет возможности подписать договор лично, то сделку, в которой участвует представитель по доверенности, можно удостоверять у нотариуса.
«Нотариус убедится, что задействованные лица, включая поверенного, четко осознают, что делают и какие у этого будут последствия. Проверит законность самой сделки, документы и паспорта всех участников, в том числе и собственника. Убедится нотариус и в подлинности самой доверенности», — отметили эксперты.
Кроме того, сам нотариус несет имущественную ответственность. В случае его ошибки пострадавший участник получит полное возмещение ущерба.
