Как избежать встречи с мошенниками на загородном рынке жилья
В 2026 году проблема мошенничества с недвижимостью все также актуальна. Среди распространенных схем — подделка документов, продажа земельных участков с ограничениями и коттеджей в несуществующих поселках.
Юристы рассказали, какие нюансы стоит учесть, чтобы избежать встречи с аферистами.
Подделка документов и обременения
Одной из самых распространенных схем мошенничества с недвижимостью, в том числе на загородном рынке, остается подделка документов, подтверждающих право собственности, говорит адвокат бюро «Бельский и партнеры» Регина Биккуловая. Также, по ее словам, нередки случаи сокрытия информации о наличии обременений: продавец может устно заверить покупателя, что никаких арестов и залогов на имуществе нет, либо всячески уклоняться от предоставления документов, настаивая при этом на быстром заключении сделки. В таком случае следует насторожиться, поскольку это может свидетельствовать о преступных намерениях продавца, отметила адвокат.
«Чтобы снизить уголовно-правовые риски, перед заключением сделки стоит запросить и внимательно изучить документы на объект недвижимости, в особенности выписку из ЕГРН на актуальную дату. Она дает подробную информацию, в том числе о собственнике (собственниках), наличии или отсутствии обременений. Это позволит на раннем этапе выявить возможный обман со стороны продавца», — рекомендовала Регина Биккуловая.
Будущие поселки
Одной из самых распространенных схем остается продажа участков в так называемых «будущих коттеджных поселках», говорят юристы.
«Девелопер или посредник покупает недорогую землю, делит ее на небольшие участки и запускает продажи, сопровождая их красивыми проектами развития, а также обещаниями обязательного наличия коммуникаций и инфраструктуры — газа, электричества, дорог, охраны и социальных объектов. Покупателям часто говорят, что это «старт продаж», что цена вырастет после проведения коммуникаций, а покупка участка — отличная инвестиция. На практике же после покупки выясняется, что коммуникации не согласованы, мощности электричества недостаточны для всего поселка, дороги не построены, а статус земли может вообще не позволять строительство жилого дома. После продажи участков юридическое лицо компании-продавец нередко ликвидируется», — рассказал юрист АБ «След» Алексей Никитин.
По его словам, чтобы минимизировать риски, покупателям стоит проверять несколько ключевых факторов:
- юридический статус земли и вид разрешенного использования — можно ли на участке строить жилой дом;
- технические условия на электричество, наличие договора технологического присоединения с достаточной мощностью, утвержденный проект газификации;
- информация о том, кто строит инфраструктуру в поселке — это может быть девелопер, управляющая компания или товарищество собственников;
- история компании-продавца и сроки ее работы на рынке.
Застройщики-банкроты
Для того, чтобы не купить загородный дом у застройщика-банкрота при заключении договоров, следует обращать внимание на финансовое положение организации.
«Схема мошенничества может заключаться в следующем: руководители организации, заведомо зная о банкротном или предбанкротном состоянии (либо при отсутствии таких признаков, но в целях банкротства в будущем), заключают большое число договоров с гражданами, получают по ним денежные средства, а затем подают заявление о банкротстве с целью освобождения от обязательств. Такие действия являются преступными и при наличии к тому оснований могут быть возбуждены уголовные дела как по ст. 159 УК РФ (мошенничество), так и по ст. 195-197 УК РФ (неправомерные действия при банкротстве)», — резюмировала Регина Биккуловая.
Однако сегодня таких схем становится меньше, так как загородный рынок переходит на работу по счетам эскроу по аналогии с рынком новостроек, отметила адвокат.
Отсутствие коммуникаций и перепланировка
Другие риски на загородном рынке касаются коммуникаций. «Бывают случаи введения в заблуждение относительно наличия газа, завышения заявленных электрических мощностей — это все решаемые неудобства, однако будут требовать необходимых вложений. Также бывает ситуация, когда отсутствует электроснабжение, несмотря на наличие электрощитка, вследствие отключения за неиспользование», — уточнила Юлия Дымова.
Продажа объектов с незаконной перепланировкой также является распространенной схемой обмана на загородном рынке, уточнила Татьяна Максимова. По ее словам, для защиты от подобных махинаций необходимо провести осмотр технического состояния здания, проверить соответствие проектно-разрешительной документации требованиям законодательства или заказать заключение независимого строительного эксперта.
Чужие участки
Еще одной из распространенных схем мошенничества на рынке недвижимости является продажа чужих земельных участков. «Злоумышленники находят пустующие или заброшенные участки, собирают сведения о них через открытые источники, например публичную кадастровую карту, и выставляют их на продажу, выдавая себя за собственника. При этом мошенники используют поддельную выписку из ЕГРН, из-за чего покупателю бывает сложно распознать обман. После получения предоплаты или полной суммы мошенники исчезают. Иногда они даже не встречаются с покупателем лично, предлагая оформить сделку дистанционно с использованием электронной подписи», — отметил Алексей Никитин.
Чтобы снизить риски, покупателю стоит лично встречаться с собственником и просить его в присутствии покупателя заказать выписку из ЕГРН, подчеркнул Алексей Никитин. Также, по его словам, безопаснее проводить расчеты через банковскую ячейку — продавец сможет получить деньги только после регистрации перехода права собственности.
Запрет на стройку и неверные границы
Случается, злоумышленники пытаются продать земли, на которых запрещено строительство. «Например, если ваш участок попадает в зоны охраны объектов культурного наследия, лесопарковые территории и т.д., возводить дом нельзя. Также надо быть внимательными при покупке участков у воды — тоже масса ограничений, и вам могут предложить прекрасный участок, но строить на нем нельзя. А построенное снесут. Все указано в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), его можно получить в местных органах власти, МФЦ или через «Госуслуги», — отметила начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимость» и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова. Она посоветовала внимательно изучить выписку из ЕГРН — на землях поселений, под индивидуальное строительство возводить дом можно.
Еще одним важным аспектом может стать нарушение границ. «Когда установленные границы земельного участка отличаются от границ, по которым фактически установлен забор. Нередко возникают конфликты с соседями относительно точности границ, особенно в случаях продажи пустых участков без зафиксированных построек или очевидных ориентирующих характеристик. Мы говорим про аспекты, которые априори проверяются, однако на это нужно обратить внимание», — отметила Юлия Дымова.
Недострои
Отдельно риелторы отмечают проблему недостроя. «После масштабной выдачи семейных ипотечных займов на строительство частных домов большое количество семей столкнулись с введением в заблуждение неблагонадежными подрядчиками. В результате этого семьи остаются с невыплаченными кредитами, с неисполненными обязательствами перед банками по постановке домов в установленный срок на кадастровый учет. Им приходится судиться с подрядчиками, но при этом они не имеют возможности продолжать работы ввиду отсутствия средств», — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Собственники сгоревших домов
Жертвами чаще всего становятся одинокие люди, а также владельцы сгоревших или ветхих домов, и те, кто находится в тяжелом психоэмоциональном состоянии. Здесь стоит проявлять должную осмотрительность, поскольку «мошенниками» могут оказаться и близкие люди.
«К примеру, нередко такие «близкие» лица могут убедить или заставить подписать не те документы. Случай из судебной практики (Апелляционное определение Ульяновского областного суда Дело № 33-1492/2025 от 24.10.2025). После гибели супруги в пожаре пожилой мужчина остался один. Соседи, войдя в доверие, предложили помощь в восстановлении дома. Взамен они попросили, чтобы после смерти хозяина имущество перешло к ним. Однако, воспользовавшись доверчивостью и стрессом пенсионера, соседи убедили его подписать не договор страхования и пожизненного содержания, а полноценный договор купли-продажи с поддельной распиской о получении денежных средств», — рассказала юрист Criminal Defense Firm Владислава Безушкевич.
История поучительная, истины, которые из нее следуют, достаточно просты и знакомы — никогда не подписывайте документы, не прочитав их от первой до последней буквы и не доверяйте судьбу своей недвижимости «добрым» соседям или родственникам, подчеркнула Владислава Безушкевич. По ее словам, каждый год в результате подобных мошеннических действий страдает множество граждан.
