Как защититься от «схемы Долиной»: признаки обмана и меры борьбы
В прошлом году широкую известность получила схема, при которой собственники продают свои квартиры под влиянием мошенников, а потом возвращают по суду. Эта схема получила название «эффект Долиной» или «схема Долиной».
Вместе с экспертами рассказываем, какие признаки могут свидетельствовать о подобной схеме и какие существующие механизмы для защиты.
Что это за схема
«Схема Долиной» — условное название ситуации, в которой продавец недвижимости (как правило, жилья) оспаривает договор купли-продажи и через суд требует от покупателя возврата недвижимости. Ссылается он при этом на то, что при заключении договора находился под влиянием мошенников, которые убедили его продать квартиру и которым были впоследствии отданы деньги, вырученные от продажи, объясняет суть схемы партнер юридической фирмы Intellect, к. ю. н., доцент Александр Латыев. Подробнее о деле Долиной можно почитать по ссылке.
По словам юриста, главная опасность этой схемы заключается в том, что шанс покупателя вернуть свои деньги чаще всего минимален. Сделать это сложно, даже несмотря на то, что суды, признав сделку недействительной, присуждают к возврату не только недвижимость продавцу, но и полученную продавцом сумму — покупателю. «Тем не менее реальный возврат этой суммы оказывается почти невероятным — просто потому, что у продавца нет достаточного количества денег, ведь вырученные от продажи он отдал мошенникам», — отмечает юрист.
При этом само дело Долиной — при всей его известности и яркости — не является решающим. Гораздо более показательным является недавно рассмотренное дело по иску Евсейчик (Определение Верховного суда от 10 марта 2026 года № 84-КГ26-1-КЗ), отмечает Александр Латыев. «Дело Евсейчик схоже с делом Долиной, но сделка — и в этом отличие от нашумевшего кейса — была в итоге признана недействительной, и мы можем увидеть признаки, по которым сделку признают недействительной или же нет», — указал он.
При разработке механизмов противодействия «схеме Долиной» следует исходить из тех потенциальных оснований, по которым такого рода договоры могут оспариваться, продолжил юрист. Эти основания можно поделить на две группы:
- Основания, которые связаны непосредственно с обманом продавца мошенниками или его заблуждением в последствиях совершаемой им сделки, вызванным, опять же, воздействием мошенников (п. 2 ст. 179 (обман) и ст. 178 (заблуждение) ГК РФ).
- Доказывание того, что продавец не отдавал отчета в своих действиях или не понимал их последствий (ст. 177 ГК РФ). Это основание в рассматриваемой ситуации, по идее, не должно применяться, но ВС РФ в определении по делу Долиной прямо указал, что такой путь возможен, а сторона Долиной за счет своих собственных процессуальных упущений не смогла его реализовать, отмечает юрист.
Комментарий пресс-службы Федеральной нотариальной палаты (ФНП):
— Так называемая схема Долиной, ставшая громким инфоповодом прошлого года, состоит в том, что человек продает квартиру, получает за нее оплату, а потом обращается в суд с требованием отменить сделку. Аргумент — якобы он действовал под влиянием мошенников. При этом суды нередко вставали на сторону продавца, и добросовестный покупатель оставался и без недвижимости, и без денег.
Давление на продавца недвижимости далеко не всегда оказывают незнакомые ему преступники, за якобы самостоятельным решением продать квартиру могут скрываться манипуляции родственников или недобросовестных посредников. Кроме того, бывают ситуации, когда на самом деле на продавца никто никакого влияния не оказывает, а он сам является автором мошеннической схемы.
Признаки, которые должны насторожить покупателя
Существуют признаки, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель стал жертвой мошеннической схемы, а продавец является ведомым. Среди них эксперты выделяют:
1. Экстренность продажи. Например, продавец стремится продать объект как можно быстрее, даже в ущерб своим интересам. «Например, Евсейчик продавала квартиру срочно — ее договор признан недействительным, Долина продавала квартиру несколько месяцев, предположить, что мошенники ее торопили, было невозможно — как следствие, ее договор признан действительным», — пояснил юрист.
2. Заниженная цена. Ведомые продавцы часто соглашаются на продажу по заниженной цене, поскольку мошенники обещают им, что сделка будет аннулирована. «Отдельный сигнал — неадекватная цена. Если объект продается заметно ниже рынка без логичного объяснения, это всегда повод для дополнительной проверки. В подобных ситуациях впоследствии нередко заявляется, что человек «не осознавал реальную стоимость» или действовал под давлением», — указала руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
3. Условия продажи и странное поведение продавца. Часто такие продавцы избегают личных встреч или ведут себя формально, как будто «отрабатывают сценарий». «Такой собственник зачастую уверен, что договор купли-продажи, который он подписывает, фиктивный, а значит, волноваться не о чем. Поэтому он не интересуется тем, каким способом с ним будет рассчитываться покупатель и другими подробностями сделки», — отметили эксперты ФНП.
4. Отсутствие у продавца другого места жительства. Если иного жилья у продавца нет, то и съезжать ему некуда и он не собирается этого делать. «Продавец не всегда может внятно объяснить, зачем продает квартиру и где собирается жить после этого. Бывают и признаки более явные — владелец недвижимости при оформлении сделки постоянно заглядывает в телефон или часто выходит позвонить», — добавили нотариусы.
Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академический» «Инком-Недвижимость»:
— Одна из главных составляющих любой сделки — ее мотив. Почему продается квартира, что приобретается взамен, имеется ли в собственности другое жилое помещение? Если взамен ничего не приобретается, то нужно выяснить, есть ли у продавца родственники, знают ли они о предстоящей продаже, с кем советуется продавец. Нельзя ограничиваться только частичной проверкой, на каждый из перечисленных вопросов должен быть логичный и последовательный ответ.
Как защитить себя от «схемы Долиной». Существующие механизмы
1. Совершение продажи в нотариальной форме
Одним из способов защиты может быть заключение договора в нотариальной форме. Хоть он и не может предотвратить будущее оспаривание сделки, но может снизить риски и потери, отметил Александр Латыев. «Нотариус всегда беседует со сторонами сделки, уточняет их волю и разъясняет суть и правовые последствия планируемого договора. При малейшем подозрении, что кто-то из участников введен в заблуждение, нотариус откажет в совершении нотариального действия. А если заподозрит преступление, обратится к правоохранителям», — пояснили в ФНП.
Нотариус также может предложить сторонам договора дополнительные механизмы защиты, например видеофиксацию процесса удостоверения сделки. «Участнику сделки будет существенно сложнее убедить суд, что в день ее совершения он не понимал смысла своих действий, если на видео он внимательно слушает разъяснения нотариуса и развернуто отвечает на вопросы. Кроме того, само предложение записать сделку на видео может спугнуть афериста», — пояснили нотариусы.
Еще один момент — имущественная ответственность нотариуса за каждую удостоверенную им сделку. «В случае ошибки нотариуса причиненный им вред возмещается пострадавшей стороне в 100-процентном размере», — добавили в ФНП.
2. Титульное страхование
Инструментом если не предотвращения оспаривания, то как минимум купирования его последствий может быть страхование титула. По словам экспертов, если в договоре страхования надлежащим образом сформулировано описание страхового риска, выплата по страховке сможет хотя бы снять с покупателя проблему получения обратно своих денег.
«Сегодня титульное страхование чаще защищает приобретенное право от рисков, связанных не с самим договором, а с теми дефектами титула, которые существовали еще до него — в прошлых переходах прав, наличии неоговоренных обременений и т.п. В то же время нет никаких законодательных препятствий для страхования сделки от ее последующего оспаривания», — пояснил партнер юридической фирмы Intellect. «Но в таком случае придется тщательно формулировать условия страхового договора, соответственно, страховая компания будет оценивать свои риски и, возможно, установит довольно высокую страховую премию», — добавил он.
3. Безналичный расчет и проверка документов
Еще один способ повысить защиту от возможного мошенничества — безналичный расчет. «Важна прозрачность финансовой схемы. Использование аккредитива или банковской ячейки с четкими условиями доступа к средствам позволяет подтвердить, что расчеты были проведены корректно и без давления», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, по ее словам, необходимо собрать расширенный пакет документов перед сделкой. Это не только стандартная проверка правоустанавливающих документов, но и подтверждение отсутствия задолженностей, актуальные выписки, а при необходимости — дополнительные подтверждения, что продавец действует добровольно.
«Важно понимать: универсальной защиты не существует. Но комбинация юридической чистоты, прозрачных расчетов и правильной фиксации поведения сторон существенно снижает риск признания сделки недействительной. Ключевой критерий, который потом оценивает суд, — добросовестность покупателя. И ее нужно не декларировать, а доказывать через структуру сделки и документы», — заключила эксперт.
Какие механизмы могут ввести дополнительно
Чтобы защитить добросовестных участников рынка недвижимости и обеспечить предсказуемость гражданского оборота вторичного жилья, в Госдуме разработали «дорожную карту» по решению этой проблемы. К решению вопроса с телефонным мошенничеством с жильем депутаты планируют привлечь всех — от риелторов до правительства. Например, предлагалось ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок, отменить наличный расчет, разработать и внедрить механизм второй руки. Суть его в том, что владельцу жилья будет предоставлено право установить самоблокировку регистрации перехода права собственности на принадлежащую ему квартиру — по аналогии с существующим сейчас запретом на сделки без личного участия.
