Аренда в России и за рубежом: где и как снимают и сдают недвижимость

Мы живем в мире, который становится все более мобильным и технологичным. Многие явления, которые сейчас нам привычны, еще 40 лет назад казались научной фантастикой.

То же можно сказать и о рынке недвижимости. Как искали жилье, когда не было интернета? По объявлениям на дверях подъездов и на столбах в нужном районе, через друзей и знакомых, через «толкучки», на которых собирались собственники и маклеры-самоучки. Потом появились газеты с объявлениями и агентства недвижимости.

С появлением и развитием интернета предложения из газет «переехали» на сайты с объявлениями, появились свои площадки и у агентств. Спустя еще какое-то время возникли первые специализированные агрегаторы предложений по продаже и аренде жилья. Сейчас таких ресурсов много, у каждого свои инструменты, алгоритмы, преимущества и особенности работы.

От объявлений на подъездах всего за несколько лет рынок шагнул в новую цифровую реальность. На смену классическим очным показам и просмотрам квартиры пришли 3D-туры, которые позволяют снять квартиру полностью онлайн. Как показывает практика нашего сервиса — «Яндекс Аренда», 95% квартир в столичных регионах благодаря таким виртуальным экскурсиям сдаются полностью удаленно. В современных цифровых реалиях есть альтернатива привычному залогу, а снять квартиру можно без комиссии риелтору. Появляются и новые инструменты вроде онлайн-торга и аукциона, ускоренного поиска жильца еще до откликов арендаторов и многие другие онлайн-опции.

Аренда стала технологичнее и шире

Параллельно с развитием технологий менялись мобильность людей и география аренды, что тоже влияло на рынок недвижимости и определяло его тренды. Еще в конце XX века поле поиска ограничивалось, как правило, регионом проживания или тем местом, куда человек уезжал учиться или работать. Сейчас оно расширилось. Возможность поехать работать, учиться или просто пожить в иных реалиях и климате в другой город, другой регион или даже за границу стала нормой. Как показывает аналитическое исследование «Яндекс Недвижимости», в 2025 году доля неместного спроса на покупку недвижимости в регионах со столицами-миллионниками составила 30,1%.

Еще один катализатор роста мобильности — удаленный формат работы. Дистанционная занятость перестала быть вынужденной мерой периода пандемии и окончательно вошла в нашу жизнь, сняв привязку к расположению офиса при выборе жилья.

Все эти тенденции определили тренды развития рынка аренды в разных странах. Почти полный уход в цифру в России сосуществует с сохранением традиции использования бумажных объявлений при поиске арендатора или квартиры либо, например, с полным делегированием процесса риелторскому агентству. Изучаем, как выглядит рынок долгосрочной аренды и какие особенности процесса найма и используемые технологии есть в России и за рубежом.

Плата за ключи и другие особенности: контекст аренды и технологии в разных странах

В США долгосрочная аренда очень жестко регулируется законодательно. Например, собственник может пересматривать размер арендной платы не чаще раза в год и увеличивать его максимум на 6%. Кроме того, в разных штатах существуют отдельные ограничения и нормы.

В качестве арендодателя в США могут выступать как частные лица, так и компании, владеющие целыми жилыми комплексами, построенными для сдачи в аренду. Квартиры в таких комплексах, как правило, сдаются без мебели, в стандартный набор техники в них обычно входят плита, посудомоечная машина и холодильник, иногда можно увидеть стиральную и сушильную машины, но чаще такую технику для стирки и сушки можно найти только в единой на весь дом прачечной. К плюсам подобных комплексов можно отнести то, что в них часто есть собственный бассейн или спортзал.

Онлайн-сервисы аренды в США также работают, но большинство из них — это агрегаторы объявлений, высокотехнологичные решения сконцентрированы в основном в сегменте краткосрочной аренды, например airbnb и Booking. Пример техноплатформы для поиска недвижимости в более широком смысле — Zillow. Площадка позволяет арендаторам подавать заявки на съем жилья и оплачивать аренду онлайн. Zillow значительно упрощает выбор недвижимости благодаря виртуальным турам. Также сервис предлагает пользователям калькулятор стоимости жилья.

Еще одна американская компания — Jetty. Она известна как разработчик и интегратор инновационных финансовых инструментов для аренды. Площадка дает арендаторам возможность разбить депозит на небольшие суммы и выплачивать его в течение нескольких месяцев после заселения, снижая нагрузку на свой бюджет. Также с помощью сервиса арендаторы могут выбрать гибкий график платежей и получить кредиты на оплату аренды — в перспективе это улучшает их кредитную историю.

Собственникам Jetty предлагает такие опции, как покрытие суммы аренды при пропуске арендатором срока оплаты и компенсация ущерба, причиненного арендаторами.

В Японии тоже есть свои особенности и технологии аренды. Несмотря на то что страна ассоциируется с актуальным развитием технологий, и здесь на рынке аренды есть взаимодействие в режиме офлайн.

Например, в Японии не принято искать квартиру или сдавать ее в аренду самостоятельно, все делается через посредников, стоимость услуг которых равна размеру арендной платы за месяц. Здесь тоже квартиры сдаются обычно без мебели и техники в комнатах, минимальный комплект удобств есть только на кухне и в ванной. Помимо арендной платы, жилец оплачивает коммунальные услуги, обслуживание дома, парковку и т.д.

Договор аренды жилья в Японии заключается максимум на два года. В связи с ним у арендаторов возникает немало дополнительных расходов. Так, каждый арендатор должен найти себе гаранта на случай возникновения проблем с оплатой аренды. Это может быть его работодатель, частное лицо или компания, специализирующаяся на такой услуге: ее участие обойдется в месячную арендную плату. Также арендатор вносит залог в размере арендной платы за один-три месяца, который возвращается при выезде.

Но самое необычное условие, которое прописывается в договоре, — это так называемая плата за ключи — денежный подарок хозяину квартиры за то, что он сдал ее именно вам. Его средний размер — две-три арендные платы, но он может доходить и до стоимости аренды за полгода. Если по истечении срока договора арендатор захочет продлить его и собственник не будет против, то придется сделать еще один такой подарок.

Также в Японии работают онлайн-сервисы для поиска арендного жилья, в том числе международные и некоторые российские. Среди национальных сервисов — специализированный портал для иностранцев YOLO HOME, Jalan.net, Rakuten Travel, Living Japan, e-housing и др. Практически все объявления на них — от тех же лицензированных посредников, так что просмотр квартиры и окончательное оформление договора происходят офлайн, и в любом случае нужно заплатить комиссию посреднику. Также некоторые сервисы берут комиссию за бронирование. К плюсам таких сервисов можно отнести то, что там легче, чем при «живом» поиске, найти квартиру с мебелью или, например, без «платы за ключи».

В Турции сдавать жилье могут только лицензированные агентства недвижимости. Они должны регистрировать каждого арендатора в онлайн-системе безопасности, доступ к которой они получают в отделении полиции после предъявления пакета документов: лицензии, договора управления, подписанного собственником, и копии свидетельства о праве собственности. Это защищает арендатора от рисков, связанных с недобросовестностью собственников, но влечет и некоторые бюрократические сложности.

Один из наиболее популярных сервисов по поиску жилья в Турции — Sahibinden. Свыше 90% объявлений на нем — от агентств, прямых предложений от собственников крайне мало. По отзывам пользователей, на сервисе очень много поддельных объявлений и при этом низкая конверсия ответов: не все собственники и агенты отвечают на запросы и иногда приходится долго ждать реакции. Также популярен такой, казалось бы, забытый вид продвижения арендного жилья, как бумажные объявления: их вывешивают на окнах и заборах домов.

Отличие рынка аренды жилья в Турции — высокие комиссии и залоги. Размер залога может доходить до стоимости аренды за полгода, и есть риск, что его не вернут. Вдобавок собственники нередко просят внести предоплату сразу за несколько месяцев (вплоть до года).

Еще один пример — Германия. Здесь рынок аренды считается одним из самых регулируемых. При аренде жилья комиссию агенту здесь всегда платит собственник, а не арендатор. Ее размер они определяют в ходе переговоров. Размер залога ограничен трехмесячной стоимостью аренды, часто собственники просят максимальный залог. При заключении договора владелец квартиры может потребовать у арендатора целый пакет документов, помимо обычного паспорта или другого документа, удостоверяющего личность. К ним относятся справка о доходах, справка от предыдущего арендодателя об отсутствии долга, анкета с персональными данными, кредитная история и т.д. Договор обычно заключается на неопределенный срок, но иногда указывают и конкретный период. Такое может произойти в случае, если собственник планирует на определенное время ремонт либо продажу квартиры или знает заранее, когда она понадобится ему самому.

Как правило, квартиры в Германии сдаются без мебели, как и во многих других странах. Арендатор не вправе вносить какие-то изменения в облик квартиры без разрешения арендодателя, при выезде он должен вернуть ее в том же виде, в каком она была на момент начала аренды. Исключение — необратимые изменения, например замена сантехники.

Чем дольше арендатор живет в квартире, тем больше срок, за который хозяин обязан уведомить его о выселении. В первые пять лет уведомление должно быть направлено минимум за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если аренда длится пять-восемь лет — за полгода, а при более длительном проживании арендатора — за девять месяцев и больше.

Ситуация с онлайн-сервисами в Германии обстоит примерно так же, как в Японии: наряду с международными сервисами работают и национальные — Immobilienscout24, Immowelt, WG-Gesucht, Wunderflats и др. В подавляющем большинстве случаев это площадки для размещения объявлений или агрегаторы. Сервисов, на которых есть возможность просмотреть виртуальный тур по квартире, заключить сделку онлайн, внести оплату и заселиться без контакта с собственником, крайне мало. Как и в Японии, эти сервисы могут брать плату за использование или бронирование квартиры.

Существуют и международные сервисы. Один из них — HousingAnywhere. Однако он не специализируется только на долгосрочной аренде: срок найма жилья может варьироваться от нескольких месяцев до года. Преимущества и особенности платформы — возможность общаться с арендодателем во внутреннем чате, а не в сторонних приложениях, наличие не только фото, но и видео и планировки жилья в объявлении, однако нет виртуальных туров. Также HousingAnywhere предлагает финансовую защиту арендатору. Например, если собственник жилья отменит бронирование в последнюю минуту или задержит заселение, то арендатору помогут найти другое жилье или временно поселиться в отеле. Также в некоторых странах площадка предлагает финстраховку и арендодателям за возможную порчу имущества по вине жильца, задержку оплаты или какие-либо юридические расходы.

Что предлагает рынок аренды России

Как и во всем мире, в России арендаторы ищут жилье самыми разными способами: кто-то через друзей и знакомых, через соцсети, кто-то с помощью агентств недвижимости или с применением онлайн-ресурсов — сервисов аренды и агрегаторов объявлений (классифайдов). Вариативность форматов — одна из особенностей рынка аренды в России.

У российского рынка долгосрочной аренды жилья есть свои преимущества. Например, то, что квартиры у нас обычно сдаются с мебелью и техникой, а не пустыми, как в США, Японии или Германии. Более 99% квартир в Москве и области сдаются с косметическим, евро- или дизайнерским ремонтом, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области таких квартир тоже около 99%. В целом на рынке отмечается тренд сдачи квартир, уже полностью готовых для жизни — под ключ. Базовый минимум: место для сна (кровать или раскладной диван), место для приготовления и употребления пищи (плита или переносная плитка, стол, стул). Однако такой минимальный набор, скорее, редкость. Обычно собственники предусматривают больший набор техники: холодильник, стиральную машину, полноценную кухню. Комплект мебели обычно представлен шкафами, рабочими столами, креслами. Причем речь идет не о высокобюджетных квартирах. Например, обычная однушка (31 кв. м) в спальном районе на окраине столицы при цене 64 тыс. руб., что ниже медианной (90 тыс. руб.), предлагается с евроремонтом, стиральной машиной, холодильником, телевизором и интернет-роутером. Также в квартире имеются кухня и полный набор мебели и техники, она полностью готова к заселению.

Еще одно отличие рынка аренды в России — отсутствие традиции 15-минутных просмотров с последующим анкетированием. Конечно, при самостоятельной сдаче без использования онлайн-сервиса арендодатель может спросить кандидата о причинах переезда, стиле его жизни, работе, стабильности дохода. Однако это крайне редко выходит за рамки простого диалога. В целом же часто встречи и показы квартиры заменяются цифровыми-инструментами — онлайн-анкетами, 3D-турами.

Наверное, главная особенность и преимущество долгосрочной аренды в России — размер залога. Базовый размер депозита на рынке — 50–100% месячной стоимости аренды. Конечно, на старте это достаточно большая нагрузка на арендатора, но все же она меньше, чем во многих других странах, где залог может превышать стоимость аренды за три месяца. Однако и для депозита на рынке уже появилась замена — финансовая защита, которая закрывает все риски, связанные со сдачей квартиры в аренду, и предусматривает компенсацию раннего съезда, поломок в квартире, форс-мажорных ситуаций, задержек платежей.

Рынок аренды будущего и настоящего: прогнозы и гипотезы

Развитие технологий в аренде продолжится. Свою роль здесь сыграет в том числе искусственный интеллект. Мы уже понимаем, что в сфере недвижимости и, в частности, аренды жилья Россия не просто не отстает от всего мира, а в каких-то аспектах даже обгоняет опыт других стран. Продукты и услуги, упрощающие процесс аренды, будут совершенствоваться с каждым годом в пользу максимального удобства для пользователей.

Что ждет нас в будущем? Возможно, будущее уже наступило. Прямо сейчас мы становимся свидетелями реализации больших технологий на базе ИИ.

Например, на рынке уже запущен поиск недвижимости с помощью искусственного интеллекта. ИИ-помощники позволяют найти квартиру для покупки или аренды не по конкретным фильтрам — район, площадь, комнатность, а под жизненные сценарии. Например, «ищу квартиру рядом с парком, чтобы там гулять с собакой», и получить подборку подходящих под это описание вариантов, т.е. квартир возле парков, владельцы которых не против жильцов с питомцами. В процессе поиска ИИ-помощник «общается» с пользователем и задает дополнительные вопросы, например про бюджет, комнатность, линию метро и т.д.

Если же заглянуть в следующие 5–10 лет, возможно, изменится и технология самого жилья. Например, система «умный дом» станет далеко не редкостью для многих предложений на рынке аренды. Системы микроконтроля или автоматический контроль коммунальных услуг станут абсолютной нормой, а не трендом.

Поиск жилья тоже станет технологичнее, в том числе за счет новых устройств и популяризации старых. 3D-туры уже избавляют риелторов и арендаторов от необходимости ездить на показы, а лет через 10, возможно, мы перейдем от 3D-туров и обычных изображений к прогулкам по квартирам в компактных VR-очках.

Интересно и то, как преобразится рынок риелторских услуг. Мы уверены, что даже в условиях распространения ИИ на рынке недвижимости услуги агентов никуда не исчезнут, а даже станут еще более востребованными. Изменится просто сама профессия. Понимание технологий и умение разбираться в ИИ, навык его применения на рынке станут преимуществами для риелтора наравне с общим пониманием рынка недвижимости и профессиональной экспертизой.

Однако, как бы конкретно ни воплотились технологии в жизнь через 5, 10 или 100 лет, пока ясно одно: они уже вошли в нашу жизнь и с годами смогут только больше помогать нам в большинстве вопросов, будь то поездка на такси, заказ продуктов или же покупка и аренда недвижимости.