Экономика километра: почему бизнес выбирает дмитровское направление

Столичные транспортные сети расширяются, скорости растут, но локация остается ключевым конкурентным преимуществом бизнеса. От удачного расположения зависит многое: простота логистики, поток клиентов, возможность нанимать квалифицированный персонал. Поэтому компании стараются выбирать наиболее перспективные точки на карте Московского региона для своих складов, производств и торговых объектов.

Однако в поисках удачной локации бизнес нередко сталкивается с ограничениями: нехваткой подходящих участков или их высокой стоимостью. В такой ситуации выигрывают территории, которые долгое время оставались за границами массового спроса. К таким недоосвоенным направлениям опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики относят Дмитровское шоссе.

Выясняем, кому и чем интересны земельные участки на дмитровском направлении, какие предложения есть на местном рынке и почему разумная экономика километра — один из важнейших факторов для выбора локации под бизнес.

Неосвоенный север

Для географических направлений Московского региона традиционно разделение по форматам недвижимости, указали в агентстве Remain. По оценке аналитиков, юг и юго-восток Московской области более насыщены логистическими объектами и доминируют по объему предложения складов. Для востока характерно обилие производственных предприятий — в конце 2025 года здесь располагалось 137 индустриальных и технопарков, что составляет почти половину от всего объема таких проектов в Подмосковье. На западе области зачастую размещают рекреационные объекты, уточнили в Remain.

При этом север региона, включая территории у Дмитровского шоссе, не обладает сложившейся и ярко выраженной специализацией, считает Александр Федоров, директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain. «В дмитровском направлении есть и активно развивающийся логистический кластер, и производственный кластер в Дубне, и горнолыжные курорты. Но все они развиты в довольно умеренных масштабах на фоне других направлений, что может говорить о некой недоосвоенности дмитровского направления», — уточнил брокер.

По мнению Дианы Мирзоян, руководителя направления земельных отношений и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), географические различия между направлениями Московского региона постепенно сглаживаются. Причем влияет это не только на специализацию разных территорий, но и на их репутацию, а следовательно, на стоимость земли.

«Прежняя схема, в которой запад воспринимался как безусловно премиальный, а восток как более доступный, уже не описывает рынок с прежней точностью. Для бизнеса все большее значение имеют не столько стереотипы о направлении, сколько конкретные параметры локации: транспортная доступность, качество дорожных развязок, наличие инженерных мощностей, градостроительный статус территории и возможность использовать участок под нужный формат деятельности», — объяснила Диана Мирзоян.

Дмитровское направление, по мнению брокера, корректно называть недоосвоенным в плане строительства современных индустриальных и производственно-складских проектов ближнего пояса Подмосковья. «Земля на севере давно находится в поле зрения профессиональных игроков, что подтверждают крупные проекты. Однако по сравнению с южным и юго-восточным направлениями, где в последние годы появлялся значительный объем нового складского предложения, северный коридор не выглядит перенасыщенным», — считает Мирзоян.

По данным CORE.XP, средняя стоимость 1 га земель промышленной категории в Московском регионе составляет ₽31,5 млн за 1 га, а средняя стоимость участков разных категорий, экспонируемых под производственно-складское строительство — ₽39 млн за 1 га. За последние пять лет средняя стоимость 1 га удвоилась, а участки в зоне ЦКАД подорожали в 3,5 раза, подсчитали в CORE.XP по запросу «РБК Недвижимости».

Между МКАД и ЦКАД

Поиск подходящей локации часто приводит компании к непростому выбору: брать участок ближе к городу по более высокой стоимости или соглашаться на удаленное расположение. Создатели проекта «Долина ЛАК» на севере Москвы, в 16 км от МКАД, убеждены: территории у Дмитровского шоссе — золотая середина между двумя кольцевыми дорогами.

«В ситуации, когда цена входного билета в ближний пояс Москвы стала фактически заградительной, а переезд бизнеса за бетонное кольцо ЦКАД грозит дефицитом квалифицированных кадров и падением потока покупателей, рынок сформулировал новую формулу успеха. Ею стала разумная экономика километра, где локацию выбирают, опираясь одновременно на здоровый прагматизм и перспективное мышление», — объяснили представители компании «Долина ЛАК».

Важно, что не весь север Московского региона стоит считать золотой серединой между МКАД и ЦКАД, уточнила Диана Мирзоян. По ее оценке, такое определение подходит лишь определенным участкам ближнего пояса, расположенным в разумной удаленности от МКАД и связанным с городами северной агломерации.

«Внутри МКАД бизнес все чаще сталкивается с высокой стоимостью земли, конкуренцией с жилой и офисной застройкой, ограничениями для грузового транспорта и дефицитом участков, пригодных для горизонтальных форматов производства, хранения и обслуживания, — перечислили в CMWP. — Поэтому ближнее Подмосковье становится естественным резервом для расширения компаний, которым важно сохранить связь с Москвой, но получить более рациональную экономику проекта. Дальние зоны за ЦКАД могут быть оправданы для крупных складов, распределительных центров и масштабной логистики. А для малых и средних производств, сервисных компаний, ремонтных баз и локальных складских форматов решающее значение имеют близость к Москве, доступ к кадрам и транспортная предсказуемость».

Наиболее сбалансированным решением для бизнеса Диана Мирзоян считает зону 10–30 км от МКАД: «Дмитровское направление выигрывает именно в этой логике: оно позволяет получить экономию относительно Москвы, не уходя слишком далеко от потребительского рынка, трудовых ресурсов и городской инфраструктуры. Для потенциального покупателя это не просто «дешевле, чем в Москве», а возможность сохранить управляемость бизнеса и одновременно выйти из ограничений городской территории».

Что купить у Дмитровского шоссе

Создать новый образ севера Московского региона как оптимального места для релокации и расширения компании смогут будущие резиденты «Долины ЛАК». Проект представляет собой участки земли под размещение бизнеса недалеко от деревни Сухарево в городском округе Мытищи, непосредственно между двумя кольцевыми дорогами: в 16 км от МКАД и 15 км от ЦКАД.

Высокую транспортную доступность участков обеспечивает близость Дмитровского шоссе и удобные выезды к нему, а также возможность дойти пешком до МЦД «Катуар» и «Некрасовская» — обе станции расположены всего в 0,5 км от «Долины ЛАК». Это делает проект удобным не только для перевозки товаров, но и для найма: сотрудники без труда доберутся до места работы на личных автомобилях или общественном транспорте. Пополнят кадровый резерв и поток покупателей жители близлежащих домов — «Долина ЛАК» находится в окружении сформированной жилой среды.

Общая площадь «Долины ЛАК» составляет 75 га, на которых размещается 49 участков площадью от 0,3 до 2 га. На них можно открыть склады и небольшие производства, сервисы и торговые объекты. Более крупные компании могут приобрести несколько соседних участков и объединить их, чтобы разместить все функции в одном месте.

«Формат доступен не только крупным девелоперам, но и конечным пользователям — среднему бизнесу, — прокомментировала проект Марина Жукова. — Близость к МЦД повышает кадровую доступность. Коммерческое назначение и широкий перечень видов разрешенного использования позволяют рассматривать торговлю, сервис, общепит, дорожный сервис, парковки, спорт и часть производственно-складских сценариев. Главное преимущество здесь — наличие технических условий на подключение коммуникаций».

На территории «Долины ЛАК» уже есть асфальтированный подъезд со стороны Дмитровского шоссе, проведен газ, проектируются три въезда с разных улиц и внутренние дороги. Электричество и воду к участку можно подвести индивидуально. Доступность ресурсов позволит бизнесу быстрее переехать в новую локацию, а предлагаемое продавцом юридическое сопровождение сделает покупку прозрачной и понятной.

«Проект ориентирован не только на крупную логистику, но и на локальную розницу, сервис и небольшие производства — этот сегмент менее подвержен рыночным колебаниям, так как обслуживает текущий потребительский спрос в густонаселенной зоне, — оценил Александр Федоров. — Основные категории покупателей — малые и средние предприятия, которым нужна готовая площадка для строительства склада, легкого производства, магазина, автосервиса или офиса в ближайшем Подмосковье с хорошей транспортной доступностью. Условия проекта — готовые документы, быстрая регистрация, подводимые коммуникации, возможность объединения участков — стимулируют быстрый запуск строительства. Адекватная ценовая политика и близость к трудовым ресурсам также будут стимулировать спрос».

О преимуществах проекта рассказала и Диана Мирзоян: «Плюсом для покупателя станет сочетание нескольких факторов: близость к Москве, более доступная экономика по сравнению с городскими участками, возможность подобрать формат под конкретный бизнес и перспектива войти в территорию до того, как она станет полностью сформированным и более дорогим индустриальным кластером. У компаний, которым важны гибкость, операционная близость к Москве и возможность построить объект под свои задачи, подобные проекты могут быть особенно востребованы».

По просьбе «РБК Недвижимости» в CMWP отдельно оценили возможность покупки участка в «Долине ЛАК» с целью вложений. «Для «Долины ЛАК» наиболее реалистичный инвестиционный сценарий связан не с быстрой спекулятивной перепродажей, а с поэтапной капитализацией территории. Ценность проекта может расти за счет подготовки документации, развития инженерной и дорожной инфраструктуры, нарезки на ликвидные лоты и адресной продажи конечным пользователям», — подытожила Диана Мирзоян.

В состав «Долины ЛАК» также войдут дополнительные крупные участки общей площадью 252 га. Это пять отдельных зон на другой стороне Дмитровского шоссе, которые строго разделены по функциональности. На участках в 4 и 18 га можно построить два загородных отеля, 21 га сможет занять промышленный парк, еще 49 га — бизнес-парк. Самая большая часть земли — 160 га — выделена под размещение агроусадеб.

Разнообразие участков в «Долине ЛАК» позволит компаниям из разных сфер открыть новый бизнес или перевезти действующую компанию на север Московского региона — малоосвоенное, и за счет этого перспективное направление. Возможность быстро приобрести землю и начать работу в «Долине ЛАК» способно стать определяющим фактором развития дмитровского направления, у которого есть все шансы получить статус нового магнита для столичного бизнеса.

Реклама. ООО «Азбука жизни»
ERID: 2SDnjefpGPV