Иллюзия спроса: почему рынок офисов не замечает замедления темпов продаж
По оценке консалтинговой компании IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года в Москве было введено в эксплуатацию 15 бизнес-центров совокупной площадью около 560 тыс. кв. м. Это максимальный показатель с 2014 года, подчеркивают в компании, а относительно результатов первого полугодия 2025-го прирост показателя — 12-кратный. «Крупнейшими на данный момент завершенными объектами являются новая штаб-квартира «Яндекса» (111 тыс. кв. м), Stone Савеловская (68 тыс. кв. м) и «Сидней Сити» от девелопера ФСК (48 тыс. кв. м)», — отметили аналитики IBC Real Estate.
Предложение увеличилось, но дефицит сохраняется
Аналитики Core.XP также указывают на значительный прирост офисного предложения. Особенно существенно экспозиция выросла в таких районах столицы, как Гагаринский, Замоскворечье, Хорошево-Мневники, Кунцево и Филевский парк, отмечает руководитель отдела исследований рынка Core.XP Василий Григорьев. Во всех локациях это связано с вводом крупных объектов, пояснил эксперт.
Рост объема предложения сопровождается увеличением числа участников рынка, указывают аналитики NF Group. По их оценке, в первом полугодии 2026 года витрина офисного предложения в Москве была представлена у 50 девелоперов (годом ранее — у 37 игроков). На фоне увеличения предложения доля вакантных площадей несколько увеличилась, достигнув, по оценке IBC Real Estate, 7,2% (+2,7 п.п. год к году). Вместе с тем, подчеркивают в компании, рынок по-прежнему испытывает нехватку качественного офисного предложения.
Этот парадокс имеет объяснение: во-первых, отмечают эксперты IBC, около 27% нового офисного объема 1-го полугодия 2026 года пришлось на представительства крупных компаний. Во-вторых, 43% прогнозируемого объема было реализовано еще до ввода либо не вышло на открытый рынок. Таким образом, лишь 30% нового объема доступно для аренды или покупки. Кроме того, офисное предложение крайне неоднородно, указывают в компании, и лоты, по всем параметрам соответствующие запросам арендатора или покупателя, представлены на рынке очень ограниченно.
«Первичный рынок офисов на продажу в Москве остается активным, но его развитие уже переходит в более конкурентную фазу», — заключает директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова. В этих условиях на первый план выходят не только цена и локация, но и качество продукта, стадия готовности, гибкость условий и способность проекта отвечать реальным запросам бизнеса и инвесторов, подчеркивает эксперт.
Что происходит с продажами девелоперов
На фоне растущей конкуренции в среднем по рынку высококлассных офисов Москвы отмечается замедление продаж, отмечают опрошенные участники рынка. Так, по предварительной оценке IBC Real Estate, объем сделок по покупке и аренде офисных площадей в первом полугодии 2026 года составил 355 тыс. кв. м, что на 42% ниже результата год к году. «На фоне охлаждения деловой активности и общего замедления темпов экономического роста спрос на офисные помещения продолжает оставаться сдержанным, а бизнес, занимая выжидательную позицию, находится в режиме экономии и сокращения расходов», — пояснили эксперты IBC.
В Core.XP оценивают объем купли-продажи на офисном рынке в первом полугодии в 197 тыс. кв. м. Похожую оценку дают и в компании CMWP. По их данным, на фоне общего замедления деловой активности на рынке офисной недвижимости Москвы сумма купленных площадей за первое полугодие 2026 года составила 176,5 тыс. кв. м, что на 32% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. «Основная доля сделок пришлась на класс А — 84% от общего объема, что связано с преобладанием «нарезки» в текущем предложении нового строительства и заявленных к вводу объектах, — рассказали в компании. — При этом структура спроса смещена в сторону небольших лотов. Подавляющее большинство сделок приходится на площади менее 500 кв. м».
Руководитель отдела исследований рынка Core.XP Василий Григорьев также отмечает изменение структуры сделок: в 2026 году 49% продаж пришлось на лоты до 500 кв. м, еще 5% — на площади от 500 до 1 тыс. кв. м, 25% — на блоки от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, 3% — от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м и 18% — на крупные объекты площадью от 5 тыс. кв. м. «Годом ранее на лоты от 5 тыс. кв. м пришлось 52% за счет крупных сделок», — отметил Григорьев.
Замедление продаж по рынку в целом отмечают и сами девелоперы. «В разрезе девелоперских портфелей по классу А внутри МКАД темпы реализации замедлились из-за роста конкуренции: количество проектов в экспозиции увеличилось с 41 до 65 или в 1,5 раза год к году», — рассказала руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. «Рост предложения распределяет спрос между большим количеством объектов и усиливает конкуренцию девелоперов за крупных покупателей», — подтверждает и Елена Акатова.
Вместе с тем, обращают внимание эксперты, конкретная ситуация зависит от локации и проекта. Так, в IBC Real Estate отмечают высокий уровень распроданности офисов в зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом.
Важен также формат предложения, добавляет Марина Грицкова. «По итогам первого полугодия объем продаж офисных блоков на первичном рынке класса А внутри МКАД вырос на 36% год к году. Основной спрос сосредоточился в небольших лотах до 300 кв. м — это наиболее востребованная площадь, которая быстро уходит и на рынке аренды, что, в свою очередь, привлекает внимание инвесторов», — поясняет эксперт. Тренд подтверждают и в компании Level Group, фиксируя инвестиционный интерес именно к площадям до 300 кв. м. По предварительной оценке Core.XP, в первом полугодии 2026 года совокупный объем сделок с такими площадями в Москве составил 75 тыс. кв. м.
Таким образом, при общем замедлении спроса на офисном рынке наиболее востребованные локации и форматы продолжают оставаться в дефиците. «В первую очередь фиксируется отток интереса с периферийных объектов от непрофильных игроков и без развитой транспортной инфраструктуры», — подчеркивает Марина Грицкова.
Снижение спроса по рынку в целом обусловлено прежде всего сокращением инвестиционной активности и сделок в проектах на начальных стадиях реализации, добавляет операционный директор «Колди» Алексей Синявский. «По нашим данным, объем поглощения в сегменте строящихся объектов с низкой степенью готовности сократился наиболее заметно — именно здесь традиционно была сосредоточена активность инвесторов, которые в текущих рыночных условиях заняли выжидательную позицию, — говорит Синявский. — При этом качественные проекты в дефицитных локациях сохраняют высокий уровень интереса со стороны покупателей».
В основных деловых коридорах столицы продажи идут активно, говорят и другие опрошенные участники рынка. Так, эксперты MR Office и Nikoliers указывают, что на фоне ограниченного предложения и активного спроса продажи в проектах кластера «Москва-Сити» фактически перешли в закрытый режим. Уровень реализации проектов внутри зоны СК-ТТК, по оценке IBC Real Estate, в зависимости от стадии готовности может достигать 65-95%.
«Несмотря на децентрализацию предложения, спрос сохраняет концентрацию в деловых и развивающихся локациях. Это проекты профильных игроков с надежной репутацией, особенно на фоне участившихся переносов сроков как ввода, так и планируемых стартов продаж», — подтверждает Марина Грицкова. Средний темп поглощения эксперт оценивает в 400–600 кв. м/месяц на проект, что подтверждает распределение спроса между всеми объектами рынка. Несмотря на тенденцию размывания спроса остаются единичные проекты, где темпы реализации находятся на пиковых значениях, подчеркивает Грицкова. Но такое лидерство по продажам и объему, как правило, возникает в первые месяцы продаж.
Как уточняет директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель и директор «Школы девелопера» Эвелина Ишметова, показатели на уровне 400-600 кв. м в месяц на проект обеспечивают главным образом системные игроки — такие компании как Stone, MR, Forma. «У менее раскрученных проектов вне ЦАО/ТТК темп часто ниже 150–200 кв. м/мес., а по факту сделки есть не у всех — в половине проектов на рынке продажи практически стоят, — считает эксперт. — Цифру в 400–600 кв. м/мес. я бы обозначила как показатель для качественных проектов топ-девелоперов, а не как средний показатель по рынку». В качестве среднего Ишметова называет уровень около 300 кв. м в месяц на проект.
Какие факторы влияют на рост цен
Участники рынка отмечают существенный рост цен на столичные офисы. По данным NF Group, по итогам первого полугодия 2026 года средневзвешенная цена предложения достигла 500 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 10% больше аналогичного прошлогоднего показателя (453 тыс. руб.). «Средневзвешенная цена экспонирования в строящихся и проектируемых проектах, реализуемых на продажу блоками и этажами, достигла 538 тыс. руб./кв. м, что на 20% выше показателя за аналогичный период прошлого года», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
В числе основных факторов роста цен эксперты отмечают значительное повышение себестоимости строительства — в том числе за счет новых требований города к фасадам. «Одна из крупнейших статей затрат — фасадные решения, их стоимость увеличилась на 30% за год, что связано с ростом стоимости материалов, а также ужесточением требований города к архитектуре, — отмечает Марина Грицкова. — Так, современные проекты класса А выходят на рынок от 500 тыс. руб. за кв. м, но сохраняют потенциал роста стоимости на 40–50% при условии расположения в сложившихся локациях с качественным деловым окружением. Чтобы находить такие ликвидные объекты, инвесторам необходимо повышать насмотренность и глубже анализировать рынок». В целом же, по оценке эксперта, себестоимость строительства офисов в первом полугодии достигла 380 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади, увеличившись год к году на 15%. Показатель отражает только стоимость строительства и не учитывает сопутствующие расходы, связанные с реализацией проекта, стоимость земельного участка и налоговую нагрузку.
Источник: NF GROUP
Участники рынка отмечают, что за последний год наиболее заметно выросли затраты на проектирование и реализацию фасадных решений, тогда как крупнейшей статьей расходов в структуре себестоимости по-прежнему остаются внутренние инженерные системы.
Заместитель генерального директора, акционер инжиниринговой компании DBC Construction Андрей Гулак согласен с оценкой себестоимости в А-классе на уровне около 380 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади. С начала года, по оценке эксперта, себестоимость для девелопера выросла на 9%. «Основными драйверами остаются увеличение стоимости строительных материалов, инженерного оборудования, оплаты труда, логистики и услуг подрядных организаций», — поясняет Андрей Гулак. При этом доля фасадов в структуре стоимости строительно-монтажных работ составляет 17,4%, что делает их одной из крупнейших статей затрат, добавил он.
Эвелина Ишметова подтверждает как уровень себестоимости около 380 тыс. руб. на 1 кв. м полезной площади, так и рост показателя год к году на 15%. «Отдельно по фасадам динамика действительно опережает общий рост себестоимости — стоимость фасадных решений выросла на 30% г/г, и это уже 18% в структуре затрат, — делится данными эксперт. — Рост здесь двигают одновременно удорожание материалов и ужесточение требований города к архитектурному облику новых объектов. Расходы на проектирование выросли еще сильнее — на 100% г/г, что тоже прямое следствие новых архитектурных требований».
Как меняется инвестиционный потенциал офисов Москвы
Из-за высокой себестоимости ожидать двукратного роста цен за период строительства уже не приходится, а инвестиционный потенциал офисной недвижимости перестал быть универсальным: сегодня он существенно различается от проекта к проекту, отмечают опрошенные игроки. В Level Group фиксируют интерес к пакетным решениям, когда покупателю офисных площадей предлагается в том числе услуга по подбору арендатора.
Екатерина Белова из IBC Real Estate отмечает, что инвестиционные сделки все чаще структурируются через ЗПИФы — в первом полугодии таким образом было реализовано пять столичных БЦ. «Объем инвестиций в офисную недвижимость по итогам I полугодия 2026 года составил 56 млрд. руб., что на 38% ниже результата год к году и на 66% ниже показателя за I полугодие 2024 года, — поделилась данными Белова. — Основной объем вложений в сегменте пришелся на приобретение офисов под собственные нужды — около 70%. Ключевыми покупателями стали девелоперские, производственные и компании их сферы ретейла, которые приобретали качественные бизнес-центры классов А и B+».
Опрошенные игроки подчеркивают, что рынок продолжит адаптироваться к новым реалиям и более сдержанному спросу — темпы продаж будут более скромными, чем в ажиотажном 2024-м. Рост себестоимости закономерно отражается и на стоимости предложения, что дополнительно сдерживает темпы реализации на рынке — вместе с повышением цен цикл принятия решения о покупке становится длиннее, а конкуренция между проектами усиливается. При этом высокие показатели отдельным игрокам могут обеспечивать крупные сделки в наиболее востребованных проектах.
«Прогнозируемое снижение ключевой ставки усилит интерес к офисам, а традиционный всплеск спроса ожидается в конце года из-за необходимости компаний возмещать НДС и хеджировать риски, — делится прогнозом Марина Грицкова. — По нашим оценкам, во втором полугодии спрос будет традиционно выше, но рекордных показателей ждать не стоит с учетом объема нового ввода, который пополнит рынок готового офисного предложения, и текущей экономической ситуации».
Партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский не исключает, что на фоне продолжающейся жесткой денежно-кредитной политики ЦБ спрос на аренду и покупку офисной недвижимости по итогам года не превысит показатели сдержанного 2025 года. «Мы ожидаем восстановления экономической активности, а следовательно и спроса, начиная с 2027-го», — прокомментировал Венчковский.
Елена Акатова не исключает дальнейшего роста доли вакантных площадей на рынке до конца года. Цены, по ее прогнозу, по итогам года могут увеличиться относительно показателей первого полугодия на 6%, до 530 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом темпы роста цены предложения уже замедляются, отмечает Акатова. «На рынке аренды удлиняется цикл сделки: компании дольше принимают решения и тщательнее оценивают доступные варианты. В сегменте продаж рост предложения распределяет спрос между большим количеством проектов и усиливает конкуренцию девелоперов за крупных покупателей», — делится своей оценкой ситуации директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
Екатерина Белова также не исключает определенного снижения активности рынка по итогам 2026 года. В числе факторов, которые могут так воздействовать на спрос, эксперт называет общее замедление темпов роста экономики и охлаждение уровня деловой активности после удовлетворения отложенного спроса в предыдущие годы.
«Несмотря на общий тренд по снижению объемов продаж, офисные блоки в проектах, реализуемых ведущими профильными игроками, демонстрируют более высокие темпы продаж даже в высококонкурентных локациях — благодаря высокому качеству продукта и развитой экосистеме девелопера», — резюмирует эксперт.
