Как в Дубае и Нью-Йорке: почему офисные небоскребы редкость для Москвы
В Москве до 2032 года запланировано более 200 офисных объектов, из них только восемь будут ультравысокими — выше 200 м (что соответствует примерно 50–55 этажам), свидетельствуют данные аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью».
Вместе с экспертами разбираемся, почему в столице башни такой высоты редкость для офисного сегмента и может ли такая застройка стать более массовой.
Нишевой офис
Сегодня бизнес-центры в небоскребах являются редкостью для офисного рынка Москвы в отличие, например, от жилого, где башни выше 200 м строятся чаще.
По оценкам IBC Real Estate, совокупный объем строящихся и проектируемых офисных проектов, заявленный до 2032 года, составляет более 6,5 млн кв. м. «Этот объем представлен 211 объектами, только в восьми из них запланировано более 50 этажей. Таким образом, на долю высотных бизнес-центров приходится лишь 11% от общего заявленного объема нового строительства», — отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Похожую оценку дали аналитики Ricci. По их данным, восемь запланированных до 2032 года башен будут иметь высоту более 200 м, из них две уже находятся в стройке. Всего запланировано около 186 объектов. При этом, по данным компании, в четырех из восьми высотных проектов более 50% площадей отведено жилой функции. В их числе — уникальный небоскреб One в «Москва-Сити». Остальные проекты представлены исключительно офисными: бизнес-центр у моста Багратион в «Москва-Сити», Top Tower, STONE Ходынка 4 и Sezar Tower. Примечательно, что только три из них будут доступны для открытого рынка, так как первый реализуется под штаб-квартиру Wildberries&Russ.
Для сравнения: в жилом сегменте в границах Старой Москвы сейчас строится 280 жилых комплексов, из которых 26 проектов имеют высоту более 200 м, привели данные аналитики Ricci. Более высокую концентрацию жилых небоскребов они объяснили масштабом жилой застройки — она занимает доминирующую долю нового строительства в городе, а также спецификой офисного сегмента.
«Спрос на офисную недвижимость в периферийных локациях ограничен — масштабное и высотное строительство там экономически нецелесообразно ввиду недостаточной деловой активности и чувствительности к близости к метро/МЦД», — пояснил директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов.
При этом предложений офисных небоскребов, где реализуются лоты блоками, еще меньше. По оценкам аналитического центра Stone, на июнь 2026 года в открытой продаже представлено всего пять офисных проектов высотой 200 м и выше, в которых офисы реализуются блоками. Это 8% от общего количества проектов в классе А внутри МКАД. «В целом сегодня высотные объекты сохраняют статус нишевого и во многом эксклюзивного продукта и востребованы как в качестве штаб-квартир крупных компаний, о чем свидетельствует сделка Wildberies&Russ по офисному небоскребу в «Москва-Сити», так и в формате реализации офисов блоками», — пояснила руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.
Средняя этажность бизнес-центров
По данным экспертов, сегодня средняя этажность бизнес-центров класса А ниже 200 м с первичным предложением качественных офисов блоками составляет 20 этажей, а средняя высота — 83 м. Данные бизнес-центры составляют 92% от общего количества офисных объектов в открытой продаже. Для небоскребов выше 200 м средняя этажность достигает 54 этажей при средней высоте 253 м.
Почему офисных небоскребов в Москве строится немного
Основная причина, по которой на рынке строится относительно мало высотных офисных комплексов, заключается в сложности их реализации и увеличенной себестоимости, которую формирует наценка за высотность. К таким зданиям предъявляются повышенные требования в части проектирования, строительства, архитектуры, норм безопасности, инженерных и пожарных систем.
«Небоскребы требуют более сложных фасадных и инженерных решений, дополнительных работ по фундаменту и подземной части, а также более дорогого лифтового оборудования по сравнению с бизнес-центрами стандартной высоты», — пояснил Дмитрий Антонов. «Это технологически очень сложные объекты с большим объемом инженерной «начинки» и серьезным хозяйством по вертикальному транспорту. Для примера: только в комплексе iCITY (его высота составляет 260 м. — РБК) предусмотрено 58 лифтов. Это позволяет представить объем такого вертикального транспорта, не считая эскалаторов и других элементов внутренней логистики», — добавил коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.
Удорожание происходит за счет фасадных решений. «Для небоскребов часто выбирают навесные стеклянные фасады, монтаж которых требует особых технологий, специализированных комплектующих и последующего регулярного обслуживания», — пояснил директор по девелопменту и строительству Capital Group Антон Ефремов.
В результате строительство таких зданий обходится дороже классического бизнес-центра. По оценкам экспертов, этот рост может составлять от 20 до 50% в зависимости от высоты и сложности проекта. Согласно исследованию IBC Real Estate и Stone, себестоимость строительства таких зданий может превышать средние показатели в классе А на 20–30%. В перерасчете на полезную площадь показатель может превышать 450 тыс. руб. за 1 кв. м против 380 тыс. руб. за 1 кв. м при стандартном строительстве.
«Поэтому здания свыше 200 м имеют бóльшую нагрузку на продаваемый квадратный метр просто из-за своих размеров, центрального ядра, сложности коммуникаций и других ветровых нагрузок. В итоге цена серьезно возрастает за счет множества факторов», — указал Кермен Мастиев. Однако, несмотря на сложности реализации, при наличии экспертизы и соответствующего опыта у девелопера, а также при поддержке со стороны города такие проекты становятся драйверами развития деловых районов и создают новые рабочие места, отметил Антон Ефремов.
Роль локации и качества продукта возрастает
При строительстве офисных небоскребов роль выбора локации также возрастает. Во-первых, это связано с тем, что в Москве не так много территорий, где, согласно градостроительным регламентам, разрешено строить высотные объекты. Во-вторых, для успешного небоскреба критически важна развитая инфраструктура: транспортная доступность, зоны отдыха, спортивные объекты и сервисы для сотрудников. «Далеко не каждая локация отвечает этим требованиям — а без них проект ощутимо теряет привлекательность для арендаторов», — пояснил Антон Ефремов.
Кроме того, за счет более дорогого строительства и нагрузки на квадратный метр размещать такие проекты с точки зрения экономики целесообразно в топовых офисных локациях («Москва-Сити», Ленинградский деловой коридор, Белорусский район), отмечают эксперты. Поэтому при строительстве высотного офисного объекта особенно важно правильно оценить потенциал локации, уровень спроса и структуру предложения, а также разработать качественный продукт с конкурентными преимуществами, указала Екатерина Белова. «Это позволит обеспечить высокие темпы реализации проекта и тем самым сократить срок окупаемости инвестиций, снизить нагрузку на экономику проекта», — пояснила она.
Дополнительным ограничением при реализации таких проектов становится большой объем площадей, который нуждается в качественной реализации и выборе подходящей локации, продолжила Марина Грицкова. По ее словам, в отличие от жилья, спрос на которое равномерно присутствует почти во всех районах города, потребность в высотных офисных зданиях более локализована. За счет высокой себестоимости строительства, которая напрямую отражается на стоимости продажи или аренды офисов, для успешной реализации проекта необходима локация, способная поддерживать высокий уровень цен.
«Сегодня такие условия сконцентрированы в ММДЦ «Москва-Сити» и отдельных районах с высоким потенциалом, например на Ходынке или на западе Москвы. Для многих других локаций продажа офисов по цене сильно выше среднерыночной становится существенно сложнее, в связи с чем число офисных башен высотой более 200 м остается ограниченным», — указала главный аналитик Stone.
Для офисных небоскребов также критически важны продуманная структура предложения и сбалансированное соотношение небольших лотов, офисных этажей и блоков целиком. По оценкам Stone, доля небольших офисов должна составлять не более 40% от общего объема площадей.
Станут ли офисные небоскребы более массовыми
Новые проекты офисных небоскребов будут появляться на офисной карте Москвы, но сохранят за собой статус нишевого продукта, считают эксперты. В качестве ограничений они указывают дефицит земли, которая подходит под высотное строительство, а также сложность реализации таких проектов. «Ввиду дефицита земельных участков в центральных деловых локациях, доступных для строительства и редевелопмента, дальнейший рост доли высотных бизнес-центров не ожидается», — пояснила представитель IBC Real Estate.
В качестве драйверов развития таких проектов эксперты называют городские программы КРТ и реорганизацию промзон, которые могут стать источником перспективных площадок, где строительство офисных небоскребов будет целесообразно. «Сейчас заметна тенденция к появлению все большего числа высотных офисных объектов. Это связано в том числе с тем, что городская архитектурная политика, по нашим наблюдениям, ориентирована на более сложные и высотные проекты», — указал эксперт из Ricci.
Кроме того, сохраняется запрос крупного бизнеса на собственные бизнес-центры. «Крупным холдингам и корпорациям зачастую удобнее и выгоднее иметь единую штаб-квартиру, а реализовать такую концепцию в большинстве случаев возможно именно в небоскребе», — указал представитель Capital Group.
По мнению главы аналитического центра Stone, новые высотные проекты в перспективе будут появляться, но по-прежнему останутся преимущественно редким продуктом. Как правило, такие проекты требуют значительных финансовых ресурсов, высокого уровня экспертизы и опыта управления сложными строительными процессами, поэтому качественно реализовать их способны крупные системные девелоперы. «Сегодня в кластере Ходынка представлено сразу несколько наших офисных проектов, и вскоре их дополнит небоскреб STONE Ходынка 4 — уникальный для локации формат с качественно новым предложением», — подытожила она.
