Ошибки при выборе участка, из-за которых могут запретить строить дом
При выборе земельного участка под строительство жилого дома необходимо учесть множество нюансов. В противном случае можно не только лишиться потраченных на его покупку денег, но и не построить себе загородный дом. Рассказываем, на что при покупке земельного участка надо прежде всего обратить внимание и как избежать возможных проблем со строительством.
Выяснить, разрешат ли на участке построить дом
Первый шаг для покупателя — это поинтересоваться видом разрешенного использования (ВРИ) у интересующего его земельного участка. Вид разрешенного использования — это своеобразный «паспорт» земельного участка. Именно ВРИ определяет, что можно делать на земельном участке, а что категорически запрещено делать.
В том случае, если вид разрешенного использования не предусматривает строительство жилого дома (например, он предназначен для таких видов деятельности, как огородничество, или для сельхозназначения), даже уже возведенный и полностью готовый дом могут официально признать самовольной постройкой. При этом необходимо помнить, что изменить ВРИ довольно сложно и удается далеко не всегда.
На каких земельных участках можно строить дом
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, для возведения загородного строения подходят следующие категории земель:
- «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). На таких земельных участках можно строить дома, гаражи и вспомогательные постройки, а также выращивать сельскохозяйственные культуры.
- «Ведение садоводства». В этом случае участок предусмотрен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. На таком участке можно строить как жилые, так и садовые дома.
- «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (ЛПХ). Здесь можно не только возвести жилой дом и различные садовые постройки, но также производить сельскохозяйственную продукцию и разводить животных.
На каких землях нельзя строить дом
Некоторые категории по закону не предназначены для строительства жилого дома:
- Земли водного фонда. Любое строительство запрещено на береговой полосе, которая распространяется на 20 м от воды.
- Земли промышленности. Такие земли созданы для размещения заводов, складов и производственных объектов. Поэтому жилое строительство там не предусмотрено.
- Земли лесного фонда. На таких земельных участках запрещено возводить жилые здания.
- Земли особо охраняемых природных территорий. К ним относятся национальные парки и заповедники.
- Земли запаса. Здесь речь идет о территориях, которые пока не отнесены ни к одной из основных категорий.
Другие подводные камни
Важно помнить, что даже если категория земли подходит для строительства, конкретный вид разрешенного использования может запрещать такие действия.
Например, если ВРИ обозначен как «Ведение огородничества», то на таких участках разрешено возводить только некапитальные постройки (для хранения инвентаря, урожая), а жилой или садовый дом строить нельзя.
А если ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», то здесь возможно только производство сельхозпродукции. При этом возведение объектов капитального строительства также запрещено.
ЗОУИТ
Проблемы могут возникнуть, если земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В такой зоне строительство жилых домов либо сильно ограничено, либо вообще запрещено. Также могут требоваться большие отступы от границ земельного участка или запрет на определенные виды работ.
К ЗОУИТ относятся:
- охранные зоны магистральных трубопроводов, ЛЭП, газопроводов, водопроводов, канализации;
- зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, очистных сооружений, АЗС, кладбищ;
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- приаэродромные территории;
- зоны охраны особо охраняемых природных территорий.
Различные обременения
К иным обременениям, которые могут помешать возведению дома, относятся:
Ипотека. Участок, на котором планируется построить дом, зачастую покупается не на собственные средства, а в кредит (в ипотеку). При этом еще до подписания ипотечного договора крайне важно внимательно изучить его содержание. Если в этом документе нет прямого ограничения на строительство, возведение дома возможно. Но при этом надо учитывать, что банк может потребовать согласовать проект, а иногда и вовсе распространить залог и на построенный дом.
Арест. Сам по себе арест не запрещает построить на участке дом. Важно только помнить, что его нельзя продать, подарить или заложить до тех пор, пока арест не будет снят.
Сервитут. Он означает право ограниченного пользования земельным участком в пользу другого лица (коммунальной службы, соседей и так далее). Если через участок проложен сервитут для прохода других граждан, невозможно построить дом, который будет перекрывать этот путь. В случае когда сервитут нужен для прокладки коммуникаций, возвести жилой дом можно только с учетом их расположения.
Как избежать проблем
Для того чтобы избежать возможных проблем после покупки земельного участка и не потерять свои деньги, можно сделать следующее:
- запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе указан как вид разрешенного использования, так и категория земли;
- изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета, где расположен земельный участок. Также можно просмотреть карту градостроительного зонирования;
- проверить участок на публичной кадастровой карте. Зоны с ограничениями на строительство там отмечены;
- заказать градостроительный план земельного участка. В ГПЗУ будут все актуальные ограничения.
