Вторичка обогнала новостройки по темпам роста цен: обзор «Домклик» и ЦФА
По итогам июля 2026 года новостройки в России подорожали на 0,6%, тогда как вторичное жилье — на 1%. В годовом выражении рост составил, соответственно, 9,1% и 10,4%, следует из предоставленного редакции исследования аналитиков «Домклик» и Центра финансовой аналитики (ЦФА) Сбербанка. Медианная стоимость «квадрата» на первичном рынке жилья достигла 191,4 тыс. руб., на вторичном — 128,4 тыс. руб.
«На динамику цен продолжают влиять проблемы застройщиков: скорость продаж и объем непроданного жилья вблизи исторических минимумов, а уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу вновь обновил свой минимум», — прокомментировали в «Домклик».
Эксперты обращают внимание, что «новая» вторичка — жилье в домах, построенных не более десяти лет назад, — лишь на 1,2% уступает в цене новостройкам. Средняя стоимость 1 кв. м такого жилья по итогам июля составила 189,2 тыс. руб.
При этом стоимость вторички советского периода постройки ниже — второй месяц подряд показатель практически не меняется. В июне это были 115,2 тыс. руб., в июле — 115,4 тыс. руб.
Рынок новостроек: динамика цен и прогноз
Средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в России достигла 191,4 тыс. руб. Самые высокие показатели среди регионов отмечены в Москве (412,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (274 тыс. руб.), Московской области (228,9 тыс. руб.), Республике Татарстан (195,8 тыс. руб.) и Приморском крае (187,9 тыс. руб.). Минимальная стоимость «квадрата» в новостройках — в Пензенской (109,1 тыс. руб.) и Воронежской (132,9 тыс. руб.) областях, а также в Удмуртской Республике (133,2 тыс. руб.).
Сравнение данных ЦФА и «Домклик» показало, что в июле разрыв между ценой 1 кв. м в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ снизился до 14,2%. В исследовании указывается, что это высокий уровень: с июня 2024 года по февраль 2026 года показатель колебался в пределах 9-12%. «Его рост указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов», — пояснили эксперты. Самые высокие значения показателя зафиксированы в регионах с дорогими новостройками: в Москве (35,7%), Санкт-Петербурге (22,8%), Краснодарском крае (20,6%) и Республике Татарстан (15,3%). В двух регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Пензенская (-2,6%) и Самарская (-2,1%) области.
Рост цен на новостройки продолжается пятнадцатый месяц подряд, при этом с начала 2026 года темпы прироста постепенно замедляются, уточнили аналитики. Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Тюменской (2,3%), Калининградской (1,8%) и Самарской (1,8%) областях. В годовом выражении по росту цен лидируют Московская (20,3%) и Самарская (16,4%) области, а также Москва (14%).
Снижение цен отмечено в семи крупнейших регионах, наиболее значительное — в Республике Татарстан (-0,6%), Красноярском крае (-0,5%) и Ростовской области (-0,3). За год цены выросли во всех крупнейших регионах, кроме Краснодарского края (-1,4%). Самый слабый рост отмечен в республиках Татарстан (2%) и Башкортостан (2,8%).
Аналитики отмечают, что доля ежемесячных продаж от всего объема стройки в июле снизилась до 1,3% — что сопоставимо с показателями февраля-мая, тогда как комфортным для застройщиков показателем можно считать 2% и выше. Короткий период ажиотажного спроса на новостройки во второй половине июня не улучшил ситуацию с продажами, указывается в материалах. Объем нераспроданного жилья в текущем строительстве составил 83 млн кв. м.
Как себя чувствуют застройщики
Уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу по итогам июня (данные за июль еще не опубликованы) вновь упал до исторического минимума (69,6%), непокрытая часть выросла до рекордных 3,3 трлн. руб., доля средств на эскроу в пересчете на метр строящегося жилья стагнирует с декабря 2025 года, а доля задолженности в пересчете на тот же показатель вновь побила рекорд, составив 90,6 тыс. руб.
При этом показатель покрытия долга счетами эскроу существенно поддерживается торможением ввода жилья в строй — в каждом из семи месяцев с начала этого года число новых запусков выше числа ввода. Такая же ситуация наблюдалась и в 2025 году.
Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который, с одной стороны, показывает степень уверенности продавца, с другой — несогласие покупателя с его аппетитами, по итогам июля 2026 года снизился до 14,2%. Вместе с тем показатель остается существенно выше средних значений 2025 года (12,4%).
В Москве разрыв составил 35,7% — аналитики прогнозируют, что в такой ситуации темпы продаж будут снижаться пока продавцы не начнут менять ценовую политику. В Санкт-Петербурге разрыв сохраняется на уровне 22,8% — спрос на новостройки держится на высоком уровне, что подтверждают и показатели распроданности. Так, в июле распроданность новостроек в городе составила 40% при среднем уровне по стране в 31%.
Вторичное жилье: рост цен и укрепление позиций
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках «Сбера» (подготовлены экспертами ЦФА), в июле средняя стоимость 1 кв. м на рынке вторичного жилья составила 128,4 тыс. руб. Самые высокие показатели — в Москве (359,4 тыс.) и Санкт-Петербурге (231,3 тыс.), а также в Московской (168,9 тыс.) и Ленинградской (146,6 тыс.) областях и Краснодарском крае (146,1 тыс.). Минимальный уровень цен среди крупнейших регионов отмечен в Кемеровской (81,2 тыс. руб.), Саратовской (86,5 тыс.) и Челябинской областях (89,6 тыс.).
Статистика объявлений на «Домклик» показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья в России в июле выросла до рекордных 147,1 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки выросло до 14,6% (после 11,8% в июне).
Данные ЦФА, основанные на статистике ипотечных сделок Сбербанка, показывают, что в июле цены на вторичное жилье выросли на 1%. Положительная динамика продолжается с сентября 2024 года, уточнили аналитики. В годовом выражении готовое жилье подорожало на 10,4%, обогнав сегмент новостроек (9,1%). Все это показывает, что позиции сегмента готового жилья в конкуренции с новостройками продолжают укрепляться, заключают эксперты.
Среди крупнейших регионов наибольший прирост цен показали Республика Дагестан (2,3%), Московская область (1,4%) и Республика Татарстан (1,4%). «Эта ситуация хорошо иллюстрирует успехи вторичного рынка в конкуренции с первичкой: новостройки в Дагестане и Татарстане подешевели в июле на 0,2% и 0,6% соответственно, в Подмосковье — выросли на 0,1%, но это ниже их максимального результата», — прокомментировали аналитики.
Снижение отмечено в двух крупных регионах: Кемеровской (на 0,5%) и Волгоградской (на 0,3%) областях.
За год вторичное жилье сильнее всего подорожало в Москве (14,8%), Республике Татарстан (14,7%) и Челябинской области (14,2%). Снижение цен в годовом выражении не отмечено ни в одном из крупнейших регионов, наименьший рост — в Краснодарском крае (0,4%), Кемеровской области (0,8%) и Красноярском крае (4,8%).
«Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке вырос до 14,6%. Вторичный рынок в последние месяцы чувствует себя довольно уверенно, и цены на готовое жилье, скорее всего, продолжат расти быстрее цен на новостройки», — заключают аналитики.
