Жилье с доплатой: застройщики стали чаще давать субсидированную ипотеку
Этим летом застройщики в Москве стали чаще предлагать субсидированные ипотечные программы. «Если в начале лета рынок переживал сжатие предложения, поскольку в июне рынок жил семейной ипотекой на ожиданиях ее изменений, которые в итоге отложили на осень, то к августу крупнейшие игроки вернулись с новыми механизмами», — пояснил «РБК Недвижимости» замдиректора департамента первичного рынка, ипотеки и страхования федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Кращенко. По оценкам «Этажей», рост количества подобных предложений в августе к июлю составил около 20–30%.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают еще более выраженный рост предложения в рамках подобных программ от застройщиков в Москве. По их оценкам, по сравнению с началом лета количество разнообразных программ с субсидированными ставками повысилось в два-три раза. «В основном это партнерские программы с различными банками. Если раньше в среднем у застройщика было по две-три программы, то сейчас — до четырех-шести программ», — отметила руководитель департамента ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева.
Субсидированная ипотека от застройщика — это совместная с банком программа, при которой застройщик, как правило, платит банку комиссию или компенсирует часть процентов за покупателя. В результате чего покупатель новостройки получает пониженную ставку по кредиту на определенный срок (например, до ввода дома в эксплуатацию) с переходом на рыночную ставку или на весь срок кредита. Последняя опция встречается редко.
Почему застройщики стали чаще предлагать свои ипотечные программы
Основной причиной расширения выдач по программам ипотеки от застройщика эксперты называют ужесточение условий по семейной программе и более сдержанное снижение ключевой ставки ЦБ. «Девелоперы вынуждены массово возвращать субсидированные предложения на фоне медленного снижения ключевой ставки ЦБ (которая в июле снизилась лишь с 14,25 до 14% годовых) и грядущих жестких ограничений по госпрограммам», — рассказала «РБК Недвижимости» Лидия Мальцева.
Рыночная ипотека даже после снижения ставок остается для значительной части потенциальных покупателей неподъемной, подтвердил представитель «Этажей». «Застройщики вынуждены компенсировать этот разрыв за счет собственной маржи или партнерских схем с банками, чтобы удержать темпы продаж и обеспечить наполнение эскроу-счетов», — пояснил эксперт. По его словам, в итоге ипотека с участием застройщиков в части субсидирования ставки, траншевых программ, а также рассрочек может занимать около 25–30% сделок.
В то же время ограничителем таких ипотечных программ выступают требования регулятора. «ЦБ не запрещает их полностью, однако устанавливает лимиты по выдаче субсидированных займов. Кроме того, большинство клиентов не готовы на серьезную переплату, которую подразумевает данная опция, как правило, снижая ликвидность квартир», — пояснила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова. По ее словам, сами банки стали чаще отклонять заявки на субсидирование ипотеки от рискованных категорий заемщиков. «Рассрочки сегодня являются гораздо более популярным инструментом продаж, чем субсидированные кредиты. На их долю приходится до 30% сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в столице», — отметила Юлия Иванова.
Рыночная ипотека дешевеет медленнее, чем ожидалось
Если в начале года в институте жилищного развития ожидали, что ставки по ипотеке могут опуститься ниже 15% к концу этого года — началу следующего, то летом они обновили прогноз. Теперь ставок по ипотеке ниже 15% можно ожидать не раньше конца 2027-го. Такая корректировка прогноза связана с тем, что ЦБ снижает ставку медленнее, чем прогнозировалось. Согласно обновленному прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка ожидается на уровне 14,5–14,6% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027 году.
Условия субсидированной ипотеки
Основное преимущество ипотеки от застройщика — пониженная ставка. Причем дисконт по ставке может предлагаться как по льготным программам (например, дополнительно к семейной ипотеке), так и по рыночным программам. По оценкам экспертов, ставки по популярным субсидированным программам в среднем варьируются от 3,5 до 12,5%. Для сравнения, на конец августа средние рыночные ставки по ипотеке на новостройки превышают 18,7%.
Одна из самых низких ставок на столичном рынке новостроек отмечена у ГК «Самолет». Согласно данным, размещенным на сайте застройщика, ипотека предлагается под 0,3% годовых для всех заемщиков сроком на один год. У ПИК минимальная ставка по субсидированной ипотеке на конец августа составляет 5%. Программа доступна всем заемщикам на два года, следует из данных, размещенных на сайте компании.
По данным «Метриума», минимальные ставки в рамках субсидирования по семейной ипотеке представлены в проектах девелопера «А101» — 2,5%, ГК ФСК — от 3,4%, а также Sezar Group, «Донстрой», «Кортрос», где ставки по семейным кредитам составляют 3,5%. По рыночной ипотеке самые существенные субсидии предлагает GloraХ — от 9,7%, ГК ФСК и «Кортрос» от 11%. «Околонулевых ставок сейчас не осталось. Центробанк не допускает их применения», — пояснила Юлия Иванова.
Чаще всего застройщики предлагают субсидировать ипотеку на срок строительства — от года до трех лет. На короткий срок обычно берут заемщики, которые планируют быстро погасить кредит, пояснил представитель «Этажей». В некоторых случаях сниженная ставка предлагается на весь срок ипотеки (до 30 лет). Но такие программы встречаются реже или на определенный пул квартир, отметила главный аналитик «Метриума». Что касается первоначального взноса, то по таким программам он обычно составим со стандартными программами и начинается от 20–30%, добавила Лидия Мальцева.
В целом, по словам экспертов, застройщики в последнее время стали более гибкими в подборе инструментов покупки квартир, в том числе в части субсидированной ипотеки. «У многих девелоперов они выстроены по принципу конструктора, когда под покупателя подбирается наиболее комфортная программа по сроку, размеру платежей и первоначальному взносу», — пояснил Иван Кращенко.
В чем подвох: завышенная цена
Если основной плюс субсидированной ипотеки от застройщика — сниженные платежи, то основной недостаток — завышение стоимости квартиры. Таким образом девелопер переносит часть своих затрат на покупателя. По оценкам экспертов, разница в цене может составлять 10–15%. «Девелоперы почти всегда серьезно завышают стоимость квартир, приобретаемых с помощью этого инструмента», — отметила Юлия Иванова. «В то же время данный механизм позволяет не откладывать покупку и обновить жилищные условия на сравнительно комфортных условиях. Затем можно рефинансировать заем, когда ощутимо снизится ключевая ставка», — добавила она.
При выборе ипотеки от застройщика эксперты рекомендуют подробно изучить конечные затраты на покупку квартиры с учетом сниженной ставки. «Первое, на что необходимо обратить внимание, — стоимость квартиры при покупке за наличные и при субсидировании ставки. Если они не различаются, значит, застройщик берет на себя затраты по снижению ставки и это фактически завуалированная скидка, что выгодно», — отметил представитель «Этажей».
Если цена квартиры при субсидированной ставке выше, то нужно просчитать выгоду без такого дисконта, но по сниженной цене, продолжил эксперт. «Субсидированные ставки с увеличением цены тоже могут быть выгодными при длинных сроках кредитования и планах рефинансировать кредит, если речь о рыночной ипотеке», — подытожил он.
