Власти снизят налог на недвижимость при резком падении цен на рынке
Власти готовы ввести государственную монополию на кадастровую оценку недвижимости, исходя из которой рассчитывается налог на имущество для компаний и граждан. В понедельник, 25 апреля, правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила подготовленный Минэкономразвития проект закона (текст есть у РБК), по которому кадастровую оценку смогут проводить только государственные учреждения. Сейчас кадастровую стоимость недвижимости определяют независимые оценщики — коммерческие компании, которых отбирают региональные власти. Если правительство и Госдума одобрят законопроект, он может вступить в силу уже с 1 января 2017 года.
|
Чем важна кадастровая оценка
Новая система налогообложения недвижимости, исходя из ее кадастровой (близкой к рыночной) стоимости, поэтапно вводится в России с 2014 года. Раньше физлица платили налог от инвентаризационной стоимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной. К 2020 году переход на налогообложение, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, должен быть завершен во всех регионах — и для компаний, и для граждан. Московское правительство в 2014 году начало «тестировать» новые правила только на владельцах торговых и офисных центров площадью более 5 тыс. кв. м.
В марте 2015 года РБК провел исследование, которое показало, что при переходе на новую систему исчисления налогов величина имущественного налога для 40% предпринимателей увеличилась в 2–6 раз, а для пятой части (21%) предпринимателей налог вырос в 6–10 раз (в выборке было 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений в Москве). В 2016 году в 28 российских регионах, включая Москву, налог по новой системе впервые должны будут заплатить физлица.
|
Конфликт интересов
Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил передать кадастровую оценку недвижимости государственным оценщикам в 2015 году. Решение отказаться от услуг частных оценщиков было связано с переходом на исчисление налогов исходя из кадастровой стоимости: власти опасались массового недовольства ростом налога в предвыборный период, объясняли РБК несколько депутатов Госдумы.
Одобренный правительственной комиссией законопроект разрешает определять кадастровую стоимость любой недвижимости только государственным оценщикам — сотрудникам созданных или существующих бюджетных учреждений (в декабре 2015 года на встрече с чиновниками Минэкономразвития депутаты комитета Госдумы по собственности предлагали передать функции госоценщиков существующим БТИ). Представитель Минэкономразвития сообщил РБК, что оценкой будут заниматься «государственные бюджетные учреждения, новые или существующие, как решит субъект», не уточнив деталей. Также законопроект предполагает введение федерального надзора за работой региональных государственных оценщиков. Контрольные функции будут у Росреестра.
Против монополии государственных оценщиков выступали деловые организации. «Учитывая, что доходы от земельного налога и налога на имущество организаций поступают в региональные и местные бюджеты, передача кадастровой оценки на уровень регионов в подконтрольные региональным администрациям организации приведет к прямому конфликту интересов», — предупреждал в октябре глава РСПП Александр Шохин. Бюджетное учреждение для кадастровой оценки будет находиться в прямой зависимости от региональных властей, обращали внимание в своем отзыве на законопроект специалисты «Опоры России».
Но 14 апреля во время прямой линии президент Владимир Путин одобрил введение института государственных кадастровых оценщиков, поддержав правительственный вариант реформы. Частные компании «не несут никакой ответственности за результаты своей работы», объяснил Путин: из-за этого две одинаковые квартиры, к примеру, могут быть оценены совершенно по-разному. По мнению президента, ответственность за результаты оценки правильно возложить на государственные учреждения. Это позволит людям отстаивать свои интересы не только в судах, но и в административном порядке, считает он.
Траты всех регионов на государственную кадастровую оценку недвижимости могут достигать ориентировочно 3,5 млрд руб. — в среднем по 40 млн руб. за оценку земель и объектов капитального строительства в каждом из 85 регионов, подсчитал по просьбе РБК руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков Петр Сапожников. Кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет. Но по новой системе к расходам регионов на саму оценку прибавятся и траты на содержание «бюджетных» оценщиков, отмечает Сапожников. Сейчас собственное бюджетное учреждение, готовое проводить кадастровую оценку недвижимости, есть лишь в Санкт-Петербурге, в остальных регионах оценщиков придется создавать, говорит эксперт.
Вслед за рынком
Законопроект предполагает, что кадастровая оценка будет, как и сейчас, проводиться в плановом режиме — не реже одного раза в пять лет. Но при этом госоценщики обязаны внепланово пересматривать кадастровую стоимость в случае падения рыночных цен на недвижимость. Следить за ценами будет Росреестр, раз в квартал публикуя собственный индекс рынка недвижимости. При падении этого индекса на 30% и больше (к дате последней кадастровой оценки; в каждом регионе она проводится единовременно) оценщик обязан произвести перерасчет. Пересматривать кадастровую стоимость в связи с рыночной конъюнктурой можно только в сторону понижения, сказано в законопроекте.
В кризис 2008–2009 годов цены на жилье в Москве упали примерно на 10–12%, с начала 2014 года падение составило 10–15%, говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. «В регионах примерно та же динамика, но учитывая, что экономическая ситуация ухудшается, цены вполне могут просесть на 30% в перспективе нескольких ближайших лет», — считает она. Планка в 30% для внеочередной переоценки недвижимости разумна, нынешнее снижение рынка недвижимости в среднем оценивается в 15%, считает Сапожников.
Единая методика
В 2015 году региональные бюджеты получили от налога на имущество 927 млрд руб., по сравнению с 2011 годом поступления от этого налога увеличились на 56%, а его доля в доходах региональных бюджетов возросла с 11,4 до 15,3%. Это результат перехода на рыночный механизм исчисления имущественного налога, говорила в середине марта в Госдуме заместитель председателя Счетной палаты Вера Чистова. Но количество налогоплательщиков, не согласных с кадастровой оценкой, только за 2015 год удвоилось, а специальные комиссии по спорам о кадастровой оценке в 2014–2015 годах сократили налогооблагаемую базу регионов по налогу на имущество на 4 трлн руб., указывала Чистова. Комиссии по спорам о кадастровой оценке недвижимости удовлетворяют до 70% жалоб на оценки негосударственных оценщиков, писал в сентябре 2015 года спикеру Госдумы Сергею Нарышкину комитет Думы по собственности.
Законопроект Минэкономразвития не только передает право определять кадастровую стоимость недвижимости исключительно государственным оценщикам, но и предполагает введение единой методики этой оценки (сейчас такой нет). В законопроекте данная методика не описана, но в декабре она уже была одобрена Советом по оценочной деятельности, говорил ранее РБК собеседник в Минэкономразвития. Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке могут быть окончательно утверждены после принятия соответствующего федерального закона, уточнила РБК представитель министерства.
Документ обещает сохранить возможность оспаривать кадастровую оценку в досудебном порядке. Сделать это, как и сейчас, можно будет через специальные комиссии по спорам. Ранее чиновники Минэкономразвития говорили, что собираются исключить эту возможность, сохранив лишь судебный порядок обжалования результатов государственной оценки недвижимости. Но новый вариант законопроекта предусматривает, что комиссии сохранятся, а в их работе станут участвовать независимые оценщики. К их услугам можно будет прибегнуть для оспаривания результатов работы государственных учреждений.
Тем не менее частные компании в сфере оценки недвижимости против реформы. «Любая монополия на рынке ставит под сомнение систему независимой оценки», — говорит заместитель гендиректора компании MR Group Андрей Кирсанов. Для потребителя лучше, если ему предоставлен выбор — проводить оценку у государственного оценщика или частного, считает он.
Светлана Бочарова, Анна Дерябина