Что ждет рынок инвестиций в недвижимость в 2027–2028 годах
Высокая стоимость капитала изменила правила игры на рынке инвестиций в недвижимость. Покупатели тщательнее оценивают активы: наряду с текущей доходностью важны устойчивость денежного потока и потенциал роста капитализации. При этом рынок сохраняет активность: инвесторы приобретают торговые центры и складские портфели за десятки миллиардов рублей, если параметры объектов соответствуют новым требованиям.
Снижение ключевой ставки должно улучшить условия для сделок. Но насколько быстро оно оживит рынок и какие активы будут востребованы в ближайшие годы?
Дорогой капитал повышает требования к доходности
Высокая стоимость кредита ограничивает привлекательность покупок с заемным финансированием. Недвижимость конкурирует за капитал с облигациями: летом 2026 года доходность десятилетних российских гособлигаций составляла около 16%. Это повышает требования инвесторов к доходности объектов недвижимости.
По итогам первого полугодия 2026 года средние запрашиваемые продавцами ставки капитализации для объектов Московского региона составляли 11–12% в офисном сегменте, 11,5–12,5% — в складском и 12–13,5% — в торговом. В отдельных сделках ставки капитализации гораздо выше средних диапазонов. Такие активы привлекают инвесторов при условии понятного качества объекта и устойчивого денежного потока.
При покупке инвесторы учитывают доходность, потенциал роста арендного потока и расходы.
Средний возраст объектов коммерческой недвижимости Москвы достиг 12 лет для офисов, 14 лет для торговых центров, семи лет для складов и 16 лет для гостиниц. В связи с этим инвесторы осторожны в выборе активов, построенных более 15 лет назад. Даже при привлекательных условиях сделки фонды зачастую отказываются от их приобретения.
Офисы и торговые центры: потенциал роста дохода
Объем инвестиций в офисную недвижимость составил 67 млрд руб. Доля сегмента сократилась с 33% в первом полугодии 2025 года до 11%. Во многом это связано с отсутствием сделок, сопоставимых с крупнейшими покупками складских и торговых активов.
При оценке офисов инвесторы учитывают текущие финансовые показатели и возможность увеличения дохода. Если помещения сданы существенно ниже рыночных ставок, объект интересен перспективой пересмотра условий аренды. Однако ключевое значение имеют сроки такого пересмотра и реалистичность ожидаемого роста денежного потока с учетом постепенной стабилизации ставок аренды.
Меняется и подход девелоперов к реализации проектов. Основной объем строящихся офисов по-прежнему предназначен для продажи. Но все больше компаний рассматривают возможность сформировать арендный поток и затем продать объект инвестору. В такой модели условия аренды становятся частью подготовки здания к инвестиционной продаже.
Новое офисное строительство продолжит развиваться за пределами традиционных деловых зон. Офисы будут вводиться преимущественно с отделкой.
В торговой недвижимости инвесторов интересуют крупные объекты городского формата с устойчивым арендным потоком, вакансией не более 5%, долей арендной платы в товарообороте (OCR) не более 18% и прогнозируемым ежегодным ростом денежного потока не менее 10%.
Склады: восстановление рынка зависит от баланса спроса и предложения
В складскую недвижимость было вложено 124 млрд руб. — на 51% больше, чем годом ранее. Существенный вклад внесла покупка портфеля Raven Russia.
Несмотря на высокий объем доступных площадей, текущая коррекция носит циклический характер. Арендаторы чаще выбирают меньшие блоки и готовые помещения, а спрос на строительство крупных комплексов под конкретного заказчика сокращается.
Снижение числа запусков новых проектов в 2025–2026 годах ограничит последующий ввод. По мере заполнения свободных площадей это создаст условия для сокращения вакантности и восстановления роста арендных ставок. Восстановление баланса спроса и предложения мы ожидаем в 2027 году.
Перспективы конкретного объекта будут зависеть от локации. В отдельных южных регионах выбор качественных складов уже ограничен, и сокращение доступного предложения может поддержать рост ставок. Одновременно инвесторам необходимо учитывать риски физического повреждения объектов, условия страхования и связанные расходы. Поэтому институциональные инвесторы осторожно подходят к расширению складских портфелей.
Земля и ЗПИФы: новые механизмы инвестиций
Инвестиции в площадки под девелопмент составили 105,3 млрд руб., или 24% общего объема. По сравнению с первым полугодием прошлого года вложения сократились на 16%.
На фоне высокой стоимости капитала и изменений градостроительной политики меняются условия сделок с земельными активами. Все чаще применяются комбинированные расчеты: собственник земли получает часть оплаты площадями в будущем проекте по мере его реализации. Такая схема снижает первоначальную денежную нагрузку на девелопера и позволяет распределить платежи во времени.
Покупатели готовы платить премию за редкие предложения в привлекательных локациях. В центре Москвы выбор крупных участков ограничен, поэтому площадки, подходящие для конкретных проектов, продолжают привлекать девелоперов вопреки текущей конъюнктуре.
На закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в первом полугодии 2026 года пришлось 74,8 млрд руб., или 17% объема вложений. Годом ранее их доля составляла 6%. Наиболее активным направлением для фондов стала торговая недвижимость, а крупнейшей операцией — сделка с портфелем «Место встречи».
Сокращение льготной ипотеки и снижение привлекательности инвестиционного жилья могут поддерживать интерес к альтернативным вложениям. Количество пайщиков продолжает расти и уже превысило 400 тыс. человек.
На развитие ЗПИФов могут повлиять налоговые изменения. Минфин предложил ввести для закрытых и интервальных ПИФов, предназначенных для квалифицированных инвесторов, налог на прибыль по ставке 15% с пассивных доходов, включая доходы от аренды недвижимости. При налогообложении пайщиков предусмотрен зачет налога, уплаченного фондом. Если инициатива будет принята, новые условия потребуется учитывать при оценке доходности вложений и возможностей реинвестирования средств.
Снижение ставки расширит возможности покупателей
Прогноз NF Group по объему инвестиций на 2026 год составляет 1 трлн руб. Это близко к результату 2025 года — 1,064 трлн руб. Крупные сделки сохранят существенное влияние на общую сумму вложений. Однако рыночный характер многих сделок вызывает вопросы: все чаще мы видим обмен активами или реорганизационные действия.
Снижение ключевой ставки будет постепенно улучшать условия покупок, однако сроки восстановления активности будут зависеть не только от стоимости капитала, но и от ценовых ожиданий продавцов и динамики арендного дохода.
Наш базовый сценарий предполагает более заметное оживление спроса в 2027 году и основной эффект от снижения стоимости капитала в 2028 году. Рынок будет определяться доступностью финансирования, устойчивостью денежных потоков и обоснованностью инвестиционных моделей.
